평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 아파트의 시가로 본 유사매매사례가액은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 없음

상세내용

주 문

1. 피고가 2023. 12. 6. 원고 고○○에 대하여 한 증여세 XX,XXX,XXX원의 부과처분, 2023. 12. 13. 원고 이○○에 대하여 한 증여세 XX,XXX,XXX원의 부과처분을 각 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

  가. 부부 사이인 원고들은 2022. 12. 20. 원고 이○○의 부친인 이○○으로부터 서울 ○○구 ○○동 ○○○ 소재 ○○○○○(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 000동 000호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 1/2 지분을 각 증여받았다(이하 ‘이 사건 증여’라 한다).

 나. 이에 관하여 원고들은 2022. 12. 28. 이 사건 주택에 관한 공동주택가격 XXX,XXX,XXX원(공시기준일 2022. 1. 1.)을 증여재산가액으로 하여 원고 고○○는 증여

세 00,000,000원을, 원고 이○○은 증여세 00,000,000원을 각 신고·납부하였다.

다. 피고는 이 사건 아파트 000동 000호(이하 ‘이 사건 비교대상 주택’이라 한다)가 2021. 7. 23. 매매대금 X,XXX,XXX,XXX원(이하 ‘이 사건 거래가액’이라 한다)에 거래(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)되었음을 확인하고, ○○지방국세청 평가심의위원회(이하 ‘평가심의위원회’라 한다)의 심의를 거쳐 이 사건 거래가액을 이 사건 주택의 증여재산가액으로 보아야 한다는 전제에서 2023. 12. 6. 원고 고○○에게 증여세 00,000,000원을, 2023. 12. 13. 원고 이○○에게 증여세 00,000,000원을 각 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관련 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 관련 규정 및 법리

  1) 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전

의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있었던 매매 등에 대하여 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 한하여 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.

  2) 증여재산의 평가방법과 관련하여 증여 당시의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다 할 것인바, 위 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 위 거래일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 한다고 할 것이며, 이러한 가격변동이 없었다는 점은 과세관청이 주장․증명하여야 한다(대법원 1990. 6. 26. 선고 89누6907 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 97누10765 판결, 대법원 2000. 2. 11. 선고 99두2505 판결 등 참조).

 나. 인정사실

  갑 제3호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 아파트 중 이 사건 주택과 전용면적이 동일한 아파트에 관하여 이 사건 증여를 전후하여 아래와 같은 거래가 이루어진 사실이 인정된다.

다. 판단

  앞서 든 증거들과 을 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 거래가액은 이 사건 증여 당시 이 사건 주택의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 없고, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용되기 위한 요건인 이 사건 증여일과 이 사건 매매계약일까지의 기간 중 이 사건 주택에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보기도 어렵다. 이와 다른 전제에 있는 이 사건 처분은 위법하다.

   1) 증여재산의 평가방법과 관련하여 증여 당시의 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하고, 매매 등의 거래가격을 시가로 인정하기 위해서는 증여일과 매매일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다. 이에 비추어 볼 때, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’을 피고의 주장과 같이 토지의 분할‧합병이나 형질변경, 용도변경 등과 같은 사정으로 제한하여 해석할 것은 아니다.

   2) 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘가격변동의 특별한 사정’을 좁게 인정하면 제1항 본문에서 원칙적으로 매매 등 거래가격의 시가 인정 기간을 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 제한하여 규정한 취지를 몰각하게 된다. 나아가 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정 자체에서 ‘시간의 경과’를 고려하여 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없는지 여부를 판단하도록 정하고 있으므로, 시간의 경과에 따라 가격변동이 발생한 경우를 두고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수는 없다. 그러므로 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’이란 객관적인 교환가격의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모든 사정을 의미한다고 보는 것이 타당하다.

   3) 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약일(2021. 7. 23.)과 이 사건 증여일(2022. 12. 20.)까지의 약 1년 5개월의 기간 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점이 증명되었다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

    가) 이 사건 증여 이후인 2023. 5. 1.과 2023. 6. 24.에 이루어진 이 사건 아파트에 관한 실제 거래내역을 보면, 이 사건 주택보다 공동주택가격이 높은 아파트가 1,135,000,000원과 1,175,000,000원에 각 거래되었다. 위 각 거래가 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정할 만한 자료가 없다는 점에 비추어 보면, 적어도 이 사건 매매계약일인 2021. 7. 23.부터 2023년 5월경까지 사이에는 이 사건 아파트에 관하여 객관적인 교환가격의 변동이 있었다고 볼 수 있다. 반면 이 사건 매매계약일과 이 사건 증여일 사이에 이 사건 아파트에 관한 객관적인 교환가격의 변동이 없었다고 볼 만한 실제 거래내역 등 객관적인 자료는 확인되지 않는다.

    나) 2022. 1. 1.을 기준으로 공시된 이 사건 주택의 공동주택가격은 894,000,000원이었는데, 2023. 1. 1.을 기준으로 공시된 공동주택가격은 657,000,000원으로 약 26.5% 하락하였다. 2023년 공동주택가격에 관한 국토교통부의 2023. 3. 22.자 보도자료에 의하면, 2023년 공동주택 공시가격은 ‘한국부동산원이 2022년 말 기준으로 산정한 시세에 2023년 현실화율(평균 69%)을 적용한 결과 2023년 공시가격 = 2022년 말 시세 × 2023년 현실화율(69%) 라는 것이다. 위와 같은 산식을 기준으로 계산하면, 한국부동산원이 이 사건 주택의 2023년 공동주택가격을 산정하기 위한 기준으로 삼은 금액은 2022년 말 기준으로 952,173,913원(= 657,000,000원 ÷ 69%, 원 미만 버림)이다.

   4) 피고는 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 심의하였으므로, 이 사건 거래가액은 이 사건 증여일 현재 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다는 취지로 주장한다. 그러나 평가심의위원회의 심의는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가를 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다 하여

가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수 없다.

라. 취소의 범위

   이 사건에 제출된 자료만으로 이 사건 증여일 당시 이 사건 주택의 시가를 정하여 원고들이 납부하여야 할 세액을 계산할 수 없으므로, 이 사건 처분 전부를 취소할 수 밖에 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 각 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.