소유권이전등기

【판시사항】

[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 처분문서를 해석하는 방법
[2] 매수인 甲과 매도인 乙이 매매대금을 임대차보증금보다 더 적은 금액으로 하는 부동산 매매계약을 체결하면서 ‘임대차보증금은 현 상태에서 매수인이 승계하고, 계약금은 계약 시 매수인이 지급하며, 부동산 인도일에 잔금과 임대차보증금의 차액에 해당하는 금액을 매도인이 매수인에게 지급한다.’고 정하였고, 위 매매계약에는 ‘중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.’는 내용의 약정해제 조항이 있는데, 乙이 위 조항에 따라 잔금 지급일 전 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하자, 甲이 계약금의 지급과 임대차보증금 반환채무의 승계로 매매대금 지급의무를 모두 이행하였으므로 乙이 위 약정해제 조항에 따라 계약을 해제할 수 없다며 乙을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 구한 사안에서, 甲이 임대차보증금 반환채무를 계약 체결일에 승계한 것이 아니라 잔금 지급일에 잔금 지급을 대신하여 임대차계약을 승계하면서 전체 금전관계를 정산하기로 약정한 것으로 보아야 하므로, 乙은 위 약정해제 조항에 따라 잔금 지급일 전 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 한 사례

【참조조문】

[1] 민법 제105조
[2] 민법 제105조, 제543조, 제563조, 제565조

【참조판례】

[1] 대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결(공2001상, 765), 대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결(공2021하, 1348)

【전문】

【원고, 피상고인】

원고 (소송대리인 법무법인(유한) 진솔 담당변호사 신문재)

【피고, 상고인】

피고

【원심판결】

인천지법 2023. 7. 12. 선고 2022나60052 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  원심의 판단
원심은, 판시와 같은 이유로 원고가 이 사건 매매계약에서 정한 바에 따라 피고에게 계약금 100만 원을 지급하고 임대차보증금 반환채무를 이행인수함으로써 매매대금 지급의무를 모두 이행하였다고 판단하여 피고의 약정해제권 행사에 따른 해제 항변을 배척하고, 원고의 청구를 인용하였다.
 
2.  대법원의 판단 
가.  처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결 등 참조).
 
나.  원심이 인정한 사실과 더불어 기록을 통해 알 수 있는 다음의 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 수긍하기 어렵다.
1) 원고와 피고는 2021. 5. 3. 이 사건 매매계약을 체결하면서 매매대금을 9,000만 원으로 정하고, 임대차보증금 9,450만 원은 현 상태에서 매수인이 승계하며, 계약금 100만 원은 계약 시에 매수인이 지급하고, 잔금 550만 원은 2021. 7. 30. 매도인이 매수인에게 지급하기로 정하였다. 위 내용은 매매대금의 지급 또는 정산 방법을 정한 것으로 볼 수 있고, 임대차보증금의 승계 시점까지 정한 것으로 보기는 어렵다.
2) 이 사건 매매계약서 특약사항에는 "현 임대차계약 금 9,450만 원 임대계약승계조건이며, 임대차계약 종료 시 매수인이 보증금 반환한다."라고 기재되어 있다. 이 사건 매매계약에서 매수인인 원고가 승계하는 것은 임대차보증금 상당의 금전채무만이 아니라 임대차계약 자체라고 볼 수 있고, 원고와 피고 사이에 정한 임대차계약 승계 시점은 매매계약 체결 시라기보다는 소유권이전 시라고 보는 것이 자연스럽다.
3) 이 사건 매매계약서 제3조에는 ‘매도인은 부동산에 설정된 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있을 때에는 잔금일까지 그 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니한다.’는 취지의 내용이 기재되어 있다. 즉, 원고와 피고는 임차권 등 제한 사유에 대한 제거시한을 잔금 지급일로 정하고 있다.
4) 위와 같은 계약 내용에 비추어 보면, 원고와 피고는 매매대금을 9,000만 원으로 정하고, 매수인인 원고가 계약 체결일에 계약금 100만 원, 잔금 지급일에 8,900만 원을 지급하되, 잔금 지급일에 원고가 임대차보증금 반환채무 9,450만 원을 인수하면서 전체 금전관계를 정산하여 피고가 원고에게 550만 원을 지급하기로 정하였다고 볼 수 있다.
5) 이 사건 매매계약서 제5조에는 "매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다."라고 기재되어 있다. 앞서 본 것과 같이 원고가 임대차보증금 반환채무를 계약 체결일에 승계한 것이 아니라 잔금 지급일에 잔금 8,900만 원을 지급하는 것에 대신하여 임대차계약을 승계하면서 전체 금전관계를 정산하기로 약정한 것으로 보아야 하므로 피고는 이 사건 매매계약 제5조에 따라 잔금 지급일 전에 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
6) 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하는데(지방세법 제7조 제1항), 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금 지급일 또는 사실상의 잔금 지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금 지급일에 해당 부동산을 취득한 것으로 본다(지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호, 제2호). 단지 지방자치단체의 취득세 납부 고지서가 발급되었다는 사정만으로 매매계약 당사자의 이행의 착수가 있었다고 보기는 어렵고, 피고가 약정해제권을 행사한 시점은 사실상 또는 계약상의 잔금 지급일 전이다.
 
다.  그렇다면 피고의 약정해제권 행사에 따른 해제 항변을 배척한 원심의 판단에는 법률행위 해석 및 약정해제권 행사에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
3.  결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.