유사매매사례가액 적용시기의 범위

주 문

청 구 취 지

이 유

1. 처분의 경위

○ 원고는 2022. 11. 9. aaa으로부터 제주시 남광로 181, 302동 104호(이 사건 주택)를 증여받아 같은 날 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

○ 원고는 2022. 11. 15. 피고에게 이 사건 주택의 시가를 2022. 1. 1.자 공동주택 공시가격에 따른 공동주택가격 370,000,000원으로 평가하여 증여세 60,140,000원을 신고하였다.

○ 이 사건 주택과 같은 아파트 단지에 있는 303동 105호(비교주택)에 관하여 2021.11. 13. 거래가액 700,000,000원인 매매계약이 체결되었다.

○ 피고는 부산지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속세 및 증여세법(이하‘상증세법’이라 한다) 제60조 제2항, 같은 법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것) 제49조 제4항, 제1항, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 이 사건 주택의 시가를 비교주택의 매매가액인 700,000,000원으로 인정하고 2024. 1. 16. 원고에게 증여세 84,559,120원의 납부를 고지하였다(이 사건 처분).

○ 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2024. 2. 8. 심사청구를 하였으나, 2024. 5. 9. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 기재, 이 법원의 부산지방국세청장에 대한 과세정보제출명령 결과, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 관계 법령

별지 기재와 같고, 주요 법령은 아래와 같다. 이하 상증세법 시행령 제49조 제4항을‘유사매매사례가액 규정’, 제4항에 따른 가액을 ‘유사매매사례가액’이라 한다.

■ 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6

개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서“납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

2. 해당 재산(법 제63조제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가

제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

나. 원고의 주장

① 주위적 주장

상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기준일인 증여일 전 2년 이내의 기간 중 과세의 대상이 된 ‘해당 증여재산’에 대한 매매 등이 있는 경우에 한하여 적용된다. 유사매매사례가액을 기준으로 증여재산의 시가를 인정하여야 할 경우는 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따라 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간 이내의 증여세 과세표준 신고일까지의 가액에 한정되므로, 위 기간 이전인 2021. 11. 13. 매매계약이 체결된 비교주택의 매매가액을 시가로 인정할 수 없다.

② 예비적 주장

상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 유사매매사례가액도 포함된다고 해석하더라도, 이 사건 주택의 증여일로부터 가까운 2022. 1. 13. 매매계약이 체결된 같은 아파트단지 내 다른 주택의 매매가액 595,000,000원을 시가로 인정하여야 한다.

다. 판단

⑴ 법령의 해석

납세의무자가 증여세의 과세표준 신고 기한 내에 이를 신고한 경우, 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따라 유사매매사례가액을 해당 증여재산의 시가로 인정하려면 그 유사매매사례가액은 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 과세표준 신고일까지의 가액에 해당하여야 하고, 그러한 가액이 없는 경우 해당 증여재산의 시가는 상증세법 제60조 제3항, 제61조 제1항 제4호에 따라 인정할 수 있을 뿐, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하여 평가기간을 벗어난 유사매매사례가액을 해당 증여재산의 시가로 인정할 수는 없다. 이러한 법령 해석 근거는 아래와 같다.

① 상증세법 제60조 제1, 2항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 대통령령으로 정하도록 규정한다. 그 위임에 따라 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 ‘해당 재산’의 경우 평가기간(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우 확인되는 가액을 규정하고, 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 평가기간이 경과한 후 법정결정기한까지의 기간(이하 ‘추가기간’이라 한다) 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정한다. 그리고 유사매매사례가액 규정은 “제1항을 적용할 때 유사매매사례가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액”이라고 규정한다.

즉, 상증세법 시행령 제49조는 제1항에서 해당 재산의 매매등 가액을 시가로 인정하기 위한 요건을, 제4항에서 유사매매사례가액을 시가로 인정하기 위한 요건을 구분하여 규정하고 있다. 따라서 납세자가 신고기한 내에 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 유사매매사례가액을 시가로 인정하려면 그 유사매매사례가액이 ‘평가기준일전 6개월부터 평가기간 이내 신고일’까지의 가액에 해당하여야 함은 문언상 명백하다.

② 한편, 상증세법 시행령은 2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되면서 해당재산의 평가기간을 벗어난 매매등 가액도 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 제49조 제1항 단서가 신설되고, 유사매매사례가액 규정과 유사한 내용의 규정이 제5항으로 신설되었다. 그 후 상증세법 시행령이 2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 개정되며 제49조 제2항 단서에 “다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다”는 내용이 신설되고, 제5항에서 유사매매사례가액 규정 중 대괄호 안의 내용이 추가되었다.

상증세법 시행령 제49조 제5항이 신설될 당시에는 유사매매사례가액 규정 중 대괄호안의 내용이 존재하지 않았기 때문에 평가기간을 벗어난 유사매매사례가액도 제49조 제1항 단서 요건을 충족하는 경우 시가로 인정할 수 있었다. 그러나 그 후 해당 재산의 매매등 가액이 있는 경우에는 유사매매사례가액의 시가적용을 배제한다는 제49조제2항 단서가 신설되면서, 동시에 시가로 적용할 수 있는 유사매매사례가액 발생기한을 한정하는 대괄호 내용이 추가되었는바, 만일 유사매매사례가액에도 해당 재산의 매매등 가액과 동일하게 제49조 제1항 단서를 적용하려는 의도였다면 구태여 유사매매사례가액 발생기한을 한정하는 내용을 신설할 이유가 없다.

③ 유사매매사례가액에 대해서도 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용된다고 해석할 경우에는 평가기간 내의 유사매매사례가액은 시가로 인정하지 못하면서 평가기간을 벗어난 추가기간의 유사매매사례가액은 시가로 인정할 수 있게 되는 부당한 결과가 발생한다. 예를 들어, 증여일이 6. 30.이고(따라서 평가기간은 같은 해 1. 1.부터 9.30.이 된다), 납세자가 같은 해 8. 1.에 증여세를 신고한 경우, 평가기간 내인 같은 해 9. 1. 발생한 유사매매사례가액에 대하여는 유사매매사례가액 발생기한 내의 가액이 아니므로 상증세법 시행령 제49조 제4항을 적용할 수 없어 이를 시가로 인정할 수 없게되나, 오히려 평가기간이 지난 10. 1. 이후에 발생한 유사매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가로 인정할 수 있게 되는바, 그러한 결론이 부당함은 의문의 여지가 없다.

⑵ 사안에 적용

비교주택이 2021. 11. 13. 700,000,000원에 거래되었음은 앞에서 인정하였다. 비교주택의 매매가액은 이 사건 주택의 증여일의 6개월 전인 2022. 5. 9.부터 평가기간 이내의 과세표준 신고일인 2022. 11. 15.까지의 가액에 해당하지 않는다. 따라서 비교주택의 매매가액을 이 사건 주택의 시가로 인정할 수 없다.

라. 소결론

이 사건 처분은 이 사건 주택의 시가로 인정할 수 없는 비교주택의 매매가액을 시가로 인정하여 이루어진 것이어서 위법하다(원고의 주위적 주장을 받아들이므로 예비적 주장은 나아가 판단하지 않는다).

3. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다.