오피스텔이 주택에 해당함을 전제로 1세대 2주택으로 본 과세처분은 적법함

상세내용

가. 원고는 2019. 12. 20. 서울 송파구 잠실동 00 OO아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 20억 원에 양도하면서 1세대 1주택(고가주택)임을 전제로 2020. 2. 11. 양도소득세 41,578,204원을 신고ㆍ납부하였다. 그런데, 위 양도 당시 원고의 배우자인 정OO은 서울 관악구 봉천동 OO 오피스텔 00호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라고 한다)를 소유하고 있었다.

나. 피고는 정OO 소유의 이 사건 오피스텔을 업무용이 아닌 사실상 주거용으로 보아, 원고가 신고한 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 부인하고 2022. 9. 5. 원고에 대하여 2019년 귀속 양도소득세 274,951,230원을 경정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 아파트의 양도 당시 원고의 배우자인 정OO이 이 사건 오피스텔을 소유하였던 것은 맞으나, 이는 주거용이 아닌 업무용이었으므로 이 사건 아파트의 양도는 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되어 2020. 1. 1. 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호 및 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제154조에서 정한 요건을 충족한 1세대 1주택에 해당한다고 보아야 한다. 이와 달리 이 사건 오피스텔을 주거용으로 보아 1세대 2주택임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다. 해당 건물이 일시적으로 주거가 아닌 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있다면 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조).

2) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 살피건대, 갑 제8호증, 을 제3, 5호증의 각 기재 내지 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하면, 이 사건 아파트의 양도 시점을 기준으로 이 사건 오피스텔을 정OO으로부터 임차하였던 고OO은 이를 주거용으로 사용하였을 것으로 추단되고, 이는 이 사건 오피스텔에 관하여 당초 전세계약이 체결되었을 때부터 고OO이 의도하였던 바로서(고OO이 거주 목적이 아닌 사업수행 차원에서 이 사건 오피스텔을 임차하였을 뿐이라는 취지의 갑 제9호증의 기재는 믿지 아니한다), 정OO 역시 처음부터 이 점을 명확히 알았거나 적어도 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보인다. 그러므로 이 사건 오피스텔은 이 사건 아파트의 양도 시점을 기준으로 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 ‘주택’으로 보는 것이 타당하고, 이 사건 오피스텔이 ‘주택’에 해당함을 전제로 이 사건 아파트를 1세대 2주택으로 보아 피고가 이 사건 처분을 한 것에 위법이 있다고 볼 수 없다. 이를 다투는 원고 주장은 받아들이지 않는다.

가) 이 사건 오피스텔은 샤워가 가능한 독립된 화장실이 딸려있는 원룸 형태의 구조로서 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책장, 인덕션 등이 기본으로 비치되어 있고 바닥난방을 할 수 있는 도시가스가 연결되어 있는 등 소유자나 제3자가 언제든 용도나 구조변경 없이 곧바로 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다.

나) 정OO이 이 사건 오피스텔을 고OO에게 임차한 2019. 5. 6.자 전세계약서(갑 제8호증)에 의하더라도, 특약사항으로 ‘옵션 : 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책상 등 기본 옵션이 있으며 사용 도중 파손 분실시 임차인이 원상복구한다’, ‘임차인은 전입신고를 하지 않으며 전세권설정과 해지는 임차인과 임대인이 반씩 비용을 부담한다‘, ’애완동물 사육금지‘ 등의 내용이 포함되어 있다. 이는 일단 위 전세계약이 당사자 간 어느 정도의 협의와 교섭을 거쳐 체결되었음을 보여주고, 더 나아가 앞서 본 바와 같이 고OO이 이 사건 오피스텔을 주거 용도로 사용할 수 있음을 정OO이 계약 체결 당시 전혀 몰랐다거나 도저히 예상하지 못하였다고는 볼 수 없음을 뒷받침한다.

다) 고OO이 이 사건 오피스텔을 임차한 기간(2019. 5. 31.부터 2021. 5. 30.까지) 동안 주민등록주소지는 아래와 같다. 고OO은 2019. 3. 28. 서울 관악구 봉천동에 전입하였고, 그 후 이 사건 오피스텔에 관하여 전세계약을 체결한 때(2019. 5. 6.)로부터 얼마 되지 않은 시점인 2019. 6. 3. 상주시 사벌면에 전입한 것으로 나타난다.

그런데, 위와 같이 상주시 사벌면에 주민등록을 두었던 기간 내지 이 사건 오피스텔의 임대차기간 동안 고OO은 아래와 같이 서울 강남구 삼성동 소재 회사에 재직하였음이 원천징수영수증에 의해 확인된다. 반면 고OO이 해당 기간 동안 근로소득 외에 사업소득 등 다른 유형의 소득을 얻었다는 점은 확인되지 않는다.

라) 고OO은 임대차기간이 후반에 이른 2020. 12. 7.에야 사업장 소재지를 ’서울 금천구 가산동‘으로 하여 아래와 같이 사업자등록을 하였고, 그 전까지는 사업자로 되어 있지 않았다. 이러한 사업자등록에 의하더라도, 이 사건 오피스텔은 고OO 명의의 사업장으로 등록된 적이 없다. 고OO은 사업자등록 후 2020년 1기부터 2022년 1기까지 매출이 없어 2022. 2. 24. 폐업을 하였다.

마) 한편 임대인 정OO은 고OO이 이 사건 오피스텔을 임차한 기간 동안 매출처별세금계산서합계상 주민등록번호 발급분으로 하여 부가가치세 신고를 하였음이 확인되는바, 이에 따라 정OO도 위 전세계약 체결 당시 고OO이 따로 사업자등록을 하지 아니한 사실만큼은 인지하였을 것으로 보인다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.