증여재산가액의 시가 평가

상세내용

1. 원고들의 피고들의 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

1. 피고 서초세무서장이 2024. 2. 5. 원고 aaa에게 한 2009. 2. 27.자 증여분에 대한 증여세 XX,XXX,XXX원의, 2009. 8. 3.자 증여분에 대한 증여세 XXX,XXX,XXX원의, 2009. 12. 8.자 증여분에 대한 증여세 XXX,XXX,XXX원의 각 부과처분과 2024. 2. 8. 원고 dd에게 한 2009. 12. 10.자 증여분에 대한 증여세 XXX,XXX,XXX원의 부과처분을 모두 취소한다.

2. 피고 d세무서장이 2024. 2. 13. 원고 dd에게 한 상속세 000원의, 원고 미국인 ㅎㅎㅎ에게 한 상속세 000원의, 원고 ggg에게 한 상속세 000원의, 원고 aaa 에게 한 상속세 000원의, 원고 ee에게 한 상속세 00원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고 미국인 aa, 원고 ss, 원고 dd, 원고 ff, 원고 gg, 원고 hh은 고 00(이하 ‘피상속인’이라 한다)와 원고 ㅁㅁ의 자녀들이고, 원고 ㄴㄴ은 원고 gg의 배우자이다.

 나. 피상속인은 2018. 9. 19. 사망하였고, 상속인인 상속인들은 2019. 3. 31. 피고 세무서장에게 상속세 신고를 하였다. 상속인들은 상속세 신고 시 피상속인 소유의 인천 0000(이하 ‘이 사건 토지’라 하고 각 토지는 번지로만 특정한다)를 66억 원으로 평가하였고, 이 사건 토지에 설정된 근저당권 피담보채무 66억 원을 상속채무에 포함하였다.

 다. 조사청은 2019. 10. 11.부터 2023. 7. 9.까지(중지기간 2019. 12. 27. ~ 2023. 6. 30.포함) 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 후 피상속인이 체결한 이 사건 토지의 양도계약(매매대금 88억 원)에 따라 기수령한 계약금과 중도금 합계 66억 원 외에 미수령 잔금 상당액 22억 원을 과소신고한 사실과 피상속인이 2009. 2. 27.부터 2009. 12. 8.까지 원고 a, s의 대출금 합계액 21억 5천만 원을 대신 변제하였으나 해당 사항을 신고하지 않은 사실을 확인하고, 피고들에게 과세자료를 통보하였다.

 라. 이에 따라 피고들은 원고들에게 각 증여세 및 상속세를 결정·고지하였다(이하 각 ‘이 사건 증여세 처분’, ‘이 사건 상속세 처분’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 관계 법령

[별지] 관계 법령의 기재와 같다.

3. 이 사건 증여세 처분의 위법 여부

 가. 원고 a, s주장의 요지

원고a s 명의의 대출금 21억 5천만 원은 실질적으로 원고 a 가 대표이사, 원고 s가 부사장으로 경영하고 있던 주식회사 1(이하 ‘1’이라 한다)의 채무이고, 피상속인은 1의 채무를 변제한 것이다. 따라서 피상속인이 원고 a,s의 채무를 대신 변제하여 준 것을 전제로 한 이 사건 증여세 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

 나. 인정사실

1) 1은 서울 강남구 00에서 컨설팅업, 인터넷 광고제작 및 영업 등을 목적으로 2000. 5. 22. 설립된 후 2024. 3. 31. 폐업하였다.

2) 원고 a,s은 2005년부터 2008년까지 00은행으로부터 1의 신용으로 대출이 불가능하자 자신들의 개인 명의로 총 21억 5천만 원의 대출(이하 ‘이 사건 대출’이라 한다)을 받았고. 00은행은 위 자금을 대여하면서 이 사건 토지에 근저당권을 설정하였다. 피상속인은 2009. 2. 27.부터 2009. 12. 8.가지 이 사건 대출금을 상환하고 2009. 12. 10. 이 사건 토지에 설정된 근저당권을 해제하였다.

3) 이 사건 대출 이자는 원고 a,s 명의의 00은행 계좌에서 지급되었다. 해당 이자는 1이 장부상 이자비용으로 기재한 후 위 원고 a,s 명의의 계좌에 이체한 돈으로 지급되었는데, 1의 계좌 잔액이 부족한 경우 원고 a,s이 먼저 1 계좌에 해당 이자 상당액을 이체하여 두기도 하였다.

4) 피상속인과 1, 원고 a,s과 1 사이에 별도의 자금대여계약은 존재하지 않는다.

5) 1 명의의 22은행 계좌 거래내역에 따르면, 2009. 3.부터 2016. 10.까지 1이 원고 a명의의 22은행 계좌로 ‘a 상환’명목으로 이체한 돈은 합계 1,959,850,000원,s명의의 22은행 계좌로 ‘s상환’명목으로 이체한 돈은 합계 213,304,198원으로, 총 2,173,154,198원이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제12 내지 19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

 위 인정사실, 앞서 든 각 증거 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 이 사건 대출의 실제 채무자는 그 명의자인 원고 a,s이고 1이라고 할 수 없으므로 이와 반대되는 사실을 전제로 한 원고 a,s의 주장은 이유 없다.

1) 실질적인 주채무자가 제3자를 형식상의 주채무자로 내세우고, 금융기관도 이를 양해하여 제3자에 대하여는 주채무자로서의 책임을 지우지 않을 의도 하에 제3자 명의로 대출관계서류를 작성받은 경우, 제3자는 형식상의 명의만을 빌려 준 자에 불과하고 그 대출계약의 실질적인 당사자는 금융기관과 실질적 주채무자이나(대법원 2001. 2. 23. 선고 2000다65864 판결 등 참조), 이 사건 대출의 경우 그 채무명의자는 원고 a,s이고, 1의 신용으로 00은행에서 대출이 불가하여 위 원고들이 그 명의로 대출받은 것이므로 00은행이 위 원고들에게 책임을 지우지 않을 의도였다고 보기 어렵다.

2) 1이 이 사건 대출 이자를 부담하였다고 하나 원고 a,s 명의의 계좌로 돈을 이체한 후 원고 a,s명의 계좌에서 이 사건 대출 이자가 지급되었고, 1의 계좌의 잔액이 모자라 원고 a,s이 먼저 1의 계좌에 해당 이자 상당액의 금원을 이체한 후 그 돈을 다시 이 사건 대출 이자 지급 명목으로 원고 a,s 명의의 계좌로 이체한 경우도 상당수 있는바, 1이 이 사건 대출이자를 실질적으로 모두 부담하였다고 할 수도 없다.

3) 이 사건 대출을 위하여 근저당권이 설정된 이 사건 토지의 소유자는 피상속인이고, 대출원금도 피상속인이 상환하였다.

4) 1이 이 사건 대출과 관련하여 피상속인에게 이체한 돈은 없고, 원고 a,s에게 2009. 3.부터 2016. 10.까지 상환 명목으로 총 2,173,154,198원의 돈을 이체한 것으로 보인다.

5) 위와 같은 사정을 종합하면, 이 사건 대출은 원고 a,s이 자산의 신용과 이 사건 토지를 담보로 00은행으로부터 받은 것으로 그에 따른 상환의 책임도 원칙적으로 원고 a,s에게 있다. `이 이 사건 대출을 원천으로 한 자금을 원고 a,s으로부터 받아 사업에 사용하고 대출이자의 일부를 실제 부담하였다고 하더라도 그것만으로 이 사건 대출의 실질채무자를 1이라고 볼 수 없다.

4. 이 사건 상속세 처분의 적법여부

가. 상속인들의 주장 요지

1) 이 사건 토지는 피상속인의 사망 당시 양도되지 않았으므로 상속세 신고 당시 시가로 평가하면 된다. 상속부동산은 통상 기준시가로 신고하는데 이 사건 토지에는 근저당권이 설정되어 있으므로 이 사건 토지의 시가는 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제66조, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것, 구 ‘상증세법 시행령’이라 한다) 제63조 제1항 제3호에 따라 기준시가 4,738,572,600원과 근저당권 피담보채권액 66억 원을 비교하여 더 큰 금액인 66억 원이 된다. 이 사건 토지의 양도계약은 2014. 1. 6. 체결된 것으로서 피상속인의 사망일로부터 4년 전에 체결된 것이므로 위 계약상 양도대금은 구 상증세법 시행령 제49조에 따른 이 사건 토지의 시가가 될 수 없다.

2) 설령 이 사건 토지의 시가를 양도대금인 88억 원으로 보아야 한다고 하더라도 이는 상속인들과 피고 0사이에 시가 평가에 견해 차이가 있는 것에 불과하므로 구 국세기본법(2018. 12. 31. 법률 제16098호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 국세기본법’이라 한다)상 과소신고 내지 가산세 적용대상이 아니다.

나. 인정사실

1) 피상속인은 2006. 12. 6. 토지거래허가구역 안에 있는 이 사건 토지를 주식회사 77에 88억 원에 매도하는 계약을 체결하였는데 77의 대금지급이 늦어지자 2014. 1. 6. 당초의 매매계약을 해제하고 계약금과 중도금으로 66억 원을, 잔금으로 22억 원을 지급받는 내용으로 새로운 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결한 뒤 2015. 12. 2.까지 계약금과 중도금으로 66억 원을 수령하였다.

2) 이 사건 매매계약의 주요내용은 아래와 같다.

3) 피상속인은 2009. 12. 18. 77과 사이에 이 사건 토지의 매매계약에 따라 피상속인이 현재 부담하고 있는 채무 또는 장래 부담하게 될 채무를 담보하고자 이 사건 토지에 관하여 채무자를 피상속인, 채권자를 77, 채권최고액을 85억 원으로 하는 근저당권 설정계약을 체결하였고, 2010. 1. 11. 이 사건 토지에 위 근저당권설정계약에 따른 근저당권 설정등기를 마쳤다.

4) 이 사건 토지는 농지로서 농지법상 77과 같이 농업법인이 아닌 법인은 농지의 소유자가 될 수 없다.

5)77은 피상속인 및 상속인들에게 이 사건 토지 매매계약 해지를 요구하거나 소를 제기하지 않았다. 조사청의 조사종결보고서에 따르면 77건설은 이 사건 토지를 포함한 사업부지를 대상으로 추진하는 민간도시개발사업 및 공동주택사업이 당초 계획대로 진행되지 않음에 따라 부득이 잔금 지급을 지연하고 있다는 입장이다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제9, 10호증, 을 제4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

1) 이 사건 토지의 상속재산가액에 관하여

구 상증세법 제60조 제1항은 ‘이 법에 따라 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(이하 ’평가기준일‘이라 한다) 현재의 시가에 따른다.’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’고 규정하고 있다. 위 규정에 따르면 구 상증세법 시행령 제49조에서 시가로 정한 가액은 물론이고, 설령 위 시행령에서 시가로 정한 가액이 아니라고 하더라도 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이면 구 상증세법 제60조의 상속개시일 현재의 시가오 해당한다고 보는 것이 타당하다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 등 참조).

구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘법 제60조 제2항에서 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 그 거래가액으로 한다고 하면서 위 기간에 해당하지 않는 기간으로서 평기기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거친 경우 해당 매매 거래가액을 포함할 수 있다.’고 규정하고 있으므로, 상속개시일인 2018. 9. 19.로부터 4년 전인 2014. 1. 6. 체결된 이 사건 매매계약에 따른 거래가액은 위 규정에서 정한 시가로 인정되는 것이라고 할 수는 없다. 그러나 이 사건 매매계약에 따른 거래가액은 특수관계 없는 피상속인과 77이 대등한 상황에서 정한 가액이고 상속개시일 현재 매매계약이 중도금까지 이행된 상태로 유효하므로(이 사건 매매계약은 목적한 개발사업이 진행되지 않고 농지로 남아 있어 매수인인 77에 대한 소유권이전등기가 불가능하므로 77도 잔금을 지급하지 않고 있는 것으로 보이고 그 외에 상속인들이 제출한 자료만으로는 계약이 해지되었다는 사실을 인정하기에 부족하다) 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치로서 평가할 수 있다. 다만 이 사건 토지의 구 상증세법 제60조 제1항에 따른 상속개시일 당시의 시가는, 이 사건 매매계약에 따라 상속개시일 전 이미 계약금과 중도금 합계 66억 원은 피상속인에게 지급되었고 상속개시일 당시 잔금 22억 원만을 받을 수 있는 점, 이 사건 토지는 잔금 22억 원을 지급받는 조건으로 장차 매수인에게 이전해야 할 재산에 불과한 점을 고려하면, 22억 원으로 판단된다.

대법원도 2002. 2. 26. 선고 2001두5040 판결에서 ‘부동산의 매도인이 대금 일부만 지급받고 사망한 경우에는 그 부동산 자체가 상속재산이 되어 상속인은 그에 대한 상속세를 부담하여야 하고, 그 과세가액은 전체 매매대금에서 피상속인에게 지급된 금액을 공제한 나머지 가액으로 평가하여야 한다.’고 판시한 바 있고, 상속개시일 당시 시행되면 국세청의 구 상속세 및 증여세법 기본통칙(2019. 12. 23. 개정되기 전의 것)7-0...3 제1항도 상속개시전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 받기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전엑(양도대금이 불분명한 경우에는 그 부동산을 이 법에 따라 평가한 가액으로 한다)에서 상속개시 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 잔액을 그 상속재산의 가액으로 한다.‘고 규정하고 있는바, 이를 참작하더라도 위와 같이 평가하는 것이 타당하다. 그러므로 상속인들의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 과소신고 가산세 적용 여부

구 상증세법 제60조 제2항, 제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우 과소신고 가산세는 적용되지 않고(구 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목), 납세자가 그 의무를 불이행한 것에 대하여 정당한 사유가 있는 때에도 해당 가산세를 부과되지 않는다(구 국세기본법 제48조 제1항). 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상 제재로서 납세의무자의 고의·과실은 고려되지 않지만, 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2011두13842 판결, 대법원 2015. 3. 12. 선고 2014두44205 판결 등 참조).

상속인들은 상속세 신고 당시 이 사건 토지의 상속재산가액을 이 사건 토지의 2018. 1. 1. 기준 기준시가 4,737,872,600원과 이 사건 토지의 근저당권 피담보채무 66억 원 중 더 큰 금액인 66억 원으로 평가하고 근저당권 피담보채무 66억 원을 상속채무로 공제하였다. 그런데 이 사건 토지의 상속재산가액을 22억 원으로 평가하여야 함은 앞서 본 바와 같고, 상속인들이 제출한 자료만으로는 이 사건 토지의 근저당권 피담보채무가 66억 원인 사실을 인정하기 어렵다(피상속인이 2009. 12. 18. 77과 사이에 체결한 근저당권 설정계약은 2006. 12. 6. 체결하였던 이 사건 토지매매계약에 따라 피상속인이 부담하고 있거나 부담하게 될 채무를 피담보채무로 하는 것이었는데, 위 2006. 12. 6.자 매매계약은 2014. 1. 6. 합의해제 되었고, 이 사건 매매계약에 따른 근저당권 설정계약은 존재하지 않는 것으로 보인다). 설령 위 근저당권의 피담보채무에 이 사건 매매계약에 따라 피상속인이 부담하고 있거나 부담하게 될 채무도 포함된다고 하더라도 이 사건 매매계약이 상속개시일 당시 해지되었다고 할 수 없으므로 계약금 및 중도금 66억 원의 반환채무가 발생하였다고 할 수 없는바, 이 사건 토지 관련 피담보채무 66억 원이 존재한다고 할 수 없다.

구 상증세법상 관련 규정, 이 사건 매매계약 내용 및 현황 등에 비추어볼 때, 상속인들이 이 사건 토지와 관련하여 그 상속재산가액은 22억 원으로, 상속채무는 0원으로 하여 상속세 과세가액을 22억 원으로 신고하여야 함에도 상속재산가액은 66억 원으로, 관련한 상속채무는 66억 원으로 하여 상속세 과세가액을 0원으로 신고한 것은 구 상증세법상 평가방법의 차이에 따른 것이 아니라 단순한 법령의 부지나 오해 등에 불과하다고 할 것이어서, 구 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목의 과소신고 가산세 적용제외 대상이라고 볼 수 없고, 같은 법 제48조의 가산세 면제 대상이라고 볼 수도 없다. 따라서 상속인들의 이 부분 주장도 이유 없다.

5. 결론

그렇다면, 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.