사실관계
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판단 결과
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핵심 쟁점
- 이 사건 양도의 매매목적물에 이 사건 건물이 포함되었는지 여부
- 이 사건 건물의 취득가액을 양도소득세 계산상 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
- 처분문서인 양도계약서의 문언과 실질이 다르다고 볼 특별한 사정이 있는지 여부
- 건물 멸실을 전제로 한 특약사항이 매매목적물 판단에 미치는 영향
- 이 사건 양도소득세 경정·부과처분의 적법 여부
판례 포인트
- 처분문서의 문언상 부동산 표시가 명확하면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로 계약 내용을 인정한다.
- 양도계약서에 토지 지분만 표시되고 건물이 표시되지 않은 경우, 건물이 매매목적물에 포함되었다고 인정하려면 이를 뒷받침할 구체적 사정이 필요하다.
- 특약사항에 새 건물 건축 예정 및 기존 건물 멸실 전제가 기재되어 있고 실제 건물이 멸실된 경우, 멸실될 건물을 유상 취득했다는 주장은 받아들여지기 어렵다.
- 건물 등기사항전부증명서에 매수인 앞으로 소유권 이전 내역이 나타나지 않는 점은 건물이 매매대상이 아니었다는 판단 근거가 될 수 있다.
- 양도소득세 필요경비로 건물 취득비용을 공제하려면 해당 건물이 양도대상 자산에 포함되었다는 점이 인정되어야 한다.
자주 묻는 질문
토지 지분 매매계약서에 건물이 표시되지 않은 경우 건물 취득비용을 양도소득세 필요경비로 공제할 수 있나요?
부산지방법원은 이 사건 양도계약서에 토지 1/2 지분만 표시되어 있고 건물은 표시되어 있지 않은 점을 중시했습니다. 또 특약사항에 새 건물 건축 및 기존 건물 멸실을 전제로 한 내용이 있었고, 실제 건물도 멸실되었습니다. 이러한 사정상 건물이 매매목적물이었다거나 건물 취득비용을 필요경비로 공제해야 한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
양도계약서 문언이 명확하면 법원은 계약 내용을 어떻게 해석하나요?
이 판결은 계약 내용이 처분문서인 서면으로 작성되어 있고 문언의 객관적 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다는 법리를 적용했습니다. 문언이 명확하지 않은 경우에야 계약의 동기, 경위, 목적, 당사자의 의사, 거래 관행 등을 종합해 해석한다고 보았습니다.
기존 건물의 멸실을 전제로 한 토지 매매에서 건물이 유상 양도된 것으로 볼 수 있나요?
법원은 이 사건 특약사항에 새로운 건물을 건축할 예정이고 기존 건물의 멸실을 전제로 한다는 내용이 적혀 있다고 보았습니다. 실제로 기존 건물은 2020년 5월 28일 멸실되었습니다. 법원은 멸실될 건물을 매수인이 유상으로 취득한다는 것은 경험칙에 반한다고 보아 건물 양도를 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
건물에 소유권이전청구권가등기가 있었다는 사정만으로 건물이 양도대상에 포함되나요?
원고는 토지와 건물에 매수인 명의의 소유권이전청구권가등기가 있었다는 점 등을 들어 실질적으로 건물도 함께 매매되었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 계약서의 부동산 표시, 특약사항, 등기부의 소유권 이전 내역, 동일한 가격의 후속 토지 지분 매매 등 여러 사정을 종합해 그 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 이 판결에서는 가등기 사정만으로 건물이 매매대상에 포함된다고 보지 않았습니다.
부산지방법원 2022구합23648 사건에서 양도소득세 부과처분 취소청구는 왜 기각되었나요?
부산지방법원은 2023년 1월 20일 원고의 양도소득세 부과처분 취소청구를 기각했습니다. 양도계약서에는 토지 1/2 지분만 표시되어 있었고, 건물은 매매목적물로 기재되어 있지 않았습니다. 법원은 건물 멸실을 전제로 한 특약과 등기부 기재 등을 함께 보아 건물 취득비용을 필요경비로 공제해야 한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
등기부에 건물 소유권이전 내역이 없으면 건물이 매매된 것으로 보기 어려운가요?
이 사건에서 법원은 토지 등기부에는 토지 1/2 지분 거래가액이 기재되어 있었지만, 건물 등기부에는 원고가 매수인에게 소유권을 이전한 내역이 없다는 점을 고려했습니다. 이는 건물이 매매목적물이었다고 보기 어렵다는 판단의 한 근거가 되었습니다. 다만 법원은 등기부 기재만이 아니라 계약서, 특약사항, 실제 멸실 여부 등 여러 사정을 종합했습니다.
실질과세 원칙을 주장해도 계약서에 토지만 적혀 있으면 건물 매매로 인정받기 어려운가요?
원고는 과세물건의 형식과 실질이 다르면 실질에 따라 과세해야 하므로 건물도 함께 양도된 것이라고 주장했습니다. 그러나 법원은 계약서 문언이 토지 1/2 지분만을 매매대상으로 하고 있고, 건물 멸실 특약과 등기부 내역 등도 그와 부합한다고 보았습니다. 제출된 증거만으로는 건물이 매매목적물에 포함되어야 할 사정을 찾기 어렵다고 판단했습니다.
판결 내용
- 양도
- 부산지방법원-2022-구합-23648
- 귀속년도 : 2019
- 심급 : 1심
- 등록일자 : 2023.03.06.
- 생산일자 : 2023.01.20.
- 진행상태 : 진행중
요지
계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 함
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
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사 건 |
2022구합23648 양도소득세부과처분취소 |
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원 고 |
김AA |
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피 고 |
○○○세무서장 |
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변 론 종 결 |
2022. 12. 16. |
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판 결 선 고 |
2023. 01. 20. |
주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2022. 1. 4. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 ###,095,660원의 부과처
분을 취소한다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 2001. 11. 1. ○○ △△구 □□동 ###-7 대 2,029㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하여, 같은 달 28. 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2002. 6.경 이 사건 토지 지상에 2층 근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축한 후 위 건물에서 부동산 임대업 및 음식업을 하였다.
나. 원고는 2019. 5. 8. 이AA에게 이 사건 토지의 1/2 지분을 46억 원에 매도하는 계약서를 작성하였고, 이에 따라 2020. 3. 31. 이AA에게 위 지분에 관한 소유권일부 이전등기를 하여주었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).
다. 원고는 2020. 5. 31. 피고에게 이 사건 양도에 관한 양도소득세를 신고하면서, 양도가액 #,#00,000,000원, 이 사건 토지 1/2 지분의 취득가액 ###,000,000원(실지거래가액), 이 사건 건물의 취득가액 ###,171,548원(환산취득가액), 기타 필요경비 #,306,544원을 적용하여, 신고서에 양도소득금액 #,###,###,336원, 양도소득세 ###,###,441원을 각 기재하였다.
라. ○○지방국세청장은 2021. 6. 24.부터 2021. 7. 13.까지 피고에 대한 종합감사를 진행한 결과, 이 사건 건물은 이 사건 양도의 매매대상에 포함되지 않으므로 이 사건 건물의 취득가액 및 기타 필요경비를 차감하여 양도소득세를 경정하도록 피고에게 지시하였고, 이에 따라 피고는 2021. 10. 12. 원고에게 이 사건 양도에 관하여 양도소득세 ###,095,660원을 부과할 예정임을 통지하였다.
마. 원고는 위 과세예고 통지에 불복하여 2021. 11. 25. 과세전적부심사 청구를 제기하였으나, ○○지방국세청장은 2021. 12. 29. 불채택 결정을 하였고, 이에 피고는 2022. 1. 4. 원고에게 2020년 귀속 양도소득세 ###,095,650원(가산세 포함)을 경정·부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2022. 4. 4. 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나, 국세청장은 2022. 7. 13. 위 심사청구를 기각하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의취지
2. 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
과세물건의 명칭, 형식이 실질과 다른 경우에는 실질에 따라 조세를 부과해야 하는바, 원고가 이 사건 건물을 무상으로 양도할 이유가 없는 점, 이 사건 토지 및 건물에 이AA 명의의 소유권이전청구권가등기가 경료되었던 점 등을 고려하면, 이 사건 양도의 실질은 이 사건 토지와 건물을 함께 매매하는 것이었으므로, 이 사건 건물이 매매대상에 포함되지 않았음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계 법령
별지 관계 법령 기재와 같다.
다. 판단
1) 관련 법리
계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 그러나 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기와 경위, 당사자가 계약으로 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약내용을 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 1996. 7. 30. 선고 95다29130 판결, 대법원 2017. 8. 29. 선고 2015다212510 판결 등 참조).
2) 판단
위 법리를 기초로 갑 제2 내지 5호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 건물이 이 사건 양도의 매매목적물이었다거나, 위 건물 취득비용을 필요경비로 공제하여야 한다고 보기 어려우므로, 이 사건 처분이 위법하다고 보기 어렵다.
① 이 사건 양도계약서의 ‘부동산의 표시’란에는 이 사건 토지의 1/2 지분만 기재되어 있을 뿐 이 사건 건물은 표시되어 있지 않고, 오히려 ‘특약사항’란에는 새로운 건물(##호텔)을 건축할 예정이며 위 양도계약은 위 건물의 멸실을 전제로 한 것이라고 기재되어 있다(실제로 이 사건 건물은 2020. 5. 28. 멸실되었는바, 이AA이 위와같이 멸실될 건물을 유상으로 취득한다는 것은 경험칙에 반한다).
② 이 사건 토지에 관한 등기사항전부증명서 상에도 이 사건 양도 당시 위 토지의 1/2 지분 가액이 ##억 원으로 거래된 것으로 기재되어 있고, 이 사건 건물에 관한 등기사항전부증명서에는 원고가 이AA에게 소유권을 이전한 내역이 나타나 있지 않다.
③ 원고는 이 사건 양도 이후인 2020. 8. 11. 이AA에게 이 사건 토지의 1/2 지분을 매도하고, 2020. 9. 28. 이에 대한 지분전부이전등기를 경료하여 주었다. 위 매도의 목적물에 이 사건 건물이 포함되어 있지 않음은 당사자 사이에 다툼이 없는데, 위 매도의 매매가액은 이 사건 양도의 매매가액과 동일한 ##억 원이다.
④ 원고는 이 사건 토지와 관련하여 2009년경부터 2020년경까지 사업자 등록을 하였고, 2002. 6. 7.부터 2020. 4. 30.까지 이 사건 건물에서 부동산 임대업 및 음식업을 영위한 후, 위 토지만이 이 사건 양도의 매매 목적물에 포함되었을 뿐, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 건물이 매매목적물에 포함되어야 할 사정을 찾아볼 수 없다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.