비주거용 부동산 감정평가사업을 통한 이 사건 감정평가액을 시가로 보아 과세한 처분은 적법함

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

마. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2022. 10. 14. 심판청구를

하였으나, 조세심판원은 2023. 3. 30. 원고들의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함,

이하 같다), 을 제1 내지 6호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 관련 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법성에 관한 판단

가. 이 사건 각 감정평가 금액이 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의한 증여재

산 시가로 인정되는지

1) 법령의 규정

이 사건 처분 당시 시행되던 구 상증세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414

호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은, 증여재산의 시가로 인정되는 감정가격은 증여일

전 6개월부터 증여일 후 3개월까지(이하 ‘평가기간’이라 한다)의 것으로 하되(제49조

제1항 본문), ‘평가기간이 경과한 후’부터 ‘증여세 과세표준 신고기간부터 6개월’ 중의

감정가액이라도 증여일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 사이에 가격변동

의 특별한 사정이 없고 평가심의위원회의 심의를 거친 것이라면 시가로 인정할 수 있

도록 하였다(제49조 제1항 단서).

2) 구체적 판단

앞서 보았듯이 이 사건 각 감정평가의 감정서 작성일은 2021. 12. 10.부터 같은

달 15.까지로, 이 사건 토지의 평가기간 종기(2021. 8. 10.) 이후이고 원고들의 증여세

과세표준 신고기한(2021. 8. 31.)으로부터 6개월 이내이다. 이 사건 각 감정평가 가액은

○○지방국세청 평가심의위원회로부터 시가로 인정받았다(을 제4호증의 1, 2). 감정서

(갑 제5호증의 1, 2, 을 제3호증의 1, 2)를 통틀어 보아도, 이 사건 토지는 증여일부터

감정서 작성일 사이에 형질변경이나 그 지상 건물의 증․개축, 가격에 영향을 미칠 만

한 주변 환경의 변화가 있었음이 인정되지 않는다. 피고가 구 상증세법 시행령 제49조

제1항 단서에 의해 이 사건 각 감정평가 가액을 기초로 이 사건 토지의 시가를 인정한

조처는 정당하다.

[이 사건 각 감정평가는 법령에 규정된 방법에 따라 이 사건 토지의 시가를 평가하려

는 조처이므로, 조세법률주의나 조세평등주의 원칙에 어긋난다는 원고들 주장은 받아

들이지 않는다]

[원고들은 시행령의 문언상 평가기간 경과 후의 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는

‘증여일’과 ‘가격산정기준일’, ‘감정가액평가서 작성일’ 사이에 시간 간격이 있어야 하므

로, 증여일과 가격산정기준일이 동일한 이 사건 각 감정평가는 시가 인정의 근거가 될

수 없다고 주장한다. 그러나 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 문언은 증여일

과 가격산정기준일, 감정서 작성일 사이에 가격이 변동할 특별한 사정이 없어야 한다

는 뜻임이 분명하고, 각 날짜 사이에 반드시 시간적 간격이 있어야 한다고 새길 근거

가 없다]

나. 이 사건 각 감정평가가 ‘당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우’인지

1) 원고들의 주장

피고는 감정평가의뢰를 하면서 이 사건 토지 전체가 아닌 일부에 대해서 감정평

가의뢰를 하고, 그 결과를 이 사건 토지 전체에 대한 감정평가금액으로 환산하였다. 이

는 ‘평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액(구

상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 나목)’에 해당하여 정당한 감정가액이라고 할 수

없다.

2) 구체적 판단

아래 사정에 비추어, 이 사건 감정가액이 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니

한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.

가) 동일한 지번의 토지 중 일부분의 평당가액이 감정기관의 감정에 의하여 밝

혀졌다면 특별한 사정이 없는 한 나머지 토지 부분의 평당가액은 그것과 동일하다고

볼 것이다(대법원 1991. 4. 23. 선고 90누5047 판결).

나) 조사청은 이 사건 토지(1,453.3㎡) 중 원고 양AA, 김AA, 양BB이 증여받

은 지분비율을 곱한 면적(997.3㎡, 이 사건 토지 면적의 68.6%)의 가액을 감정 의뢰하

였다. 그러나 가격 산출의 근거가 된 각 감정평가결과들은 모두 공시지가기준법에 따

라 ㎡당 토지 단가를 먼저 결정한 뒤 감정 대상 토지 면적을 단순히 곱하여 감정가격

을 평가하였다. 원고들이 의뢰한 ㈜CC감정평가법인, 피고가 의뢰한 AA감정평가법

인, BB감정평가법인의 감정평가서에는 ‘감정평가대상 지분의 위치 및 경계확인이 곤

란하여 전체 면적을 기준으로 지분비율에 의하여 사정하여 감정평가하였다’는 취지가

기재되어 있다. 따라서 원고들 주장과 같이 토지 중 일부의 감정가액을 근거로 전체

지분 가격을 환산하였다고 보기 어렵다.

다) 원고들은 이 사건 토지를 민법상 공유의 형태로 공동소유하였고, 당사자 간

약정에 따라 일부분을 각 배타적으로 점유하는 등 방식으로 경계를 나누어 소유하였던

사정도 발견되지 않는다. 원고들의 공유지분은 이 사건 토지 전체에 대한 지분이므로,

각자 의뢰한 감정평가법인들이 이 사건 토지 전체의 평가로부터 도출된 단위 면적당

가액을 기준으로 원고들 지분의 가액을 산정한 것은 적정한 방식에 따른 것으로 보인

다.

다. 이 사건 감정가액이 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있는지

아래 사정에 비추어, 이 사건 각 감정평가는 이 사건 토지의 객관적 교환가치를

적정하게 반영하고 있다고 봄이 타당하다.

1) 이 사건 토지 증여일은 2021. 5. 11.이고 이 사건 각 감정평가의 기준일도 그와

같으므로, 증여일로부터 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼

수 없다.

2) 이 사건 각 감정평가는 비교표준지(○○ ○○구 ○○동 ○○○)가 소재하는 지역

의 공시지가 산정 기준일(2021. 1. 1.)부터 가격산정기준일(이 사건 증여일인 2021. 5.

11.) 사이의 지가변동률을 반영하여 시점 수정을 하였고, 그 밖에 지역요인 비교, 개별

요인 비교, 그 밖의 요인 보정 등에 있어 다소간의 차이는 있을지언정 현저히 부당한

감정이 이루어졌다고 볼 만한 자료는 없다. 각 평가액 또한 큰 차이가 없다.

3) ‘가격변동의 특별한 사정’이 있는지 판단하는 기간의 종기를 ‘감정평가서 작성

일’까지로 확대하여 보더라도, 가격산정 기준일 이후부터 이 사건 각 감정평가 작성일

까지 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증·개축 등이 없는 등 재산의 현황 및 이용

상황이 동일하였고, 인근 지역에 가격변동에 직접적 영향을 미칠만한 환경 변화가 있

었던 것으로 보이지도 않는다. 이 사건 처분을 위법하게 할 정도로 가격변동의 특별한

사정이 있었다고 보기는 어렵다.

5. 결론

원고들의 청구는 이유 없으므로 기각한다.