토지 임대 후 임차인이 건설한 건물은 임대차계약의 내용 및 이후 철거 경위를 살펴볼 때 토지 임대인에게 귀속되는 것임

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 202x. x. 27. 원고에 대하여 한 상속세 x,xxx,xxx,xxx원의 경정거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고의 지위 및 이 사건 임대차계약 체결

    1) 원고는 201. 11. 16. 사망한 박BB(이하 ‘망인’이라 한다)의 자녀이다. 망인의 공동상속인으로는 배우자인 조CC, 자녀인 조DD과 원고가 있다.

    2) 망인은 ○○ ○○구 ○○동 ○○대 872.2㎡(이하 ‘甲토지’라 한다)를 소외 최EE, 이FF, 이GG(이하 망인과 통칭하여 ‘이 사건 임대인들’이라 하고, 망인이 사망한 이후에는 원고와 통칭하여 ‘이 사건 임대인들’이라 한다)과 각 1/4 지분씩 공동으로 소유하고 있었고, ○○ ○○구 ○○동 ○○ 대 598.6㎡(이하 ‘乙토지’라고 하고, 甲토지와 합하여 ‘이 사건 토지’라 한다)를 단독으로 소유하고 있었다.

    3) 이 사건 임대인들은 2007. 5. 5. 주식회사 HHH(이하 ‘이 사건 임차인’이라 한다)와 甲토지에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 망인은 같은 날 이 사건 임차인과 乙토지에 관하여 임대차계약을 체결하였는바, 그 주요 내용은 아래와 같다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).

    4) 이 사건 임차인은 이 사건 임대차계약에 따라 자신의 비용과 노력으로 이 사건 토지 지상에 예식장 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하였고, 망인은 2008. 8. 25. 이 사건 건물의 1470.8분의 816.65 지분에 관하여 소유권보존등기를 경료하였다(이하 ‘이 사건 건물 지분’이라 한다). 이후 이 사건 임차인은 주식회사 JJJ(이하 주식회사의 경우 ‘주식회사’를 생략한다)에게 이 사건 건물을 전대하였고, JJJ은 이 사건 건물에서 ‘○○○○○○’라는 상호로 예식장업을 영위하였다.

    5) 망인이 2016. 11. 16. 사망하자 원고는 2017. 5. 29. 이 사건 건물 지분과 乙토지에 관하여 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였고, 조CC는 같은 날 甲토지 토지 중 망인의 지분에 관하여 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.

  나. 원고의 상속세 신고 및 피고의 상속세 결정․고지

    1) 원고는 201x. x. 31. 피고에게 상속세 과세표준 신고를 하면서, 보충적 평가방법에 따라 이 사건 건물의 가액을 x,xxx,xxx,xxx원으로 산정하여 망인의 상속재산가액에 포함시키되 동시에 이 사건 건물이 철거될 예정이라는 이유로 같은 금액을 상속채무에 포함시켰고, 결과적으로 이 사건 건물 지분을 망인의 상속재산가액에서 제외하여 상속세 x,xxx,xxx,xxx원을 신고․납부하였다.

    2) ○○지방국세청장은 201x. x. 30.부터 201x. x. 16.까지 망인의 사망에 따른 상속세 조사를 실시하였고, 그에 따라 이 사건 건물 지분을 보충적 평가방법에 따라 x,xxx,xxx,xxx원으로 재평가한 후, 원고가 신고한 상속채무액 중 위 x,xxx,xxx,xxx원을 부인하여 상속세 과세가액 신고 누락 등의 과세자료를 통보하였다. 이에 따라 피고는 201x. x. 1. 원고에게 상속세 x,xxx,xxx,xxx원을 추가로 결정·고지하였다.

다. 이 사건 임대인들과 JJJ 사이의 민사소송

    JJJ은 이 사건 임대차기간이 만료된 이후에도 이 사건 건물에서 예식장업을 계속 영위하였고, 이에 이 사건 임대인들은 201x. x. 21. 소유권에 기한 방해배제청구권에 근거하여 JJJ을 상대로 이 사건 건물의 인도 및 부당이득의 반환을 구하는 소를 제기하였다(○○○○법원 2000가합00000호, 이하 ‘관련 민사소송’이라 한다). 관련 민사소송은 201x. x. 18. 이 사건 임대인들과 JJJ 사이의 조정이 성립되어 종결되었는데, 그 조정안의 내용은 아래와 같다.

라. 이 사건 건물의 철거

    이 사건 임대인들은 관련 민사소송에서의 조정성립에 따라 JJJ으로부터 이 사건 건물을 인도받았고, 이후 이 사건 건물은 202x. x. 9. 철거되었다.

마. 원고의 경정청구 및 피고의 거부처분

    1) 원고는 202x. x. 30. 피고에게 이 사건 건물은 이 사건 임차인이 원시취득한 것으로서 철거되었다는 이유로 이 사건 건물 지분을 망인의 상속재산에서 제외하여 상속세 x,xxx,xxx,xxx원을 환급해 줄 것을 구하는 경정청구를 하였다.

    2) 피고는 202x. x. 27. ‘이 사건 건물의 철거권한이 원고에게 있고, 실질적인 건물의 사용수익 처분권이 원고에게 있으므로 이 사건 건물 지분은 상속재산에 포함된다.’는 이유로 원고의 경정청구를 거부하였다(이하 ‘이 사건 거부처분’이라 한다).

  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 9호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

    이 사건 임차인은 자신의 비용과 노력으로 이 사건 건물을 신축하였다. 이 사건 임대인들은 이 사건 건물을 사용․수익한 사실이 없고, 이 사건 임차인은 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 건물의 철거비용을 부담하였다. 이와 같은 이 사건 건물의 신축, 사용․수익 및 철거에 관한 사정을 고려해 보면, 이 사건 임차인이 이 사건 건물의 소유권을 취득하였다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 건물 지분은 상속재산에서 제외되어야 한다.

  나. 인정사실

    1) 망인은 이 사건 건물 지분에 관한 소유권보존등기를 경료한 2008년부터 사망한 2016년까지 이 사건 건물 지분에 관하여 부과된 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 재산세를 납부하였고, 원고는 망인이 사망한 이후인 2017년부터 2020년까지 이 사건 건물 지분에 관한 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 재산세를 납부하였다.

    2) 이 사건 임대인들은 2008년 귀속 종합소득세 신고 시부터 이 사건 건물이 철거될 때까지 이 사건 건물을 고정자산 및 선수임대료로 계상하고 같은 금액을 이 사건 임대차 기간 동안 안분하여 임대수입금액에 산입하는 한편 감가상각비로 계상해왔다.

    3) 이 사건 임대인들 및 조CC는 2019. 10. 30. 이 사건 토지 및 건물 등을 ○○은행 주식회사[○○사모부동산투자신제○○호(이하 ‘이 사건 펀드’라 한다)의 신탁업자이다, 이하 ‘이 사건 매수인’이라 한다]에 일괄하여 양도하는 매매계약을 체결하면서, ‘위 매매계약의 목적이 이 사건 건물을 철거하고 토지개발사업을 영위하기 위한 것이므로, 위 건물의 매매대금은 없는 것으로 한다.‘는 내용에 합의하였다(매매계약서 제3조 제1항 참조). 그에 따라 위 매매계약상의 매매대금은, 건물을 제외한 토지 매매대금 총 66,000,000,000원으로 정해졌다.

    4) 이 사건 임대인들은 주식회사 하나○○○○ 대표자 김○○과 사이에 2020. 4. 6. 이 사건 건물의 철거 사전준비작업에 관한 도급계약(계약금액 xx,xxx,xxx원), 2020. 6. 1. 이 사건 건물의 철거공사에 관한 도급계약(계약금액 xxx,xxx,xxx원)을 각 체결하였고, 이 사건 펀드의 집합투자업자인 ○○○○○○○○○○ 주식회사가 이 사건 토지 및 건물의 매수인 자격으로 위 각 계약에 참여하였으며 2020. 5. 12.부터 2020. 8. 28.까지 하나○○○○에 도급대금을 지급하였다.

    5) 이 사건 임대인들은 202x. 6. 이 사건 임차인과 ‘이 사건 임대차계약이 201x. x. 31.자로 종료되었으므로, 이 사건 건물을 202x. x. 24.까지 이 사건 임대인들의 책임으로 철거하고, 철거비용은 임대차보증금에서 공제한 후 202x. x. 12.까지 이 사건 임차인에게 반환한다.’는 내용이 포함된 합의서를 작성하였다.

    6) 한편 이 사건 임대인들 및 그 관계인들은 아래와 같이 금융기관에 이 사건 건물을 담보로 제공하여 금전을 차용하였는데, 그 근저당권설정등기는 모두 2020. 6. 26. 근저당권설정계약 해지를 원인으로 말소되었다.

    7) 원고는 202x. x. 22. 이 사건 건물에 관한 양도소득세 신고를 하면서 양도가액은 ‘0원’으로, 취득가액은 x,xxx,xxx,xxx원으로 계상하였다.

  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제12, 16호증, 을 제4, 5, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

  다. 판단

    일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다(대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결 등 참조).

    이 사건 임차인이 이 사건 건물을 자신의 비용과 노력으로 신축한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 인정한 사실에다가 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래의 사정을 종합하여 보면, 이 사건 임대인들과 임차인은 이 사건 임대차계약을 체결하는 과정에서 이 사건 건물의 소유권을 이 사건 임대인들에게 귀속시키기로 합의하였거나 이 사건 임대인들이 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 경료함으로써 이 사건 건물의 소유권을 승계 취득하였다고 판단된다. 따라서 이 사건 건물 지분이 망인의 상속재산에 포함된다는 전제에서 한 이 사건 거부처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

    1) 이 사건 임대차계약은 임대차기간 종료 후 이 사건 임대인들이 이 사건 건물을 철거하거나 제3자에게 처분할 수 있다는 전제에서, 그와 같이 하지 않을 경우에만 임대차기간이 자동으로 갱신될 수 있다고 정하고 있다(제2조 제3항). 또한 이 사건 건물의 소유권보존등기를 이 사건 임대인들의 명의로 하고, 이 사건 임차인으로 하여금 건물공급 명목으로 위 건물의 시가 상당 금액의 세금계산서를 이 사건 임대인들에게 발행하도록 하였으며(제6조 제3항), 임대차기간 동안이라도 이 사건 임대인들이 이 사건 임차인의 동의를 받으면 이 사건 건물을 제3자에게 양도할 수 있도록 정하고(제7조 제1항), 나아가 이 사건 임대인들이 이 사건 건물을 소유함을 전제로 하여, 임대차기간 종료 후 10년간 위 건물을 동종 업종으로 제3자에게 사용하게 하거나 직접 사용할 수 없다고도 정하고 있다(제7조 제2항). 이와 같이 이 사건 임대차계약의 규정들은 이 사건 임대인들이 이 사건 건물에 대한 실질적인 처분권한을 보유하고 있음을 전제로 하고 있고, 다만 이 사건 임차인이 계약기간 동안에 위 건물을 충분히 사용․수익할 수 있도록 이 사건 임대인들의 처분권 행사에 일부 제한을 둔 것으로 보인다.

    2) 이 사건 임대차계약 제7조 제6항에서는 이 사건 건물의 시가에 해당하는 금액을 선수임대료로 계상하는 것으로 정하고 있고, 이 사건 임차인은 이 사건 임대인들에게 별도의 차임을 지급하지 않았다. 나아가 이 사건 건물 임대차기간이 10년으로 장기간인 점, 임대차기간 만료 시 자동갱신이 가능하도록 규정한 점, 임대차기간 종료 후에 이 사건 임대인들이나 새로운 임차인이 이 사건 건물을 예식장업에 이용하지 못하도록 규정한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임대인들은 이 사건 임차인으로부터 차임을 실제로 지급받는 것에 갈음하여 이 사건 건물의 소유권을 취득하고, 대신 이 사건 임차인에게 10년간 위 건물을 사용․수익하도록 한 것으로 보인다. 즉 이 사건 임차인은 이 사건 건물의 신축으로 투하된 자본을 최소 10년의 사용․수익을 통해 충분히 회수할 수 있다고 판단하여 이 사건 임대차계약을 체결하였던 것으로 보인다.

    3) 망인과 원고는 이 사건 건물 지분의 취득과 보유에 따른 국세 및 지방세를 모두 납부하였다. 원고는 이 사건 임차인이 이 사건 건물의 소유자로서 이 사건 건물에 관한 제세공과금을 부담하였다고 주장하면서 대납증명서(갑 제10호증) 및 이 사건 임차인과 JJJ 사이에 작성된 운영계약서(갑 제13호증)를 제출하였으나, 원고가 작성하여 단독으로 가지고 있었을 뿐인 위 대납증명서만으로 이 사건 임차인이 이 사건 건물의 재산세를 대납하였다고 인정하기 부족하고, 위 운영계약서는 이 사건 임차인과 JJJ 사이에 이루어진 건축 비용 부담에 관한 합의 내용으로서 이 사건 임대인들과 이 사건 임차인 사이의 이 사건 건물에 관한 비용 부담 문제와는 무관하며, 달리 이 사건 임차인이 그 비용을 실질적으로 부담했다고 볼 만한 객관적인 자료가 없다. 나아가 이 사건 임대인들 및 그 관계인들은 이 사건 건물을 금융기관에 담보로 제공하여 자금을 융통하기도 하였는바, 이 역시 이 사건 임대인들이 이 사건 건물에 관하여 처분권을 보유․행사한 것으로 볼 수 있는 정황이다.

    4) 원고는 이 사건 임차인이 이 사건 건물의 철거 비용을 모두 부담하였다고 주장하나 이는 상속세 납세의무 성립 이후에 발생한 사정에 불과하다. 오히려 이 사건 임대인들은 관련 민사소송에서 JJJ을 상대로 이 사건 토지의 인도를 구하면서도 이 사건 건물의 철거를 청구하지는 않았는데, 2019. 10. 30. 이 사건 토지 및 건물 등을 매매한 후 이 사건 매수인 측에서 이 사건 토지의 개발사업을 위하여 위 건물의 철거를 원하자, 이후 2020. 6. 이 사건 임차인과 이 사건 건물의 철거까지 포함하여 합의를 하였고 이 사건 매수인 측이 철거업체와 철거공사도급계약을 체결하고 그 대금을 지급하였는바, 이 사건 건물의 철거는 이 사건 임대인들이 이 사건 토지 및 건물에 관한 매매 계약 과정에서 자신들의 이익을 위하여 결정한 것으로 봄이 타당하다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.