이 사건 부동산의 취득가액을 부동산거래계약신고필증에 기재된 금액으로 볼 수 있는지 여부

상세내용

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. 4. 10. 노O과 OO시 O동 OOO-O 대 194.3㎡(이하 ’이 사건 토지 ‘라 한다)에 관하여, 노OO과 이 사건 토지 지상 4층 건물 409㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 각 매매계약을 체결하고, 2006. 4. 11. 이 사건 토지 및 건물(이하 이 사건 토지 및 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2016. 1. 4. 정OO과 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 ***,***,***원에 매매계약을 체결하고, 2016. 2. 29. 이 사건 부동산에 관하여 정OO 명의의 소유권 이전등기를 마쳐주었다.

다. 원고는 2016. 5. 2. 이 사건 부동산의 양도가액을 실지거래가액(***,***,***원)으로 하고, 취득가액을 실지취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 환산취득가액(***,***,***원)으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

라. 피고는 이 사건 토지 및 건물의 각 부동산거래계약신고필증(이하 ‘이 사건 토지신고필증’ 및 ‘이 사건 건물 신고필증’이라 한다)에 기재된 거래가격 ***,***,***원(= 이 사건 토지 **,***,***원 + 이 사건 건물 ***,***,***원)을 이 사건 부동산의 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 경정하여 2020. 11. 6. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 **,***,***원을 부과·고지하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

라. 원고는 이의신청을 거쳐 2021. 5. 18. 조세심판원에 행정심판을 청구하였으나 조세심판원은 2021. 12. 7. 결정으로 이를 기각하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 원고의 주장

원고가 이 사건 부동산을 매수한 2006년경에는 검인계약서의 거래가액을 실제 거래가액보다 낮게 기재하는 일이 종종 있었기 때문에 검인계약서를 근거로 실지거래가액을산정하는 것은 타당하지 않다. 원고는 이 사건 부동산을 매매대금 ***,***,***원에 매수하였고, ***,***,***원을 수표로 지급하거나 이 사건 건물 임차인들의 각 임차보증금 합계 ***,***,***원의 반환채무를 인수하는 방법으로 위 매매대금을 모두 지급하였다. 원고는 매매대금을 지급한 수표번호를 제시하였고, 이 사건 건물 임차인들의 각 임차보증금 반환채무를 인수한 사실에 관하여도 고도의 개연성이 있는 정황을 입증하였다. 그럼에도 피고는 이 사건 부동산의 실제 취득가액을 제대로 조사하지 못하고 있으므로 원고가 이 사건 부동산을 환산취득가액으로 양도소득세를 산정한 것은 정당하고, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 규정

별지 관련 규정과 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조). 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매 계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

행정소송법 제8조 제2항에 따라 준용되는 민사소송법 제356조 제1항은 “문서의 작성방식과 취지에 의하여 공무원이 직무상 작성한 것으로 인정한 때에는 이를 진정한 공문서로 추정한다.”고 규정하고 있고, 공문서는 그 진정성립이 추정됨과 아울러 그 기재 내용의 증명력 역시 진실에 반한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 함부로 배척할 수 없다고 할 것이다(대법원 2006. 6. 15. 선고 2006다16055 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

위 인정사실과 앞서 든 증거들에다가 을 제2, 3, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래의 사정을 모아 보면, 이 사건 토지 신고필증에 기재된 거래가격 **,***,***원 및 이 사건 건물 신고필증에 기재된 거래가격 ***,***,***원은 이 사건 토지 및 건물의 취득 당시 각 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

① 국회는 2005. 7. 29. 부동산 거래의 신고에 관한 사항을 규정하기 위하여「부동산중개업법」의 제명을「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2014. 1.28. 법률 제12374호 ’공인중개사법‘으로 개정되기 전의 것)」로 변경하고 ’거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다‘는 규정(제27조)을 신설하였다. 위 법률 부칙(제7638호, 2005. 7. 29.) 제1조 및 제3조에 따라 위 개정 법률은 2006. 1. 30.부터 시행되고 위 제27조의 개정 규정은 2006. 1. 1. 이후 최초로 거래계약서를 작성하는 분부터 적용되었다. 위와 같은 개정은 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성을 금지하고 실거래가격에 기초하여 과세가 이루어지도록 하기 위한 제도적 장치를 마련하는 한편, 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하려는 목적에서 이루어 졌다. 위 법률 제51조 제3항은 거래신고를 하지 아니하거나 게을리 하거나 거짓 신고를 한 자는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처하도록 규정하고 있다.

② 원고는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항에 따라 노O, 노OO(이 사건 토지 및 건물의 매도인)과 함께 OO시장에게 이 사건 토지 및 건물에 관한 각 2006. 4. 10.자 매매계약서를 신고하였고, OO시장은 2006. 4. 10. 위 신고를 받고 그 내용을 확인한 후 이 사건 토지 신고필증 및 이 사건 건물 신고필증을 발급하였다. 이 사건 토지 신고필증 및 이 사건 건물 신고필증은 그 작성방식과 취지에 의하여 진정성립이 추정됨과 더불어 그 기재 내용의 증명력 역시 특별한 사정이 없는 한 함부로 배척할 수 없는데, 이 사건 토지 신고필증 및 이 사건 건물 신고필증에는 이 사건 토지 및 건물의 거래가격이 합계 ***,***,***원(= 이 사건 토지 **,***,***원 + 이 사건 건물 ***,***,***원)으로 기재되어 있다.

③ 원고는 이 사건 건물의 매매계약서(을 제3호증)가 OO지방법원 OO등기소에 제출된 검인계약서라고 주장한다. 위 검인계약서에는 매매당사자인 원고와 노OO의 각 인장이 날인되어 있어 그 진정 성립이 인정되므로, 그 기재 내용을 부정할만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다.

④ 원고는 이 사건 부동산을 매수하면서 매매대금으로 ***,***,***원을 직접 지급한 외에도 이 사건 건물 임차인들의 각 임차보증금(***,***,***원) 반환채무를 인수하였다고 주장한다. 원고가 이 사건 건물을 취득한 시기에 국세청전산정보시스템에 전세보증금(임대차보증금) **,***,***원이 등록되어 있고 임차인이었던 강OO가 그 사실을 확인하고 있다는 점을 근거로 한다. 그러나 이 사건 건물의 검인계약서에는 위와 같은 내용이 기재되어 있지 않고, 오히려 특약사항으로 ’매매대금에는 전세금과 OOOOO금고 대출금 금 O억원을 포함함‘이라는 기재가 있다. 즉, 이 사건 건물의 매매대금***,***,***원에 금액은 알 수 없으나 이 사건 건물 임차인들의 각 임차보증금이 포함되어 있다는 것이다. 또한 강OO는 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시 이 사건 건물의 임차인이 아니다.

⑤ 원고가 실제로 임차인들의 각 임차보증금 반환채무를 인수하였다면, 원고가 각 임차인들의 임대차기간이 만료할 때 임차보증금을 반환한 근거가 있을 것이나, 원고는 임차인들에게 임차보증금을 반환한 근거자료를 제출하지 않았다. 또한 설령 원고의 주장대로 원고가 이 사건 건물을 취득할 당시 이 사건 건물 O층에 임차인 O명이 있었다고 하더라도, 원고가 주장하는 바와 같이 위 임차인 O명에 대한 임차보증금 반환채무가 합계 **,***,***원(= **,***,***원 + *,***,***원 + *,***,***원)에 이른다는 사실을 인정할 객관적 증거가 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.