임대주택 분양전환은 재산가치 증가사유에 해당하지 않음

상세내용

주 문

1. 피고가 2021. x. 5. 원고들에게 한 2017. x. 18.자 증여분 증여세 각 x,xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)의 부과처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 임대주택건설사업계획 승인

1) 주식회사 0000건설(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)은 2009년경 AA시 00동 AA00택지개발지구 00-0000 구역에 1,470세대 규모의 임대주택(아파트)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건설하여 이를 일정기간 임대하는 내용의 사업에 관하여 주택법에 의한 임대주택건설사업계획 승인을 받았다.

2) 이 사건 회사는 2009. 12.경 입주자모집공고를 하였다. 위 공고에 의하면, 이 사건 아파트는 10년 임대기간 종료 후 분양전환되는 주택이나, 다만 관련 법령에 따라 임대의무기간의 1/2, 즉 5년이 경과하는 경우 분양전환이 가능하고, 5년 후 분양전환하는 것을 조건으로 확정 분양가로 계약할 수 있다.

3) 이 사건 아파트는 2012. 6.경 준공되었고, 그 무렵 임대가 개시되었다.

나. 원고들의 주식 취득

1) 원고들은 2015. 8. 20. 할아버지인 정0선으로부터 이 사건 회사의 비상장주식 각 2,500주씩을 1주당 10원에 매수하고, 아버지인 정0철이 72%의 주식지분을 보유한 주식회사 xxxx건설로부터 이 사건 회사의 비상장주식 각 4,500주씩을 1주당 10원에 매수하였다.

2) 이 사건 회사는 2016. 4. 27. 1주당 액면가액 10,000원에 50,000주를 발행하는 유상증자를 실시하고, 원고들은 그 과정에서 각 7,000주씩 배정받아 취득하였다(이하 원고들이 보유한 이 사건 회사의 주식 합계 28,000주를 ‘이 사건 주식’이라 한다).

다. 분양전환신고 및 수리

1) 이 사건 회사는 2017. 7.경 이 사건 아파트의 임차인들에게 분양전환가격(임대차계약 체결 시 확정한 분양가) 등을 알리면서, 2017. 7. 18.부터 같은 달 21. 사이에 분양전환계약을 체결하겠다고 안내하였다.

2) 이 사건 회사는 2017년경 AA시장에게 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것) 제16조 제3항 등에 따라 ‘임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 1/2이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의하였다’는 이유로 이 사건 아파트 중 약 1,420여 세대에 관하여 분양전환 신고를 하였다.

3) AA시장은 2017. 8. 14.부터 같은 해 11. 16. 사이에 원고에게 위 신고를 수리한다고 통지하였다.

라. 증여세 부과처분

1) 피고는 이 사건 아파트가 2017. 7. 18. 분양전환됨에 따라, 이 사건 회사의 가치 및 미성년자인 원고들이 취득한 이 사건 주식의 가치가 증가하였으므로, 위 분양전환은 구 상속세 및 증여세법(2023. 12. 31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 상증세법‘이라 한다) 제42조의3 제1항에서 정한 재산가치 증가사유로서 증여세 과세대상이라고 판단하였다.

2) 이에 피고는 2021. 3. 5. 원고들에게 2017. x. 18.자 증여분 증여세 각 x,xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)을 결정ㆍ고지하였다가, 2022. x. 18. 직권으로 위 세액에서 각 x,xxx,xxx,xxx원씩을 감액경정하였다(이하 위와 같이 감액되고 남은 세액 x,xxx,xxx,xxx원에 대한 각 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 9, 11, 12, 17호증, 을 제1, 3, 5호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 위법 여부

가. 관계 규정의 내용

구 상증세법 제42조의3 제1항 본문은 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우 등에는, 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 ‘재산가치 증가사유’라 한다)로 인하여 이익을 얻었다면, 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다고 규정하고 있다.

그리고 구 상증세법 시행령(2021. 1. 15. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제32조의3 제1항은 ‘대통령령으로 정하는 사유’에 관하여 구체적으로 정하면서 제1호에서 ‘개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 지하수개발‧이용권 등의 인가‧허가 및 그 밖에 사업의 인가‧허가’를, 제3호에서 ‘그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’를 들고 있다. 한편 구 상증세법 시행령 제24조는 증여재산의 취득시기에 관하여 규정하면서 제1항 제3호에서 ‘타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우’에 관하여 정하고 있는데, 개발사업의 시행의 경우 ’개발구역으로 지정되어 고시된 날‘, 형질변경의 경우 ’해당 형질변경허가일‘, 공유물의 분할의 경우 ’공유물 분할등기일‘, 사업의 인가‧허가 또는 지하수개발‧이용의 허가 등의 경우 ’해당 인가‧허가일‘을 각 취득시기로 정하고 있다.

나. 구 상증세법 제42조의3 제1항의 과세요건 충족 여부

1) 원고들이 이 사건 주식을 취득하면서 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받았는지

앞서 든 사실관계와 갑 제18, 19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 회사는 2009년경 관할 행정청으로부터 장래 일정한 기간이 경과하면 분양전환이 가능한 임대아파트를 건설하는 내용의 임대주택건설사업계획에 관하여 승인을 받았고, 그 무렵 실시한 입주자모집 공고에도 5년이 경과한 후의 분양전환과 관련하여 분양대금의 상한 등 분양전환 조건을 정해두었으며, 그러한 정보가 언론에도 상세하게 공개되었음을 알 수 있다. 또한 구 임대주택법 등 관련 법령은 위와 같은 아파트에 관하여 분양전환이 가능한 시기와 조건, 분양전환가격의 산정방법을 미리 법정화하고 있다(제21조). 나아가 일반적인 주택연수에 비하여 구 임대주택법이 정한 의무임대기간이 비교적 단기간으로 규정됨에 따라, 분양전환이 예정된 임대주택의 공급은 통상 분양주택의 공급으로 받아들여지고 있는 현실도 존재한다(실제로 이 사건 아파트의 입주자 대부분이 분양전환을 조건으로 임대차계약을 체결한 것으로 보인다).

이처럼 이 사건 아파트는 위 승인 당시에 이미 일정한 기간이 경과하면 정해진 조건 아래 분양주택으로 전환될 것임이 예정되어 있었다고 볼 수 있으므로, 원고들이 이 사건 주식을 취득한 시점을 기준으로 이 사건 아파트가 장래에 분양전환될 것이라는 내용과 그 분양대금 등은 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부정보에 해당한다고 볼 수 없다.

그 밖에 원고들이 구 상증세법 제42조의3 제1항 각 호에서 정한 사유로 이 사건 주식을 취득하였다고 평가할 만한 사정은 없으므로, 이 사건 처분은 주체의 요건을 흠결하였다.

2) 분양전환이 재산가치 증가사유에 해당하는지

구 상증세법 제42조의3 제1항에서 열거한 재산가치 증가사유인 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등은 예시규정으로서 공통적으로 해당사유로 인하여 장래 재산가치가 증가할 것이 객관적으로 예정된 경우라는 특징을 가지고 있다. 따라서 어떤 사유가 재산가치 증가사유에 해당하기 위해서는, 적어도 위와 같이 열거된 사유가 지닌 공통된 특징을 가지고 있어야 한다(대법원 2023. 6. 1. 선고 2019두31921 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 보건대, 다음과 같은 이유로 이 사건 아파트에 대한 분양전환이나 관할 행정청이 이 사건 회사의 분양전환신고를 수리한 것은 사업의 인가ㆍ허가 또는 그와 유사한 재산가치 증가사유에 해당한다고 볼 수 없다.

① 구 상증세법 제42조의3 제1항이 개발사업의 시행을 재산가치 증가사유로 규정하고, 같은 법 시행령 제24조 제1항 제3호가 개발구역으로 지정되어 고시된 날을 증여재산의 취득시기로 규정한 것은 개발사업의 시행이 예정되었다는 사실만으로도 불로소득의 일종이라고 볼 수 있는 개발이익에 대한 기대가 현실화되어 그 시점에 재산가치의 상승이 확실하게 이루어진다고 볼 수 있기 때문이다. 따라서 어떠한 사업의 인가ㆍ허가가 재산가치 증가사유에 해당하기 위해서는 그러한 인가ㆍ허가만으로 그 사업시행 이익에 대한 기대가 현실화되었다고 평가할 수 있어야 한다.

② 그러나 분양전환은 자산의 매각에 해당할 뿐이다(구 임대주택법 제2조 제6호 참조). 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전하고 상대방은 그 대금을 지급하는 것으로서, 원칙적으로는 자산과 금전의 등가적 교환에 불과하다. 따라서 분양전환 사실만으로는 이 사건 회사가 원래부터 자산으로 보유하던 이 사건 아파트에 그 통상적인 교환가치를 넘어 추가적인 가치상승이 초래된다고 보기 어렵다. 피고는 분양전환만으로 이 사건 회사의 순자산가액이 약 11억 원에서 약 489억 원으로 증가하였다고 주장하나, 전국적으로 부동산 가격이 급격히 상승하였다는 사정 등 다른 원인이 개재되지 아니한 채, 단순히 분양전환 사실만으로 그 전ㆍ후로 이 사건 회사의 순자산가액이 큰 폭으로 변동하였다는 주장은 선뜻 받아들일 수 없다. 결국 분양전환은 구 상증세법 제42조의3 제1항 및 그 시행령 제32조의3 제1항 각 호에서 열거한 재산가치 증가사유가 지닌 공통된 특징을 가지고 있다고 보기 어렵다.

③ 또한 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항을 해석함에 있어 구 상증세법 시행령 제24조 제1항 제3호를 고려할 필요가 있다. 구 상증세법 시행령 제24조 제1항 제3호는 개발사업 시행의 경우 해당 개발사업이 마무리되는 준공일이 아니라 그 개발사업의 법률상 개시 시점인 개발구역 지정·고시일을 그 사유 발생일로 삼고 있다. 형질변경의 경우 해당 토지에 대한 개발행위를 전제로 하는데, 그 개발행위가 모두 종료되어 형질변경이 완료된 시점을 사유 발생일로 삼지 않고 그 구체적 작업 착수가 가능해지는 ‘형질변경허가일’을 가치증가사유 발생일로 삼았다. 사업의 인가·허가 또는 지하수개발·이용의 허가 등의 경우에도 해당 사업이나 관련 공사의 준공 시를 사유 발생일로 삼지 않고 그 착수가 가능해지는 ‘인가·허가일’을 발생일로 삼았다. 위 각 재산가치 증가사유 발생일은 모두 해당 재산가치 증가사유와 관련한 절차나 시행이 모두 종료되어 그로 인한 최종 손익이 확정 지어진 때가 아님은 분명하다. 그러므로 이 사건 아파트의 분양사업을 개발사업의 시행과 유사한 것으로서 재산가치 증가사유에 해당한다고 본다면, 그 사유 발생일 역시 개발사업의 시행에 관한 사유 발생일인 개발구역의 지정·고시일에 준하는 시기, 즉 원고들이 이 사건 주식을 취득하기 전으로서 이 사건 회사가 임대주택건설사업계획을 승인받은 날로 볼 여지가 있을 뿐, 분양전환일이 재산가치 증가사유 발생일이라고 보기는 어렵다.

3) 소결론

이 사건 처분은 구 상증세법 제42조의3 제1항에서 정한 과세요건을 충족하지 못하였다.

다. 구 상증세법 제4조 제1항 제6호에 근거한 과세 가능 여부

구 상증세법 제4조 제1항은 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다’고 규정하면서, 제4호에서 ‘제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익’을 들고 있고, 제6호에서 ‘제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익’을 들고 있다.

그런데 분양전환이 기존에 임대주택으로서 보유하던 자산을 미리 정한 바에 따라 분양ㆍ매각하는 절차에 불과함은 앞서 인정하였다. 그러므로 개발사업의 시행 또는 사업의 인가ㆍ허가와 그로 인한 불로소득 유사의 가치 상승분 추출을 핵심으로 하는 상증세법 제42조의3 제1항 등에서 정한 재산가치 증가사유와 분양전환은 그 경제적 실질이 유사하다고 볼 수 없다. 피고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.

3. 결론

이 사건 처분은 위법하므로 원고들의 청구를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.