사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 토지거래계약 허가구역 내 토지 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용인 경우 확정적으로 무효인지 여부
- 토지거래허가를 받을 수 없는 매수인이 허가를 받을 수 있는 명의수탁자 명의로 허가와 등기를 받을 의사로 체결한 매매계약의 효력
- 3자간 등기명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 앞으로 마친 소유권이전등기의 효력
- 원고에게 매도인에 대한 소유권이전등기청구권이 인정되는지 여부
- 채권자대위소송에서 피보전권리가 인정되지 않는 경우 당사자적격 및 소의 적법성
판례 포인트
- 토지거래계약 허가구역 내 토지 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야 효력이 발생하고, 허가 전에는 물권적 효력뿐 아니라 채권적 효력도 발생하지 않는다.
- 허가 전 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이면 사후적으로 유효하게 될 여지가 없는 확정적 무효이다.
- 토지거래허가를 받을 수 없는 자가 허가를 받을 수 있는 명의수탁자 명의로 허가와 등기를 받을 의사로 매매계약을 체결한 경우 허가잠탈 목적의 계약으로 평가될 수 있다.
- 매매계약이 확정적 무효이면 매수인은 매도인에 대하여 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차 협력의무 이행청구권을 가진다고 볼 수 없다.
- 채권자대위권 행사의 전제가 되는 피보전권리가 인정되지 않으면 대위소송은 당사자적격이 없어 부적법하다고 볼 수 있다.
- 원심이 피보전권리 존재를 전제로 본안 판단을 한 것은 채권자대위권 및 구 국토계획법상 토지거래허가 법리를 오해한 것으로 판단되었다.
자주 묻는 질문
토지거래허가구역 토지를 허가를 피하려고 다른 사람 명의로 매수하면 계약은 유효한가요?
대법원은 토지거래계약 허가구역 안의 토지 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이면 확정적으로 무효라고 보았습니다. 이 사건에서는 원고가 토지 소재지가 아닌 지역에 거주해 허가를 받을 수 없었고, 토지 소재지에 거주하던 피고 명의로 허가와 등기를 받을 의사로 매매계약이 체결되었습니다. 그래서 원고와 매도인 사이의 1/2 지분 매매계약은 유효하게 될 여지가 없는 것으로 판단되었습니다.
토지거래허가를 잠탈한 매매계약의 매수인은 소유권이전등기를 청구할 수 있나요?
대법원은 이 사건 매매계약이 처음부터 구 국토계획법상 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이어서 확정적으로 무효라고 보았습니다. 그 결과 원고는 매도인에 대해 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 가진다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권도 인정하기 어렵다고 보았습니다.
명의신탁으로 등기된 토지에 대해 실제 매수인이 매도인을 대위해 말소등기를 청구할 수 있나요?
이 사건에서 원고는 매도인을 대위해 피고 명의의 1/2 지분 소유권이전등기 말소를 구했습니다. 그러나 대법원은 원고와 매도인 사이의 매매계약이 확정적으로 무효라면 원고에게 보전할 소유권이전등기청구권이 인정되지 않는다고 보았습니다. 따라서 채권자대위권의 피보전권리가 없어 소가 부적법하다고 볼 여지가 충분하다고 판단했습니다.
대법원 2024다212178 판결에서 원심은 왜 파기환송되었나요?
원심은 원고에게 매도인에 대한 소유권이전등기청구권이 있다고 보아, 원고가 매도인을 대위해 피고를 상대로 말소등기를 청구할 수 있다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 원고와 매도인 사이의 매매계약이 토지거래허가를 잠탈하는 내용으로 확정적 무효일 수 있다고 보았습니다. 이에 따라 채권자대위권과 토지거래허가에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있다며 원심판결을 파기하고 환송했습니다.
토지거래허가구역 내 토지 매매계약은 허가 전에도 효력이 있나요?
대법원은 구 국토계획법상 허가구역 안 토지의 권리 이전 또는 설정을 내용으로 하는 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야 효력이 발생한다고 보았습니다. 허가를 받기 전에는 물권적 효력뿐 아니라 채권적 효력도 발생하지 않는다고 설명했습니다. 특히 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 계약이라면 확정적으로 무효가 됩니다.
판결 내용
소유권말소등기
【판시사항】
[1] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지 등에 관하여 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결한 거래계약의 효력(=확정적 무효)
[2] 매수인 甲이 매도인 乙과 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지 중 1/2 지분에 관한 매매계약을 체결하면서 乙 및 나머지 1/2 지분의 매수인 丙과 3자간 등기명의신탁 약정을 체결하고, 甲이 매수한 1/2 지분도 丙 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데, 이후 甲이 乙을 대위하여 丙을 상대로 소유권말소등기의 이행을 구한 사안에서, 매매계약 체결 당시 甲은 토지의 소재지가 아닌 지역에 거주하고 있어 토지거래허가를 받을 수 없었던 반면 丙은 토지의 소재지에 거주하고 있어 토지거래허가를 받아 그 명의로 토지를 매수할 수 있었으므로, 甲과 乙은 처음부터 甲 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사 없이 명의수탁자인 丙 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사로 매매계약을 체결하였던 것인 점에 비추어, 위 1/2 지분에 관한 甲과 乙 사이의 매매계약은 처음부터 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것이어서 확정적으로 무효이고, 甲이 乙에 대하여 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권을 가진다고 볼 수 없으므로, 결국 위 소는 채권자대위권의 피보전권리가 인정되지 않아 부적법하다고 볼 여지가 충분한데도, 甲이 乙에 대한 소유권이전등기청구권을 가지고 있다고 보아 위 소가 적법함을 전제로 본안 판단을 한 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【참조조문】
[1] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제118조 제1항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 참조), 제6항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항 참조)
[2] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제118조 제1항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 참조), 제6항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항 참조), 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 민법 제186조, 제404조 제1항, 제568조 제1항
【참조판례】
[1] 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결(공1992, 642)
【전문】
【원고, 피상고인】
원고
【피고, 상고인】
피고 (소송대리인 법무법인 우진 담당변호사 함영주)
【원심판결】
수원지법 2023. 12. 21. 선고 2022나78579 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다.
가. 이 사건 토지에 관하여 2004. 4.경 체결된 이 사건 매매계약의 매수인은 원고와 피고이다.
나. 원고는 매도인 소외인과 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 매매계약을 체결하면서 소외인 및 나머지 1/2 지분 매수인인 피고와의 사이에 3자간 등기명의신탁 약정을 체결하고, 원고가 매수한 1/2 지분에 관하여도 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 위 명의신탁 약정은 명의수탁자가 계약당사자가 된 경우가 아니어서 무효이고, 그 약정에 따라 이루어진 피고 명의의 소유권이전등기도 원인무효의 등기이다.
라. 따라서 소외인은 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 피고 명의의 소유권이전등기 중 1/2 지분에 관하여 말소등기절차의 이행을 구할 수 있고, 원고로서는 여전히 소외인을 상대로 이 사건 매매계약을 원인으로 하여 위 지분에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있으므로, 원고는 소외인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 소외인을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구할 수 있다.
2. 대법원의 판단
가. 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 국토계획법’이라고 한다)에서 정한 허가구역 안에 있는 토지 등의 거래계약 허가에 관한 관계 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 볼 때, 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이며, 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효하게 될 여지가 없다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면, ○○시에 소재한 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 당시 구 국토계획법이 정한 토지거래계약 허가구역 안에 있었는데, 원고는 △△광역시에 주민등록을 두고 있어 토지거래허가를 받을 수 없었던 반면 ○○시에 거주하던 피고는 토지거래허가를 받아 그 명의로 이 사건 토지를 매수할 수 있었으므로, 원고와 매도인 소외인 사이에는 처음부터 원고 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사가 없이 원고와 피고 사이의 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자인 피고 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 할 의사로 매매계약을 체결하였음을 알 수 있다.
다. 사정이 이러하다면, 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 원고와 소외인 사이의 매매계약은 처음부터 구 국토계획법에 따른 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것이어서 확정적으로 무효이고, 원고로서는 소외인에 대하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구권이나 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무의 이행청구권을 가진다고 볼 수 없으며, 결국 위 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 소외인을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구하는 이 사건 소는 채권자대위권의 피보전권리가 인정되지 않아 원고에게 당사자적격이 없어 부적법하다고 볼 여지가 충분하다.
라. 그런데도 원심은 원고가 소외인에 대한 소유권이전등기청구권을 가지고 있어 이 사건 소가 적법함을 전제로 본안에 관하여 판단하였는바, 이러한 원심판결에는 채권자대위권 및 구 국토계획법상 토지거래허가 등에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.