소급감정가액이 시가에 해당하는지

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

1. 처분의 경위

가. 원고의 아버지인 황○○(이하 ‘피상속인’이라 한다)는 2018. 10. 28. 사망하였고, 원고는 피상속인으로부터 별지1 목록 제1항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 별지1 목록 제2항 기재 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 하고, 이 사건 토지와 함께 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 등을 상속받았다.

나. 원고의 의뢰에 따라 주식회사 ○○평가법인은 2022. 12. 21. 아래 표 기재와 같이 이 사건 부동산의 2018. 10. 28. 당시의 시가를 166,051,040원(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)으로 평가하였다(이하 ‘이 사건 감정평가’라 한다). 원고는 2022. 12. 28. 이 사건 부동산의 상속재산가액을 이 사건 감정가액으로 하여 총 상속재산가액을 계산한 다음, 상속세 과세표준[0원(과세미달)]을 신고(기한 후 신고)하였다.(표 생략. 이하 같음)

다. 원고는 2022. 12. 23. 전○○에게 이 사건 부동산을 매매대금 260,000,000원에 양도하였고, 2023. 3. 10. 소유권이전등기를 마쳐주었다. 그리고 원고는 2023. 5. 2. 피고에게 이 사건 부동산의 취득가액을 이 사건 감정가액으로 하여 2023년 귀속 양도소득세 13,852,850원을 신고ㆍ납부하였다.

라. 피고는 이 사건 감정가액이 소급감정가액으로서 상속개시일 당시의 시가로 인정할 수 없다고 보고, 2024. 6. 13. 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제3항 및 제61조 제1항의 보충적 평가방법에 따라 이 사건 주택의 개별주택가격인 61,900,000원을 이 사건 부동산의 상속재산가액으로 하여 아래와 같이 상속세 과세가액을 경정하는 결정을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 피고는 이 사건 처분에 따라 61,900,000원을 이 사건 부동산의 취득가액으로 보고, 2024. 7. 1. 원고에게 2023년 귀속 양도소득세 39,898,660원을 경정ㆍ고지하였다.

바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2024. 10. 10. 원고의 심판청구를 기각하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고 주장의 요지

피고는 이 사건 부동산의 상속재산가액을 이 사건 감정가액이 아니라 이 사건 주택의 상속개시일 당시의 기준시가로 계산하여 상속세 과세가액을 결정하였다. 그러나 감정평가가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라도 달라지지 않으며, 이 사건 감정가액은 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가격이므로, 이 사건 감정가액이 상속재산가액으로 평가되어야 한다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.

이 사건 처분으로 인해 이 사건 주택의 상속개시일 당시의 기준시가가 이 사건 부동산에 관한 양도세 산정의 취득가액으로 의제되었고, 이로 인하여 원고의 2023년 귀속 양도소득세가 증액되었으므로, 원고는 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있다.

3. 관계 법령

별지2 기재와 같다.

4. 본안전항변에 관한 판단

가. 피고 주장의 요지

상속세 과세가액 결정 자체는 국민의 구체적인 권리ㆍ의무에 직접 관계가 있는 행위가 아니고, 상속세 과세가액 결정에 따른 상속세 납부고지만이 항고소송의 대상이 되는 처분이라고 보아야 한다. 이 사건의 경우, 상속세 결정세액이 0원이므로 원고로서는 이 사건 처분의 취소를 구할 소의 이익이 없다.

나. 구체적 판단

아래에서 보는 바와 같이, 원고는 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 본안전항변은 이유 없다.

1) 이 사건 처분은 상속세를 부과하는 처분이 아니라 이 사건 부동산의 상속재산가액을 원고가 기한 후 신고한 가액 보다 낮게 평가하여 상속세 과세가액을 감액 경정하는 처분으로서, 상속세 과세표준 자체는 0원으로 동일하다.

그런데 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 소득세법 시행령 제163조 제9항에서는 상속받은 자산의 양도차익을 계산할 때 그 자산에 대하여 세무서장 등이 상증세법 제76조에 따라 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 가액을 취득가액으로 본다고 규정하여, 상속재산을 양도하는 경우 그 양도소득세의 산정에 있어 과세관청이 결정ㆍ경정한 상속재산가액을 취득가액으로 의제하고 있다. 따라서 상속재산가액에 관한 처분청의 결정ㆍ경정은 양도소득세의 산정에 밀접하고 실질적인 영향을 미친다.

2) 이 사건 처분으로 인해 상속재산가액이 낮게 평가됨으로써 양도소득세 계산 시 취득가액이 낮아졌고, 결과적으로 양도차익이 증가하여 원고의 양도소득세 부담이 증가하게 되었으므로, 원고에게 구체적인 법률상의 불이익이 발생하였음은 분명하다.

3) 이 사건 처분과 양도소득세 부과처분은 별개의 처분이므로, 원고가 양도소득세 부과처분을 다투는 방법으로 양도소득세 납세의무에 관한 권리를 구제받을 수 있다고 하더라도 이 사건 처분의 취소를 구할 소의 이익이 부정되는 것은 아니다. 그리고 이 사건 처분이 취소되어 상속재산가액이 증액되면, 그 증액된 가액이 양도소득세 계산 시 취득가액으로 적용되고, 이 경우 원고는 경정청구를 통해 양도소득세의 감액을 구할 수 있으므로, 원고가 이 사건 처분을 다투는 것으로도 분쟁의 일회적 해결을 도모할 수 있다.

4) 피고가 근거로 들고 있는 하급심 판결은 소득세법 시행령이 2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되어 제163조 제9항에 상속재산을 양도하는 경우 그 양도소득세의 산정에 있어 과세관청이 결정ㆍ경정한 상속재산가액을 취득가액으로 의제하도록 하는 내용이 추가되기 전의 것으로, 이 사건에 그대로 적용할 수는 없다.

5. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단

가. 관련 규정 및 관련 법리

1) 상속재산가액은 상속개시일(“평가기준일”) 현재의 시가에 따른다[구 상증세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제60조 제1항]. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다(구 상증세법 제60조 제2항).

감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다(구 상증세법 제60조 제5항). 다만, 기준시가 10억 원 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다[구 상증세법 제60조 제5항, 구 상증세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제6항].

그리고 기준시가 10억 원 이하의 부동산에 대하여 평가기준일 전후 6개월(“평가기간”) 이내의 기간 중 감정 등이 있는 경우, 해당 재산에 대하여 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액은 ‘감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’에 포함된다(구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호, 같은 조 제6항). 평가기간 내에 해당하는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 중 평가기준을 전후하여 가장 가까운 날을 기준으로 한다(구 상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호).

2) 시가 산정이 어려운 경우 상증세법 제61조부터 제65조에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보는데(구 상증세법 제60조 제3항), 주택의 경우 그 부속 토지까지 포함하여 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격을 시가로 본다(구 상증세법 제61조 제1항 제4호, 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조 제1호, 주택법 제2조 제1호).

3) 위와 같이 상증세법 제60조 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바, 그 위임을 받은 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 해당 재산에 대한 감정가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이라고 할 것이다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 등 참조).

나. 구체적 판단

앞서 든 증거들에 갑 제7 내지 9호증의 각 기재를 더하여 인정되는 다음 사정들을 종합해보면, 이 사건 감정가액이 구 상증세법 제60조 제1항 및 제2항에서 정한 시가에 해당한다고 보기 어렵고, 피고가 구 상증세법 제60조 제3항 및 제61조 제1항의 보충적 평가방법에 따라 이 사건 부동산의 상속재산가액을 산정한 것이 위법하다고 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

1) 상증세법령은 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월 이내에 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 인정하면서, 다만 기준시가 10억원 이하의 부동산에 대하여는 예외적으로 하나 이상의 감정기관의 감정을 허용하고 있다. 이처럼 상증세법령에서 일정한 요건 하에 감정가격을 시가로 인정하는 것은 시가산정의 어려움을 해소하면서도 평가시점을 제한하여 과거의 자료를 통해 시가를 사후적으로 찾아내는 소급감정의 부정확성을 제고하기 위한 취지를 갖는다.

이 사건 부동산은 기준시가 10억 원 미만의 부동산에 해당하므로, 이 사건 감정가액이 시가로 인정되려면 상속개시일 전후 6개월 이내에 하나 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이어야 하고, ‘가격산정기준일’과 ‘감정가액평가서 작성일’이 모두 평가기간 이내에 있어야 한다.

그런데 이 사건 감정평가는 가격산정기준일을 상속개시일로 하고 있을 뿐, 감정가액평가서는 상속개시일로부터 약 4년이 경과한 후에 작성되었으므로, 상증세법령에서 인정하는 시가의 요건을 갖추지 못하였다.

2) 이 사건 감정가액이 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호에서 정한 시가에 해당하지 않더라도, 상속개시일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이라고 인정될 경우에는 시가에 해당할 수 있다.

그러나 위에서 본 바와 같이 이 사건 감정평가는 상속개시일로부터 약 4년이 경과한 후에 이루어졌고, 상속개시일 이후 이 사건 감정평가 당시까지 이 사건 부동산의 가격변동을 불러일으킬만한 사정이 발생하여 정확한 감정이 어려웠을 가능성을 배제할 수 없다. 뿐만 아니라 이 사건 감정평가에 의하더라도, ‘건물의 경우 거래사례가 포착되지 않는 등 거래사례비교법 등 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하여 주된 방법에 대한 합리성 검토는 생략하였으며, 지속적인 유지ㆍ보수 및 대수선 등을 고려하여 감가수정 시 관찰감가를 병용하였다’라는 것이므로, 이 사건 감정가액이 객관적으로 합리성을 갖춘 소급감정가액이라고 인정하기는 어렵다.

3) 더욱이 원고는 2018. 10. 28. 이 사건 부동산을 상속받은 이후 상속세 신고 기한 내에는 물론 그 이후에도 상당기간 동안 상속세 과세표준 및 세액을 신고하지 않다가 2022. 12. 21. 이 사건 감정평가를 하였고, 2022. 12. 23. 이 사건 부동산을 다른 사람에게 양도한 다음 2022. 12. 28. 이 사건 부동산에 관한 상속세를 신고하였다. 이처럼 원고는 상속세를 신고하는 데에 별다른 법률상ㆍ사실상 장애사유가 없었음에도 이를 신고하지 않다가 이 사건 부동산의 양도를 앞두고 이 사건 감정평가를 하고 상속세의 기한 후 신고를 한 것으로 보인다. 위와 같은 이 사건 감정평가의 경위 및 목적 등에 비추어 보면, 소급감정인 이 사건 감정평가의 정확성이 담보된다고 보기 어렵다.

4) 그렇다면 이 사건 부동산은 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로, 피고가 상증세법령에 따라 상속개시일이 속하는 연도의 이 사건 주택의 개별주택가격을 이 사건 부동산의 시가로 본 것은 타당하다.

6. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.