평가심의위원회가 유사재산 매매사례가액을 시가로 볼 수 있다는 평가결정을 하였다고 하여 이를 증여세 과세가액에 대한 공적인 의사표현으로 볼 수 없음

사 건

2023구합83349 증여세부과처분취소

원 고

송ㅇㅇ

피 고

ㅇㅇ세무서장

변 론 종 결

2024. 7. 25.

판 결 선 고

2024. 8. 22.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지 

피고가 2023. 2. 10. 원고에게 한 2022. 2. 귀속 증여세 ×××,×××,××0원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2022. 2. 18. 배우자 A으로부터 서울 송파구 ○○대로 12○○, 241동 9○2호(126.18㎡, 이하 ’이 사건 아파트‘라 한다)의 지분 1/2(이하 ’이 사건 수증재산‘이라 한다)을 증여받았다(이하 ’이 사건 증여‘라 한다).

나. 원고는 2022. 3. 14. 피고에게 이 사건 아파트의 시가평가를 위해 시가인정심의를 신청하였고, 서울지방국세청 평가심의위원회는 2022. 4. 28. 구 상속세 및 증여세법 시행령 (2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 상증세법 시행령‘이라 한다) 제49조 제1항 단서 규정에 따라 이 사건 아파트와 같은 단지 내 251동 107호(128.97㎡, 이하 ’107호‘라 한다)의 2020. 11. 28.자 매매거래가액 24억 원(이하 ’107호 매매사례가액‘이라 한다)을 이 사건 아파트의 매매거래가액으로 인정하였다(이하 ’이 사건 평가결정‘이라 한다).

다. 원고는 2022. 5. 10. 107호 매매사례가액을 이 사건 아파트의 시가로 보고 이 사건 수증재산의 시가를 12억 원(= 24억 × 1/2 지분)으로 평가하여 산정한 증여세 ×××,×××,××0원을 신고․납부하였다.

라. 이후 피고는 2022. 4. 9. 거래된 이 사건 아파트와 같은 단지 241동 1101호(126.18㎡, 이하 ’1101호‘라 한다)의 매매거래가액 31억 5,000만 원(이하 ’1101호 매매사례가액‘이라 한다)을 이 사건 아파트의 시가로 보고 이 사건 수증재산의 시가를 15억 7,500만 원(= 31억 5,000만 원 × 1/2지분)으로 평가하여 2023. 2. 10. 원고에게 증여세 ×××,×××,××0원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ’이 사건 처분‘이라 한다).

 [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7, 10호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 처분에는 아래와 같은 사유가 있어 위법하므로 취소되어야 한다.

 1) 원고는 이 사건 평가결정을 신뢰하여 107호 매매사례가액이 이 사건 아파트의 시가인 것을 전제로 이 사건 수증재산의 시가를 평가하여 증여세를 신고․납부하였다. 이 사건 평가결정은 과세관청의 공적인 견해표명이므로 이에 반하는 이 사건 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다.

2) 107호 매매사례가액은 이 사건 평가결정으로 이 사건 수증재산의 평가기준일 현재 시가의 지위를 획득하였다고 보아야 하고, 1101호 매매사례가액보다 이 사건 수증재산의 평가기준일에 더 가까운 가액에 해당하므로, 107호 매매사례가액이 이 사건아파트의 시가임을 전제로 이 사건 수증재산의 과세가액을 산정하여야 한다.

 3) 이 사건 수증재산의 평가기준일인 2022. 2. 18.과 1101호의 매매거래일인 2022.4. 19. 사이에 정권교체로 인하여 이 사건 아파트의 가격변동이 있다고 보아야 하므로 1101호 매매사례가액을 이 사건 아파트의 평가기준일 현재의 시가로 볼 수 없다.

나. 판단

 1) 관련 규정

 2) 구체적 판단

가) 이 사건 평가결정이 107호 매매사례가액에 대해 가지는 의미

상증세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 따르도록 규정하고, 같은 조 제2항은 ‘평가기준일 현재의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 여기에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이 포함된다.’고 규정하고 있다. 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘“대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것“이란 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월(이하 ’평가기간‘이라 한다) 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우 그 가액을 말하는데, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한(증여세의 경우 증여세 과세표준 신고기한부터 6개월까지)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날(매매의 경우 매매계약일)까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 증여세 납부의무가 있는 자 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 규정하면서 제1호로 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’, 제2호로 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액‘, 제3호로 ’해당 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액‘을 정하고 있다. 같은 조 제4항은 ’제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.‘고 규정하고 있다. 한편, 구 상증세법 시행령 제49조 제2항은 ’제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다.‘고 규정하고 있고, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 ’영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.‘고 규정하면서 제1호에서 ’부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.’고 규정하고 있다.

위 규정들의 내용을 종합하면, 평가기간 내 기간 중 이 사건 아파트의 매매등이 있는 경우 그 거래가액을 평가기준일 현재의 시가로서 증여세 과세가액으로 신고할 수 있고, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내부터 증여세 과세표준 신고기한부터 6개월까지의 기간 내에 이 사건 아파트의 매매 등이 있는 경우 납세자의 신청에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액을 평가기준일 현재 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다. 이때, 이 사건 아파트의 시가로 보는 가액이 둘 이상 있는 경우에는 그중 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 증여세 과세가액으로 본다. 또한, 이 사건 아파트의 매매 등 가액이 없는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 유사재산에 대한 매매 등 가액을 이 사건 아파트의 시가로 보아 평가기간 내 가액은 바로 평가기준일 현재의 시가로 포함 시킬 수 있고, 평가기간에 해당하지 않는 일정기간 내 가액의 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기준일 현재의 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다. 다만, 유사재산의 요건을 충족하는 같은 단지 내 아파트가 둘 이상인 경우 이 사건 아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이 유사재산이 되고, 그 유사재산의 매매 등 가액이 이 사건 수증재산의 증여세 과세가액의 전제가 되는 이 사건 아파트의 시가가 된다.

그러므로 이 사건 평가결정은 이 사건 아파트와 같은 단지 내 있는 아파트인 107호의 매매사례가액을 이 사건 아파트의 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 시가로 인정하는 의미가 있으나, 상증세법의 규정상 이 사건 아파트의 평가기준일 현재의 시가로 인정되는 가액은 여러 가지가 있을 수 있고, 107호의 매매사례가액은 그중의 하나에 불과하므로, 그 가액이 곧바로 이 사건 수증재산의 증여세 과세가액의 전제가 되는 이 사건 아파트의 시가가 되는 것이 아니다. 따라서 서울지방국세청 평가심의위원회가 이 사건 평가결정을 하였다고 하여 이를 증여세 과세가액에 대한 공적인 의사표현으로 볼 수 없으므로, 이 사건 처분이 공적인 견해표명에 반하여 신의성실 원칙에 위반되었다는 원고의 주장은 이유 없다.

나) 이 사건 수증재산의 증여세 과세가액

구 상증세법 시행령 제49조 제2항은 해당 재산의 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일 전후 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 해당 재산의 시가로 인정한다. 위 규정이 적용되기 위해서는 해당 재산의 시가로 보는 가액이 둘 이상이어야 한다. 그런데 같은 조 제4항은 ‘해당 재산의 매매 등 가액이 없는 경우 기획재정부령으로 정하는 해당 재산이 아닌 유사재산의 가액을 해당 재산의 시가로 본다.’고 규정하고 있고, 그에 따른 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서는 ‘각 목의 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택’을 해당 재산의 유사재산으로 규정하고 있으므로, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 조건을 모두 충족하는 해당 재산과 같은 단지 내 아파트가 둘 이상인 경우 해당 재산과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택만이 해당 재산의 유사재산이 되고, 그 주택의 매매 등 가액이 구 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따라 해당 재산의 시가가 된다.

살피건대, 107호와 1101호의 경우 둘 다 이 사건 아파트와 같은 단지 내에 있는 다른 재산으로 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 본문 요건을 모두 충족하므로 같은 호 단서에 따라 공동주택가격 차이가 더 작은 주택이 이 사건 아파트의 유사재산이 될 수 있는데, 아래 표와 같이 평가기준일 현재 이 사건 아파트와 1101호의 기준시가는 각 18억 4,900만 원, 107호의 기준시가는 18억 4,600만 원이므로 1101호가 이 사건 아파트와 공동주택가격의 차이가 더 작은 주택이 된다. 결국 1101호가 상증세법 시행규칙 제15조 제3항이 정하는 이 사건 아파트의 유사재산으로서 그 매매사례가액이 이 사건 아파트의 평가기준일 현재 시가가 된다.

그렇다면, 이 사건 아파트의 시가로 보는 가액이 둘 이상이라고 볼 수 없으므로 구 상증세법 시행령 제49조 제2항이 적용되지 아니한다.

다) 가격변동의 특별한 사정 관련

상증세법 제60조 제1항은 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.’고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’고 규정하고 있는바, 원칙적으로 증여세 과세가액은 증여일 현재의 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이고, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 정하는 평가기간 내 매매거래가액 등은 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 가액일 뿐이다. 그러므로 만약 이 사건 수증재산의 증여일 현재의 시가와 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 정하는 이 사건 수증재산의 시가로 예시된 가액 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 한다면, 구 상증세법 시행령 제49조에서 정하는 가액을 이 사건 수증재산의 증여세 과세가액이 되는 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다.

원고는 이 사건 증여일과 1101호의 매매거래일 사이에 정권교체에 따른 부동산 규제 완화에 대한 기대감 등으로 부동산 가격상승이 있었으므로 1101호의 매매사례가액을 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 원고가 제출한 자료만으로는 이 사건 증여일과 1101호의 매매거래일 사이에 이 사건 아파트 가격에 유의미한 변동이 발생하여 1101호의 매매사례가액이 이 사건 증여일 당시 이 사건 아파트의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 3) 소결론

따라서 이 사건 처분은 위법하지 않다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.