이 사건 토지매매는 미등기전매에 해당함

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2022. 7. 1. 원고에게 한 2017년 귀속 양도소득세 817,764,220원(가산세 380,239,562원 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

○ 주식회사 BB물류(이하 회사명을 기재할 때는 주식회사의 기재를 생략한다)는 2014. 8. 28. 제주시 아라이동 000 ○ 임야 11,352㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 위 토지는 2017. 5. 19. 제주시 아라이동 000 임야 3,041㎡(이하 ‘분할 후 토지’라 한다)와 제주시 아라이동 000-3 임야 8,311㎡(이하 ‘이 사건 쟁점토지’라 한다)로 분할되었다.

○ 지CC 및 변DD(이하 ‘지CC 등’이라 한다)은 2017. 6. 13. 이 사건 쟁점토지의 각 1/2 지분에 관하여 2015. 12. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

○ 피고는 BB물류에 대한 법인세 조사를 거쳐, 원고가 BB물류로부터 이 사건 쟁점토지를 매수한 후 지CC 등에게 미등기전매하고 양도대금 1,650,000,000원을 수령하였다고 판단하고, 2022. 7. 1. 원고에게 2017년 귀속 양도소득세로 817,764,220원(가산세 380,239,562원 포함)을 부과․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

○ 원고는 2022. 9. 27. 이 사건 처분에 불복하여 감사원에 심사청구를 하였으나, 감사원은 2024. 1. 19. 이를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 쟁점토지에 대해 가등기권자로서의 지위를 갖고 있었을 뿐이고, BB물류가 원고의 관여 없이 지CC 등에게 이 사건 쟁점토지를 매도하여 원고가 분쟁의 원만한 해결을 위해 가등기를 말소해 주었을 뿐이다. 따라서 원고는 이 사건 쟁점토지를 취득, 양도한 바가 없고, 그렇지 않더라도 원고가 취득, 양도한 것은 이 사건 쟁점토지가 아닌 이 사건 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리일 뿐이다. 이와 달리 원고가 이 사건 쟁점토지를 미등기전매하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

○ BB물류는 2014. 8. 28. 분할 전 토지에 관하여 소유권이전등기를 마치면서 DD은행에게 채권최고액 1,080,000,000원인 근저당권과 지상권을 설정하여 주었다.

○ 원고는 2015. 7. 30. BB물류와 사이에 분할 전 토지에 관하여 매매대금을 14억 원으로 하되, 계약금 5억 원을 계약 당일, 잔금 9억 원을 2016. 6. 30. 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 동시에 매매완결일자를 위 잔금지급일인 2016. 6. 30.로 하는 내용의 매매예약(이하 ‘이 사건 매매예약’이라 한다)을 체결하였으며, 2015. 8. 3. 분할 전 토지에 관하여 이 사건 매매예약을 원인으로 하여 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 마쳤다. 원고는 BB물류에게 계약금 5억 원을 지급하였다.

○ 원고와 BB물류는 분할 전 토지를 매도하기로 하였고, BB물류는 2015. 11. 12. 지CC와 사이에 분할 전 토지 중 9,363㎡에 관하여 매매대금을 2,265,600,000원으로 하는 아래와 같은 내용의 매매계약(이하 ‘제1차 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 제1차 매매계약 체결 당시 원고가 입회하였다.

○ 지CC는 제1차 매매계약에 따라 원고에게 계약금 2억 2,000만 원을 지급하였고, 원고는 그 중 1억 6,000만 원을 BB물류에게 송금하였다가 1억 4,000만 원을 반환받았다. 이로써 원고는 위 매매대금으로 2억 원을 수령하였다.

○ BB물류는 2015. 12. 23. 지CC와 사이에, 계약 면적을 8,311㎡로 감축하되, 매수인을 지CC 등으로 변경하고, 매매대금을 2,011,200,000원으로 감축하는 내용의 아래와 같은 내용의 매매계약(이하 ‘제2차 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.

○ 지CC 등은 제2차 매매계약에 따라 BB물류에게 나머지 계약금 7억 원을 지급하였으나 잔금 기일까지 BB물류가 근저당권을 말소하지 않자, BB물류를 상대로 분할 전 토지 중 8,311㎡에 관한 소유권이전등기청구를 구하고, 원고를 상대로 이 사건 가등기의 말소를 구하는 소(제주지방법원 2016가단00000호)를 제기하였는데, 위 소송 절차에서 2017. 4. 27. 아래와 같은 내용의 화해권고결정(이하 ‘이 사건 화해권고결정’이라 한다)이 확정되었다.

○ 지CC는 2017. 5. 19. BB물류를 대위하여 분할 전 토지에서 이 사건 쟁점토지를 분할하였다. 지CC 등은 2017. 5. 30. 이 사건 화해권고결정에 따라 원고를 대위하여 이 사건 쟁점토지에 관하여 마쳐진 이 사건 가등기를 말소하였고, 원고는 지CC 등으로부터 194,000,000원을 받았다.

○ BB물류는 2017. 6. 13. 지CC 등에게 이 사건 쟁점토지의 각 1/2 지분에 관하여 제2차 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 지CC 등은 분할 전 토지 전체에 설정된 근저당권의 피담보채무(약 9억 원)를 인수하였다.

○ 한편 원고와 BB물류를 사이의 소송 제주지방법원 2016가단00000(본소), 2017가단00000(반소), 제주지방법원 2018나00000(본소), 2018나00000(반소) 에서, ‘BB물류는 원고에게 분할 후 토지에 관하여 마친 이 사건 가등기에 기하여 이 사건 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.’는 내용의 판결이 선고되었고, 이 판결은 2019. 10. 2. 확정되었다. 이에 따라 원고는 2019. 10. 31. 분할 후 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제2 내지 7호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

⑴ 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제94조 제1항에 규정된 양도소득세의 과세대상인 양도소득이란 토지소유권 등 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 의미하고 여기에서 토지의 소유권이란 등기를 마친 소유권뿐만 아니라 토지를 유상으로 취득할 경우에는 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 사실상의 소유권도 포함하는 개념이다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92누8934 판결 참조). 그리고 여기서 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부이행되었다고 함은 대금이 전부 지급되었다는 것만을 의미하는 것이 아니라 당사자 사이의 특별한 약정이나 사정 등에 의하여 대금이 전부 지급되기 전이더라도 양수인이 자기 또는 제3자의 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있는 지위나 권한이 있어 먼저 제3자의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후에 대금을 전부 지급한 경우도 포함한다고 봄이 상당하다.

이와 같이 보는 이유는 미등기자산 양도의 경우 그 전형적인 예인 미등기전매에 있어서 최초매수인이 최초매도인에게 대금을 전부 지급한 후 최종 매수인에게 전매하는 경우뿐만 아니라 최초매수인이 최초매도인에게 대금의 일부만을 지급한 상태에서 최종매수인에게 전매하고 그 앞으로 소유권이전등기를 한 후 전매대금으로써 최초매매 대금의 잔급을 지급하는 경우도 흔히 있는데, 양자의 경우 최초매매대금의 지급 시기만 다를 뿐 실질적인 권리이전의 과정이나 성격이 동일하므로 양도소득세의 부과에 있어 이를 달리 취급할 이유가 없고, 따라서 후자의 경우 또한 미등기자산의 양도로 보아 최초매수인에게 양도소득세를 부과할 필요성이 있기 때문이다.

⑵ 앞서 인정한 사실, 을 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정․판단되는 아래와 같은 근거를 종합하여 보면, 원고는 이 사건 쟁점토지를 미등기전매하였다고 판단된다.

① 원고는 BB물류와 이 사건 매매계약을 체결하면서 매매대금을 14억 원 중 계약금 5억 원을 지급하고 나머지 9억원은 피고의 제주은행에 대한 근저당권 채무 9억 원을 인수하는 것으로 정하면서 그 잔금 지급기일을 계약 체결일로부터 9개월 이후로 정하였다. 원고는 이 사건 매매예약에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 상태이고, 언제라도 제주은행에 대한 근저당권 채무 인수를 마치면 원고 앞으로 가등기에 기한 본등기절차를 마칠 수 있으므로, 매매계약 잔금일을 위와 같이 정할 특별한 이유가 없어 보이는 점, 매매계약 체결 후 가등기 등을 마치는 방법은 미등기 전매의 한 수단으로서 사용되고 있는 점, 제1차 매매계약 당시 잔금일자를 이 사건 매매계약의 잔금일자보다 먼저인 2016. 1. 29.로 정한 바 이는 통상의 매매계약 잔금일자에 비추어 이례적인 점 등을 고려하면 원고가 미등기전매를 예정하여 잔금 지급기일을 이와 같이 정하였다는 의심이 든다.

② 원고는 이 사건 매매계약 체결하고 얼마 지나지 않아 BB물류와 분할 전 토지를 매도하기로 하면서 그 매매로 인한 수익을 절반씩 가져가기로 협의하였다. 이 사건 매매계약 체결로부터 약 3개월 남짓 지난 후 제1차 매매계약이 체결되었고, 원고는 그에 따른 계약금 2억 원을 직접 수령하였다. 제2차 매매계약에 따른 나머지 계약금 7억 원이 BB물류에게 지급되었으나, 이 사건 화해권고결정에서 원고는 BB물류로부터 약 3억 5천만 원, 지CC 등으로부터 2억 원을 지급받고 이 사건 가등기를 말소하기로 정하였고, 지CC 등이 이 사건 화해권고결정에 따라 분할 전 토지에 설정된 근저당권의 피담보채무를 전부 인수한 점, 원고는 분할 후 토지의 소유권을 취득한 점 등을 고려하면, 원고는 이 사건 매매계약에 따른 잔금까지 모두 지급함으로써 분할 전 토지를 취득하게 되었고, 이 사건 쟁점토지의 매매에 따른 이익도 대부분 원고에게 귀속된 것으로 보인다. 결국 원고는 이 사건 매매계약의 매수인 지위를 유지하면서 제3자인 지CC에게 이 사건 쟁점 토지를 매도한 것으로 판단된다.

③ 제2차 매매계약은 제1차 매매계약의 실효를 전제로 원고의 관여 없이 새로이 채결된 것이라기 보다는, 제1차 매매계약을 기초로 매매대상 토지의 면적을 감축하고 그에 따라 매매대금을 조정하면서 그 지급방법을 변경한 계약에 해당한다. 만약 BB물류가 원고와 무관하게 이 사건 쟁점토지를 직접 지CC 등에게 양도하기로 한 것이라면, 이 사건 쟁점토지에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 의무나 책임은 원고가 아닌 매도인인 BB물류가 직접 부담하고, 지CC 또한 매매대금지급 의무를 BB물류에게 부담하면 되는데, BB물류와 지CC 등은 원고에게 계약금을 지급하고, 이 사건 쟁점토지에 대한 소유권을 취득하기 위하여 원고에게 각 약 2억 원 및 3억 5,000만 원을 지급하기로 하는 내용의 화해권고결정에 이의하지 아니한바, 원고의 양도인으로서의 지위를 부정하지 않았던 것으로 보인다.

④ 이 사건 쟁점토지에 관하여 BB물류의 협조에 따라 BB물류로부터 바로 지CC 등에게 소유권이전등기가 경료될 경우, 원고로서는 이 사건 쟁점토지에 대한 양도차익 및 취득세, 양도소득세 상당의 이익을 얻을 수 있었고, BB물류도 그 양도차익을 배분받는 경제적 이익을 얻을 수 있었다. 실제 BB물류는 거래 결과 제1차 매매계약의 매매대금 14억 원과 제1, 2차 매매계약의 계약금 중 약 3억 7,0000만 원(= 추가 계약금 7억 2,000만 원 –이 사건 화해권고결정에 따라 원고에게 지급할 금액 356,000,000원)을 얻게 되었고, 원고는 제1, 2차 매매계약의 계약금 2억 원을 지급받고, 이 사건 화해권고결정에 따라 원고 및 지CC 등으로부터 합계 556,000,000원을 지급받게 되었으며, 이 사건 매매계약에 따른 9억 원 상당의 근저당권 피담보채무의 인수의무를 면하는 이익을 받게 되었다. 이러한 사정을 고려하면 원고와 BB물류 모두 미등기전매를 할 만한 충분한 경제적 동기가 있었을 것으로 판단된다.

마. 소결

원고가 이 사건 매매계약을 통하여 분할 전 토지를 취득하고 그 중 이 사건 쟁점토지를 지CC 등에게 미등기전매하였다고 판단되므로, 그에 따라 그 양도차익에 대하여 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.