사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 구 임대주택법 등 관련 법령상 분양전환가격 산정기준이 강행법규인지 여부
- 법령상 산정기준을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력
- 민간 임대사업자가 분양전환승인을 거친 경우에도 분양전환가격 초과 부분 무효 법리가 적용되는지 여부
- 부제소합의가 유효하기 위한 요건
- 강행법규 위반으로 인한 무효 주장을 하지 못하게 하는 부제소합의의 효력
- 원심이 분양전환가격 산정기준 초과 여부와 부제소합의 무효 여부를 심리·판단했어야 하는지 여부
판례 포인트
- 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대사업자의 자의적 가격 결정을 방지하기 위한 강행법규이다.
- 산정기준을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과 범위에서 무효이다.
- 민간 임대사업자가 시장·군수·구청장의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 일부 무효 법리는 동일하게 적용된다.
- 부제소합의는 재판청구권 포기와 같은 중대한 소송법상 효과가 있으므로, 당사자가 처분할 수 있는 특정 법률관계에 관한 것이고 합의 당시 예상 가능한 상황에 관한 것이어야 유효하다.
- 강행법규 위반으로 무효임을 주장하지 못하게 하여 강행법규의 입법 취지를 몰각하게 하는 부제소합의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
- 법원은 부제소합의가 있다는 이유만으로 소를 배척하기 전에 분양전환가격이 법령상 산정기준을 초과하는지와 그에 따른 부제소합의의 효력을 심리해야 한다.
- 대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다18969 판결은 위약벌 약정에 무효 사유가 없는 사안이어서 이 사건에 원용하기 적절하지 않다고 보았다.
자주 묻는 질문
임대주택 분양전환가격이 법정 산정기준을 초과하면 분양계약은 어떻게 되나요?
대법원은 구 임대주택법 등 관련 법령의 분양전환가격 산정기준이 강행법규에 해당한다고 보았습니다. 따라서 그 기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위에서 무효가 될 수 있다고 판단했습니다.
민간 임대사업자가 분양전환승인을 받은 경우에도 분양전환가격 초과분이 무효가 될 수 있나요?
대법원은 민간 임대사업자가 시장·군수·구청장의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 같은 법리가 적용된다고 보았습니다. 즉 승인 절차가 있었다는 사정만으로 구 임대주택법상 산정기준을 초과한 부분까지 당연히 유효해지는 것은 아니라고 판단했습니다.
분양전환가격에 대해 소송하지 않겠다는 부제소합의는 항상 유효한가요?
대법원은 부제소합의가 재판청구권 포기와 같은 중대한 효과를 가지므로, 처분 가능한 특정 법률관계에 관한 것이고 합의 당시 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하다고 설명했습니다. 특히 강행법규상 산정기준을 초과한 분양전환가격에 부수하여 부제소합의를 한 경우, 그 합의가 강행법규의 입법 취지를 몰각하게 한다면 특별한 사정이 없는 한 무효라고 보았습니다.
이 사건에서 원고들은 왜 부당이득반환을 청구했나요?
피고는 공공건설 임대주택인 아파트를 원고들에게 임대했다가 완주군의 분양전환승인을 받은 뒤 원고들과 분양계약을 체결했습니다. 원고들은 실제 지급한 분양대금 중 구 임대주택법 등 관련 법령의 산정기준에 따른 정당한 분양전환가격을 초과한 부분이 있다고 주장하며 부당이득반환을 청구했습니다.
대법원은 원심이 부제소합의를 이유로 소를 부적법하다고 본 판단을 어떻게 보았나요?
원심은 분양전환가격 산정기준 위반 여부를 따로 판단하지 않고, 부제소합의가 있으므로 원고들의 소가 부적법하다고 보았습니다. 그러나 대법원은 먼저 이 사건 분양전환가격이 법정 산정기준을 초과하는지, 그에 따라 부제소합의가 무효인지 심리·판단했어야 한다고 보아 원심판결을 파기하고 환송했습니다.
구 임대주택법의 분양전환가격 산정기준을 강행법규로 본 이유는 무엇인가요?
대법원은 구 임대주택법 등이 임대의무기간이 지난 뒤 무주택 임차인에게 우선분양전환권을 인정하고, 분양전환가격 산정기준을 상세히 정하고 있다고 설명했습니다. 이는 임대사업자가 자의적으로 가격을 정하는 것을 막고 합리적인 분양전환가격으로 임대주택이 분양되도록 하기 위한 것이므로 강행법규에 해당한다고 보았습니다.
판결 내용
부당이득금
【판시사항】
[1] 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정이 강행법규인지 여부(적극) 및 위 산정기준에 따른 금액을 초과하는 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=초과하는 범위에서 무효) / 이러한 일부 무효의 법리는 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)
[2] 권리 의무의 주체인 당사자 사이에 체결된 부제소합의가 유효하기 위한 요건
[3] 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수하여 한 부제소합의의 효력(원칙적 무효)
【참조조문】
[1] 민법 제105조, 제137조, 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제10항(현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 참조), 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것) 제23조 제8항(현행 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부 개정되기 전의 것) 제9조 [별표 1](현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조), 제14조(현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조)
[2] 민사소송법 제248조, 민법 제105조
[3] 민사소송법 제248조, 민법 제105조, 제137조, 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제10항(현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 참조), 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것) 제23조 제8항(현행 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부 개정되기 전의 것) 제9조 [별표 1](현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조), 제14조(현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조)
【참조판례】
[1] 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결(공2011상, 993), 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결, 대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결(공2020하, 1861) / [2] 대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다80449 판결(공2014상, 22), 대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151 판결(공2019하, 1722)
【전문】
【원고, 상고인】
별지 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 변호사 윤정수)
【피고, 피상고인】
동광종합토건 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 이원일)
【원심판결】
광주고법 2018. 7. 19. 선고 (전주)2017나12009 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 가. 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 등 관련 법령은 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조). 이러한 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 민간 임대사업자가 시장·군수·구청장의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결 참조).
나. 부제소합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시키는 것이다. 따라서 권리 의무의 주체인 당사자 사이에서 체결된 부제소합의라도 그 당사자가 처분할 수 있는 특정된 법률관계에 관한 것으로서 그 합의 당시 각 당사자가 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다80449 판결, 대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151 판결 등 참조). 한편 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수하여 부제소합의를 한 때와 같이, 부제소합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반하여 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우 그 부제소합의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 봄이 타당하다.
2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 피고는 1999. 2. 3.경 공공건설 임대주택인 이 사건 아파트를 건축하여 그 무렵 원고들에게 원심 판시 해당 세대를 임대하였다. 피고는 2013. 10. 14. 완주군으로부터 이 사건 아파트에 관하여 임대주택 분양전환승인을 받았다.
나. 피고는 2013. 11.경 원고들과 위 각 세대의 분양전환가격을 원심 판시 금액으로 정하기로 합의하면서 그 분양전환가격에 대하여 일체의 민·형사상 청구를 하지 않겠다는 부제소합의를 하였다(이하 ‘이 사건 부제소합의’라 한다).
다. 원고들은 위와 같은 합의에 따라 피고에게 원심 판시 해당 분양대금을 납입하고, 피고로부터 이 사건 아파트 중 위 각 세대를 분양받았다.
라. 원고들은 이 사건 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과하였다는 이유로 피고에게 지급한 분양대금 중 정당한 분양전환가격을 초과한 금액을 부당이득반환으로 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
3. 가. 원심은, 강행법규인 분양전환가격 산정기준 위반 여부에 대한 별다른 판단 없이 이 사건 부제소합의로 인하여 원고들이 강행법규 위반으로 인한 무효 주장을 하지 못하게 되더라도 그러한 사정만으로 이 사건 부제소합의가 강행법규에 위반되어 무효로 되는 것은 아니라는 이유로, 원고들의 이 사건 소는 이 사건 부제소합의에 위반되어 부적법하다고 판단하였다.
나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
이 사건 분양전환가격이 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하였다면 그 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다. 이 사건 부제소합의는 위 분양계약에 부수하여 체결된 것으로서 이로 인해 위 분양계약이 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는 범위 내에서 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 위 강행법규의 입법 취지가 몰각될 여지가 있다. 그렇다면 원심으로서는 이 사건 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리·판단하였어야 한다.
다. 따라서 원심의 위와 같은 판단에는 부제소합의의 유효요건 등에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
원심이 들고 있는 대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다18969 판결은 위약벌 약정에 부수하여 부제소합의를 체결하였는데 그 위약벌 약정에 무효 사유가 없는 사안에 관한 것으로서, 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다.
4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[별 지] 원고 명단: 생략