이 사건 부동산 매매위약금 기타소득의 수입시기가 언제인지 여부

상세내용

1. 피고가 2023. 5. 1. 원고에게 한 종합소득세 480,174,956원의 부과처분 중

264,654,023원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

1.처분의 경위 등

가. 원고와 주식회사 엔BBBBB의 토지 매매계약 체결

원고는 2014. 7. 25. 주식회사 엔BBBBB(이하 ‘앤BBBBB’라 한다)와 사이에

CC시 DD동 산94-2 임야 8,284㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 아래와 같이 매도

하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 그 무렵

엔BBBBB로부터 계약금 700,000,000원을 지급받았다.

나. 이 사건 매매계약의 이행 경과

1) 원고는 이 사건 매매계약에 따라 2014. 8. 20. 엔BBBBB에게 이 사건 토지에

관한 토지사용승낙서를 작성하여 주었고, 엔BBBBB는 이를 첨부하여 2015년 1월경

CC시장에게 주택건설사업계획승인을 신청하였다.

2) 엔BBBBB는 이 사건 매매계약서상 잔금지급일까지 원고에게 잔금을 지급하지 않았고, 이 사건 매매계약을 유지하고자 특약사항 제①항에 따라 2014. 11. 25.부터

2015. 4. 28.까지 원고에게 잔금 6,316,800,000원에 대한 연 12% 상당의 이자로 매월 63,168,000원(다만 2015. 4. 28.에는 위 금액보다 450,000원이 더 많은 63,618,000원을 송금) 합계 379,458,000원(= 63,168,000원 × 5개월 +63,618,000원)을 지급하였다.

3) 엔BBBBB는 잔금지급기일로부터 6개월이 지난 후로도 계속해서 잔금 지급을

지체하였고, 원고는 수차례 잔금지급의 이행을 최고하였으나 엔BBBBB가 이를 이

행하지 아니하자, 2015. 6. 17. 엔BBBBB에게 이 사건 매매계약의 해지를 통보하는 한편, 토지사용승낙의사를 철회하였다.

다. 관련 소송의 결과

1) 엔BBBBB는 2017. 4. 18. △△지방법원 201x가합xxx002호로 원고를 상대로,

원고가 이 사건 매매계약의 특약사항 제③항에 따른 토지사용승낙서의 제공 등 엔BBBBB의 주택사업 인·허가에 필요한 제반서류 제공 의무 위반을 이유로 이행지체 또는 이행불능에 따른 손해배상을 구하는 소를 제기하였으나 △△지방법원은 2018. 7.

26. 엔BBBBB의 청구를 기각하였다. 엔BBBBB는 위 판결에 불복하여 항소하였으나 2019. 6. 13. 항소 기각되었고(△△고등법원 201x나xx934), 위 판결은 2019. 7. 2.

그대로 확정되었다(이하 위 소송을 ‘제1관련소송’이라 한다).

2) 엔BBBBB는 2020. 6. 29. △△지방법원 202x가합xxx186호로 원고를 상대로,

원고가 이 사건 매매계약에서 몰취한 계약금 700,000,000원은 손해배상의 예정으로서

지나치게 과다하여 감액되어야 한다는 이유로 이 사건 매매계약의 계약금 중 일부에

대한 부당이득반환청구 및 엔BBBBB가 원고에게 이 사건 매매계약 특약사항 제①

항에 따라 지급한 금원은 이 사건 매매계약이 해제된 이상 원상회복되어야 한다는 이

유로 원상회복청구의 소를 제기하였다. △△지방법원은 2020. 12. 18. 원고의 부당이득반환청구를 기각하고 원상회복청구를 인용하였다(△△지방법원202x가합xxx186).

엔BBBBB는 위 판결에 불복하여 항소하였고, 항소심은 2021. 10. 27. 엔BBBBB의 청구확장에 따라 위 판결을 변경하였으나 결국 엔BBBBB의 부당이득반환청구를 기각하고 379,458,000원의 원상회복청구를 인용하는 내용의 판결을 선고하였으며(△△고등법원 202x나xxx57), 위 항소심 판결은 2021. 11. 18. 그대로 확정되었다(이하 위 소송을 ‘제2관련소송’이라 한다).

라. 피고의 2015년 귀속 종합소득세 처분

1) 피고는 2022. 11. 24. 원고에게 이 사건 매매계약의 위약금에 대한 기타소득 신

고여부를 확인하기 위한 해명자료를 제출하도록 안내문을 발송하였다. 이에 원고는

2022. 12. 26. 피고에게 이 사건 매매계약의 위약금 700,000,000원 중 554,006,280원을 필요경비로 공제하고 나머지 145,993,720원을 소득금액으로 하여 2015년 귀속 종합소득세 신고를 하였다.

2) 피고는 2023. 5. 1. 원고에게 필요경비 공제를 부인하여 기타소득금액을 경정한

후 2015년 귀속 종합소득세 480,174,956원(일반무신고가산세 49,683,814원, 납부지연가산세 165,837,124원 포함)2)을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

3) 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2023. 7. 26. 조세심판원에 심판청구를 제기하

였나, 조세심판원은 2024. 2. 5. 원고의 심판청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 4호증(가지번호 포함)의

각 기재, 변론 전체의 취지

2.이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

피고는 이 사건 매매계약 해제로 인한 위약금 귀속시기를 2015. 5. 25.로 하여 가산

세를 부과하였다. 그러나 매매계약 해제로 인한 위약금은 계약이 확정적으로 해제되었

을 때 매도인에게 귀속되는데, 원고는 제2관련소송이 확정된 2021. 11. 18. 이 사건 매매계약의 위약금이 원고에게 귀속된다는 사실을 알 수 있었고, 그 이전에는 이 사건

매매계약이 해제되었는지 알지 못하였으며, 그에 따른 이 사건 매매계약의 위약금에

대한 납세의무도 알지 못하였다. 그러므로 이 사건 처분 중 이 사건 매매계약의 위약

금 귀속시기가 2015. 5. 25.임을 전제로 가산세를 부과한 부분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 ‘관계 법령’ 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

과세대상 소득이 발생하였다고 하기 위하여는 소득이 현실적으로 실현되었을 것까

지는 필요 없다고 하더라도 소득이 발생할 권리가 그 실현의 가능성에 있어 상당히 높

은 정도로 성숙·확정되어야 하고, 따라서 그 권리가 이런 정도에 이르지 아니하고 단지

성립한 것에 불과한 단계로서는 소득의 발생이 있다고 할 수 없으며, 소득이 발생할

권리가 성숙·확정되었는지 여부는 개개의 구체적인 권리의 성질이나 내용 및 법률상·

사실상의 여러 사항을 종합적으로 고려하여 결정하여야 하고, 특히 소득의 지급자와

수급자 사이에 채권의 존부 및 범위에 관하여 다툼이 있어 소송으로 나아간 경우에 그

와 같은 분쟁의 경위 및 사안의 성질 등에 비추어 명백히 부당하다고 할 수 없는 경우

라면 소득이 발생할 권리가 확정되었다고 할 수 없고, 판결이 확정된 때에 그 권리가

확정된다고 보아야 할 것이다(대법원 1997. 4. 8. 선고 96누2200 판결, 대법원 2018.

9. 13. 선고 2017두56575 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합

하여 보면, 이 사건 매매계약의 위약금에 대한 원고의 권리가 특약사항 제①항에 따른

날인 2015. 5. 25. 그 실현 가능성에 있어 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었다고 보기어렵다. 따라서 이 사건 매매계약의 위약금이 2015. 5. 25. 원고에게 귀속되었음을 전제로 한 이 사건 처분 중 가산세 부분은 위법하므로, 원고의 주장은 이유 있다.

① 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는

한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있

으므로, 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수

인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로

소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정 기한을 도과하

였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로

볼 수 없다(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결 등). 이 사건 매매계약의 특약사항 제①항은 잔금지급일로부터 6개월까지 엔BBBBB가 잔금을 지급하지 않으면 이 사건 매매계약이 무효화 된다고 정하고 있으나, 원고가 엔BBBBB에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 엔BBBBB에게 알리는 등의 이행의 제공을 하여 엔BBBBB가 이행지체에 빠졌다고 인정할 수 있는 증거가 없으므로, 이 사건 매매계약이 잔금지급일로부터 6개월이 지난 2015. 5. 25. 곧바로 해제되었다고 보기 어렵다.

한편, 제2관련소송 중 엔BBBBB의 원상회복청구에 관한 판단 중에서 이 사건 매매계약이 2015. 5. 25.경 해제되었다는 내용이 포함되어 있으나, 이는 이 사건 매매계약의 특약사항 제①항 중 잔금지급 지연에 대한 이자지급 합의 부분이 이 사건 매매계약의부수적 합의로서 이 사건 매매계약의 해제에 따라 소급적으로 실효되어 그 부분에 대한 원상회복의무가 있다는 내용의 전제가 되는 것으로서, 위 기재만으로 원고가 엔BBBBB에 이행의 제공 없이도 2015. 5. 25. 이 사건 매매계약 특약사항 제①항에 따라 곧바로 이 사건 매매계약이 해제되었다고 인정하기 어렵다.

② 매매계약의 계약금은 당사자 사이에 특약이 있는 경우 위약금으로서의 성질을

가지고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 손해배상의 예정액이 부당히

과다한 경우에 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항, 제4항). 이 사건 매매계약 제6조(채무불이행과 손해배상)는 ‘손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’고 정하고 있고, 특약사항 제①항은 ‘지연이자로 계약이 유효한 기한은 잔금지급일로부터 6개월까지이며, 6개월이 지나면 본 계약은 무효화되며 계약금은 매도인에게 귀속된다’고 정하고 있으므로, 원고와 엔BBBBB는 이 사건 매매계약을 체결하면서 계약금을 위약금으로 하는 특약을 하였다. 이 사건 매매계약의 계약금이 위약금의 성질을 가지는 이상, 엔BBBBB는 법원에 이 사건 매매계약의 위약금이 손해배상액의 예정으로서 부당히 과다하다고 주장할 여지가 있고, 실제로 엔BBBBB는 원고에게 손해배상 예정액의 과다로 인한 감액 주장을 포함하는 제2관련소송을 제기하였다. 그렇다면 이 사건 매매계약의 위약금에 대한 원고의 권리가 특약사항 제①항에 따른 날인 2015. 5. 25. 그 실현 가능성에 있어 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었다고 보기 어렵다.

③ 원고가 제1관련소송에서 본안전항변으로 이 사건 매매계약이 2015. 5. 25. 무효

가 되었다고 주장하였으나, 이는 이 사건 매매계약의 특약사항 제①항 중 ‘어떠한 민·

형사상 이의도 매도인에게 제기할 수 없다’는 내용을 부제소특약으로 주장하기 위한

것에 불과하다. 또한 원고가 2022. 12. 26. 이 사건 매매계약의 위약금을 자진하여

2015년 귀속 종합소득세로 신고하였더라도 그러한 사정만으로 이 사건 매매계약의 위

약금에 대한 권리가 2015. 5. 25. 성숙·확정되었다고 할 수도 없다.

④ 원고가 엔BBBBB부터 이 사건 매매계약의 계약금 700,000,000원을 모두

지급받은 이상, 피고 주장과 같이 위 계약금을 기타소득에 해당하는 위약금으로 2015

년도 귀속 종합소득세에 포함시켜 신고를 하고 추후에 민사소송을 통하여 손해배상액

의 예정으로서 감액되는 경우에 경정청구를 통해 감액 부분을 환급받는 것도 가능하

다. 그러나 원고의 경정청구가 가능하다는 사정만으로 이 사건 매매계약이 원고의 엔BBBBB에 대한 이행제공 없이도 2015. 5. 25. 해제되었다고 할 수는 없다.

3.결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이

판결한다