사실관계
정리된 사실관계가 없습니다.
판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 월차임 없는 임대차계약에서 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 상태로 임차인이 목적물을 계속 사용·수익한 경우 차임 상당 부당이득이 성립하는지 여부
- 채권적 전세계약에서 임대차보증금의 금융이익과 목적물 사용·수익의 대가관계
- 경매절차로 목적물 소유권이 제3자에게 이전된 경우 임대인이 임차인을 상대로 부당이득 반환을 구할 권원이 있는지 여부
- 본소 부분 상고에 상고이유 기재가 없는 경우의 처리
판례 포인트
- 월차임 없는 임대차계약에서는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에 대한 이자 상당액이 점유·사용에 따른 차임 상당액과 대가관계에 있다.
- 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않은 상태라면 임차인이 계약 종료 후 목적물을 계속 사용·수익하였다는 사정만으로 차임 상당 부당이득을 인정하기 어렵다.
- 원심이 채권적 전세의 보증금 금융이익 구조를 고려하지 않고 차임 상당 부당이득을 인정한 것은 법리오해에 해당한다고 보았다.
- 환송심에서는 경매절차를 통해 이 사건 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되었는지와 그 시점을 심리할 필요가 있다고 지적하였다.
- 상고장이나 상고이유서에 상고이유 기재가 없는 본소 부분 상고는 기각되었다.
자주 묻는 질문
월차임 없는 임대차에서 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 계속 거주하면 부당이득이 되나요?
대법원은 월차임 없이 임차보증금만 지급하는 임대차에서는 임대인이 보증금의 금융이익을 차임처럼 얻는 구조라고 보았습니다. 따라서 임대차가 종료된 뒤에도 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태에서 임차인이 목적물을 계속 사용·수익했다는 사정만으로 그 사용이익을 임차인의 부당이득으로 보기 어렵다고 판단했습니다.
대법원 2024다227606 판결에서 채권적 전세계약의 차임 상당 부당이득을 어떻게 판단했나요?
이 사건 임대차계약은 월차임 없이 임대차보증금 1억 6,500만 원만 지급하는 채권적 전세계약이었습니다. 대법원은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대한 이자 상당액과 점유·사용에 따른 차임 상당액이 대가관계에 있다고 보았습니다. 그래서 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 계속 사용했다는 이유만으로 차임 상당 부당이득 반환의무를 인정한 원심을 파기했습니다.
임대차계약이 해제된 뒤에도 보증금을 못 받았다면 임차인의 점유는 바로 부당이득인가요?
이 판결은 계약 종료 뒤 임차인이 계속 점유했다는 사실만으로 곧바로 부당이득이 된다고 보지 않았습니다. 월차임 없는 임대차에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않는 동안 보증금의 금융이익을 계속 보유하고 있으므로, 그 상태에서 임차인의 사용이익을 별도로 부당이득이라고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.
신탁등기 말소 특약이 이행되지 않은 임대차 사건에서 대법원은 어떤 결론을 냈나요?
원고는 월차임 없이 보증금 1억 6,500만 원에 부동산을 임차했고, 특약으로 잔금일에 신탁등기를 말소하기로 했지만 피고는 이를 이행하지 않았습니다. 원심은 임차인이 계약 종료 후 계속 사용한 기간의 차임 상당 부당이득을 인정했으나, 대법원은 보증금이 반환되지 않은 채권적 전세계약에서는 그 판단이 법리를 오해한 것이라고 보아 반소 부분을 파기환송했습니다.
임대차 목적물이 경매로 제3자에게 넘어가면 임대인이 부당이득 반환을 청구할 수 있나요?
대법원은 이 사건 부동산이 경매절차에서 매각되었다는 사실을 지적했습니다. 만약 경매를 통해 소유권이 제3자에게 이전되었다면, 피고가 원고에게 부당이득 반환을 구할 권원을 상실했을 여지가 있다고 보았습니다. 따라서 환송심에서는 소유권이 제3자에게 이전되었는지와 그 시점을 심리할 필요가 있다고 했습니다.
판결 내용
임대차보증금·부당이득금
【판시사항】
임차보증금의 금융이익을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 월차임 없는 임대차계약에서 임대차기간이 만료 후 임대인이 임차보증금을 반환하지 않은 상태에서 임차인이 임차목적물을 계속 사용·수익한 경우, 그 사용이익을 임차인이 부당이득하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)
【참조조문】
【참조판례】
대법원 1979. 9. 25. 선고 79다762 판결(공1979, 12260), 대법원 2014. 5. 29. 선고 2013다72138 판결
【전문】
【원고(반소피고), 상고인】
원고(반소피고) (소송대리인 변호사 김종화 외 2인)
【피고(반소원고), 피상고인】
피고(반소원고)
【원심판결】
인천지법 2024. 2. 6. 선고 2021나75644, 75651, 2023나51604 판결
【주 문】
원심판결 중 반소에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원에 환송한다. 원고(반소피고)의 본소에 관한 상고를 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 사안의 개요
원심판결의 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2020. 8. 8. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)로부터 인천 부평구 (이하 생략) 외 2필지 (건물명 생략) (호수 생략)호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 월차임 없이 임대차보증금 165,000,000원에 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 피고에게 계약금 15,000,000원을 지급하였다.
나. 이 사건 부동산은 원래 피고의 소유였다가 2017. 8. 18. 수탁자인 주식회사 생보부동산신탁 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 상태였는데, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약의 특약사항으로 ‘신탁은 잔금일에 말소하기로 한다.’고 정하였다.
다. 원고는 이 사건 임대차계약에서 정한 잔금일인 2020. 8. 14. 피고에게 나머지 임대차보증금 150,000,000원을 지급하였으나, 피고는 잔금일 이후에도 주식회사 생보부동산신탁 명의로 마쳐진 소유권이전등기를 말소하지 않았다.
라. 원고는 2021. 1. 21. 피고에게 ‘2021. 2. 3.까지 신탁등기말소절차를 이행하지 않을 경우 2021. 2. 4. 자로 이 사건 임대차계약을 해제한다.’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명은 2021. 1. 22. 피고에게 도달하였다.
마. 피고는 신탁재산의 귀속을 원인으로 2022. 7. 18. 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
바. 원고는 임대차보증금을 반환받기 위하여 2022. 9. 21. 이 사건 부동산에 관한 강제경매를 신청하여 2022. 9. 22. 경매개시결정을 받았고, 2023. 11. 9. 위 경매절차에서 142,687,594원을 배당금으로 수령하였다.
사. 원고는 2024. 1. 2. 이 사건 부동산에서 퇴거하였다.
2. 본소 부분에 관한 판단
원고는 본소 부분에 대하여 상고하였으나, 상고장이나 상고이유서에 이 부분에 관한 상고이유의 기재가 없다.
3. 반소 부분에 관한 판단
가. 원심의 판단
원심은 반소에 관하여 그 판시와 같은 이유로 원고가 이 사건 임대차계약이 해지된 다음 날인 2021. 2. 5. 이후로서 피고가 구하는 2021. 2. 9.부터 원고가 피고에게 이 사건 부동산을 인도한 2024. 1. 2.까지 이 사건 부동산을 사용·수익하면서 이에 따른 이익을 얻었으므로 피고에게 이 사건 부동산의 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.
나. 대법원의 판단
1) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.
가) 임차인은 월차임 없이 임차보증금만을 교부하고 임대차기간 중 건물을 점유·사용하여 수익하고 임대인은 임차보증금의 금융이익을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 임대차계약에서 임대차기간이 만료된 경우에, 임대인이 임차보증금을 반환하지 않은 상태에서 임차인이 임차목적물을 계속 사용·수익한다고 하여 그 사용이익을 임차인이 부당이득하였다고 볼 수 없다(대법원 1979. 9. 25. 선고 79다762 판결, 대법원 2014. 5. 29. 선고 2013다72138 판결 등 참조).
나) 이 사건 임대차계약은 월차임 없이 임대차보증금만을 교부하는 이른바 채권적 전세계약으로서 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에 대한 이자 상당액은 점유·사용에 따른 차임 상당액과 대가관계에 있으므로(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2009다65942, 65959 판결 등 참조), 이 사건 임대차계약이 종료한 후 원고가 피고로부터 임대차보증금을 반환받지 않은 상태에서 이 사건 부동산을 계속 사용·수익한다고 하여 그 사용이익을 부당이득하였다고 보기는 어렵다.
2) 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 차임 상당 부당이득금의 반환을 구하는 피고의 반소 청구를 일부 인용하였다. 이러한 원심의 판단에는 채권적 전세에 있어서 부당이득의 성립 범위 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3) 한편 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 이 사건 부동산이 경매절차에서 매각되었다는 것인데, 위 경매절차를 통해 이 사건 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되었다면 피고가 원고를 상대로 부당이득의 반환을 구할 수 있는 권원을 상실하였다고 볼 여지가 있다. 환송 후 원심으로서는 이 사건 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되었는지, 그 시점은 언제인지를 심리할 필요가 있음을 지적하여 둔다.
4. 결론
나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 반소에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 본소에 관한 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.