사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 이 사건 임대차계약에 적용되는지 여부
- 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것이 권리금 회수 방해에 해당하는지 여부
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임 인정 여부
- 원상회복약정이 있는 경우에도 영업시설 등 유형재산을 포함한 권리금 감정평가액을 손해배상 범위 산정의 근거로 삼을 수 있는지 여부
- 임차인이 회수하여 다시 사용할 수 있는 비품의 가액을 손해배상액에 포함할 수 있는지 여부
- 회수 가능한 비품 가액을 공제하지 않은 손해배상액 산정이 이중배상 또는 과잉배상에 해당할 수 있는지 여부
판례 포인트
- 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하면 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임이 인정될 수 있다.
- 원상회복약정이 있더라도 영업시설 등 유형재산을 포함하여 평가된 임대차 종료 당시 권리금 감정평가액을 손해배상 범위 판단의 근거로 삼을 수 있다.
- 손해배상액 산정 시 실제 권리금계약 금액과 임대차 종료 당시 권리금 감정평가액이 비교될 수 있다.
- 임차인이 쉽게 회수하여 다시 사용할 수 있는 의료기기, 컴퓨터 등 비품은 그 가액 상당의 가치가 임차인에게 귀속될 수 있으므로 손해배상액에서 제외되어야 한다.
- 법원은 임차인이 둔 비품 중 회수하여 다시 사용할 수 있는 것이 있는지와 그 가액을 심리하여 손해배상액 산정에 반영하여야 한다.
- 회수 가능한 비품 가액까지 손해배상액에 포함하면 이중배상 또는 과잉배상이 될 수 있다.
자주 묻는 질문
상가 임대인이 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하면 권리금 손해배상책임이 인정되나요?
대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절해 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우 손해배상책임이 인정될 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서는 한의원을 운영하던 임차인이 신규임차인과 1억 원의 권리금계약을 체결하고 임대인에게 주선했으나, 임대인이 계약 체결을 거절한 점이 문제 되었습니다.
권리금 회수 방해 손해배상액은 실제 권리금 계약금액과 감정평가액 중 어떻게 산정하나요?
원심은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금 1억 원과 임대차 종료 당시 권리금 감정평가액 105,103,800원 중 낮은 금액인 1억 원을 손해배상액으로 보았습니다. 대법원은 임대차 종료 당시 권리금 감정평가액을 근거로 손해배상 범위를 판단한 점 자체는 수긍할 수 있다고 판단했습니다. 다만 감정평가액에 포함된 비품 가액을 모두 배상액에 넣은 부분은 다시 심리해야 한다고 보았습니다.
상가 권리금 감정평가액에 영업시설 같은 유형재산이 포함되어도 손해배상 산정에 사용할 수 있나요?
대법원은 원상회복약정이 있다는 사정만으로 영업시설 등 유형재산을 포함해 평가된 임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액을 손해배상 범위 판단에서 배제할 것은 아니라고 보았습니다. 이 사건에서도 그런 감정평가액을 근거로 삼은 원심 판단 자체는 수긍할 수 있다고 했습니다. 다만 회수해서 다시 사용할 수 있는 비품의 가액은 별도로 고려해야 한다고 판단했습니다.
임차인이 회수해서 다시 사용할 수 있는 비품 가액도 권리금 손해배상액에 포함되나요?
대법원은 의료기기, 컴퓨터처럼 임차인이 회수해 다시 사용할 수 있는 비품은 그 가액 상당의 가치를 임차인에게 귀속시킬 수 있다고 보았습니다. 따라서 이중배상이나 과잉배상을 막기 위해 그 가액은 손해배상액에서 제외하는 방향으로 고려해야 한다고 판단했습니다. 원심이 비품 전부의 가액 17,000,800원을 포함한 채 손해배상액을 산정한 것은 법리오해가 있다고 보았습니다.
대법원 2018다287423 판결에서 원심이 파기된 이유는 무엇인가요?
대법원은 임대인의 권리금 회수 방해에 따른 손해배상책임을 인정한 원심의 판단 자체는 수긍했습니다. 그러나 임차인이 회수해 다시 사용할 수 있는 의료기기, 컴퓨터 등 비품이 있는지 심리하지 않고, 비품 전부의 가액을 손해배상액에 포함한 점은 잘못이라고 보았습니다. 그래서 반소에 관한 원고 패소 부분을 파기하고 사건을 대구지방법원에 환송했습니다.
임대차계약에 원상회복약정이 있으면 권리금 손해배상 청구가 제한되나요?
이 판결에서 대법원은 원상회복약정이 있다는 이유만으로 권리금 감정평가액을 손해배상 범위 판단에서 배제하지는 않았습니다. 원심이 영업시설 등 유형재산을 포함해 평가된 임대차 종료 당시 권리금 감정평가액을 근거로 삼은 점은 수긍할 수 있다고 보았습니다. 다만 회수 가능한 비품 가액은 과잉배상을 막기 위해 별도로 제외 여부를 심리해야 한다고 판단했습니다.
판결 내용
건물명도(인도)·손해배상(기)
【판시사항】
甲이 乙과 乙 소유의 부동산에 임대차계약을 체결하여 한의원을 운영하였는데, 乙이 甲에게 임대기간 만료 1년 전부터 임대차계약 갱신거절 의사를 표시하자, 甲이 신규임차인이 되려는 丙과 권리금계약을 체결한 후 乙에게 신규임차인을 주선한다는 통고서를 보냈으나 乙이 이를 거절한 사안에서, 甲과 乙의 임대차계약에 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 적용하여 乙에게 손해배상책임을 인정하고, 甲과 乙 사이의 원상회복약정에 관계없이 영업시설 등 유형재산을 포함하여 평가된 임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액을 근거로 손해배상의 범위를 판단한 것은 수긍할 수 있으나, 甲이 위 부동산에 두었던 비품 중에는 의료기기, 컴퓨터 등 회수하여 다시 사용할 수 있는 비품도 포함되어 있어 甲이 이를 회수함으로써 그 가액 상당의 가치를 자신에게 귀속시킬 수 있었으므로, 이중배상 혹은 과잉배상을 방지하기 위하여 그 가액 상당을 손해배상액에서 제외하여야 할 것인데도, 비품 전부에 대한 가액을 손해배상액에 포함하여 산정한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【참조조문】
【전문】
【원고(반소피고), 상고인】
원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 혜성 담당변호사 곽정환)
【피고(반소원고), 피상고인】
피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 도율 담당변호사 김도현 외 3인)
【원심판결】
대구지법 2018. 10. 25. 선고 2018나308250, 308267 판결
【주 문】
원심판결 중 반소에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결의 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 이 사건 부동산에서 한의원을 운영하는 사람으로 2014. 5. 8. 이 사건 부동산 소유자인 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)와 기간이 24개월인 임대차계약을 체결하였다.
나. 원고가 2015. 5. 8. 무렵부터 피고에게 임대차계약 갱신거절의 의사를 표시하자 피고는 2016. 2. 26. 신규임차인이 되려는 소외인과 사이에 1억 원의 권리금계약을 체결하고 2016. 3. 12. 무렵 원고에게 신규임차인을 주선한다는 통고서를 보냈으나 원고는 소외인과 임대차계약 체결을 거절하였다.
2. 원심은 판시와 같은 이유로 원고가 정당한 사유 없이 피고의 주선으로 신규임차인이 되려는 소외인과 임대차계약의 체결을 거절함으로써 피고가 소외인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였으므로 원고에게 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 인정하고 그 배상액에 대해서는 소외인이 피고에게 지급하기로 했던 권리금 1억 원과 피고의 임대차 종료일인 2016. 5. 8. 당시 권리금인 105,103,800원 중 낮은 금액인 1억 원 및 이에 대한 지연손해금이라고 판단하였다.
3. 원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴본다.
가. 우선 원심이 원고와 피고의 임대차계약에 상가임대차법 제10조의4를 적용하여 원고에게 손해배상책임을 인정하고 원고와 피고 사이의 원상회복약정에 관계없이 영업시설 등 유형재산을 포함하여 평가된 임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액을 근거로 손해배상의 범위를 판단한 것은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가임대차법의 해석과 적용, 손해배상 산정방법 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
나. 다만 원심판결 중 비품 전부에 대한 가액을 손해배상액에 포함하여 산정한 부분은 수긍하기 어렵다. 기록에 따르면 피고가 이 사건 부동산에 두었던 비품 중에는 의료기기, 컴퓨터 등 회수하여 다시 사용할 수 있는 비품도 포함되어 있는 것으로 보인다. 피고는 이를 회수함으로써 그 가액 상당의 가치를 자신에게 귀속시킬 수 있었으므로, 이중배상 혹은 과잉배상을 방지하기 위하여 그 가액 상당을 손해배상액에서 제외하여야 할 것이다. 원심으로서는 피고가 이 사건 부동산에 둔 비품 중에서 쉽게 회수하여 다시 사용할 수 있는 것이 있는지를 심리하여 그에 대한 가액을 손해배상액을 산정하는 데 고려하였어야 했다. 그런데도 원심은 그 비품 전부에 대한 가액이 손해배상액에 포함된다는 전제에서 그 가액 17,000,800원이 포함된 권리금 감정평가액 105,103,800원과 실제 권리금 계약이 체결된 1억 원 중 낮은 금액인 1억 원을 손해배상액으로 산정하였다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차법 제10조의4 제3항에서 정하는 손해배상액의 범위에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
4. 그러므로 원심판결 중 반소에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.