검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 함

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 1. 10. 경남 OO시 OO동 xxx 전 915㎡, xxx-x 전 556㎡, xxx-x

전 xxx㎡, 613 전 xxx㎡ 및 위 지상 건물(이하 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)중 김OO, 조OO, 조OO, 조OO, 이OO, 이OO, 조OO, 이OO, 조OO로부터 각 1/12지분, 박OO로부터 2/12지분의 합계 11/12지분(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)을 매수(이하 ‘이 사건 매매’라 하고, 위 매도인들을 통칭하여 ‘김OO 등’이라 한다)하여, 2005. 2. 28. OO지방법원 OO등기소 접수 제xxx호로 위 쟁점부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2005. 5. 13. 이 사건 부동산 중 조OO가 소유한 1/12지분에 관하여 OO지방법원 OO등기소 접수 제xxx호로 2005. 5. 12.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 원고는 2017. 11. 20. OOOO지역주택조합에게 이 사건 부동산을 xx,xxx,xxx,xxx원에 양도하였고, 2018. 2. 2. 이 사건 부동산에 관한 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다는 이유로 환산취득가액 x,xxx,xxx,xxx원을 적용하여 2017년도 귀속 양도소득세를 신고하였다.

라. OO지방국세청장은 2020. 9. 10.부터 2020. 9. 25.까지 CC세무서에 대한 정기감사를 실시하여 김OO 등이 제출한 이 사건 매매계약서(이하 ‘이 사건 검인계약서라한다)에 쟁점부동산에 대한 매매대금이 x,xxx,xxx,xxx원으로 기재된 사실을 확인한 후, 2021. 2. 15. 원고에게 환산취득가액이 아닌 이 사건 검인계약서에 기재된 x,xxx,xxx,xxx원을 이 사건 부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세 x,xxx,xxx,xxx원을 과세할 예정이라는 취지의 통지를 하였다. 이 사건 검인계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

마. 이에 원고는 2021. 3. 5. OO지방국세청 국세심사위원회에 과세전적부심사 청구를 하였고, OO지방국세청 국세심사위원회는 2021. 4. 8. ’이 사건 검인계약서에 기재된 x,xxx,xxx,xxx원은 쟁점부동산의 취득가액이므로 이 사건 부동산 중 나머지 1/12지분의 취득가액을 127,272,727원으로 보아 이를 추가로 인정‘하는 취지의 결정을 하였다.

바. 이에 피고는 2021. 5. 1. 이 사건 부동산 취득가액을 x,xxx,xxx,xxx원(=쟁점부동산 취득가액 x,xxx,xxx,xxx원 + 이 사건 부동산 중 1/12 지분 취득가액 xxx,xxx,xxx원)으로 경정하여 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 x,xxx,xxx,xxx원 및 가산세 xxx,xxx,xxx원의 합계 x,xxx,xxx,xxx원을 부과하는 처분(이하 ’이 사건 처분‘이라 한다)을 하였다.

사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2021. 6. 15. 피고에게 이의신청을 하였으나, 피고는 2021. 8. 10. 위 이의신청을 기각하였고, 이에 원고는 2021. 10. 7. 국세청장에 게 다시 심사청구를 하였으나 국세청장은 2022. 1. 19. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함,이하 같다)의 각 기재, 을 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

이 사건 검인계약서는 이 사건 매매 당시 취·등록세 절감을 위하여 실제 매매대금 보다 낮은 임의의 금액을 매매대금으로 하여 관행적으로 작성된 다운계약서일 뿐 진실한 매매계약서가 아니므로, 이 사건 검인계약서에 기재된 x,xxx,xxx,xxx원을 실지거래가액으로 볼 수 없다. 그럼에도 피고는 위 x,xxx,xxx,xxx원을 쟁점부동산에 관한 실지거래가액으로 보고 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다. 설령 위 x,xxx,xxx,xxx원이 쟁점부동산의 실지거래가액이라 하더라도, 원고가 이사건 매매계약서의 존재를 알지 못하였고, 쟁점부동산의 취득일로부터 15년이나 지나취득가액을 확인할 수 없었던 사정을 고려할 때, 이 사건 처분 중 가산세 부분은 지나치게 가혹하여 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조). 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조).

2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 원고의 주장 및 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 볼 때, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금이 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

① 원고의 주장에 따르면 이 사건 검인계약서는 OO지방법원 OO등기소에 제출된 검인계약서라는 것인바, 이 사건 검인계약서에는 매매당사자인 원고와 김OO 등의 각인장이 날인되어 있어 그 진정성립이 인정되므로, 그 기재 내용을 부정할만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다.

② 원고는 이 사건 검인계약서상 매도인의 표시에 쟁점부동산 소유자가 아닌 이 사건 부동산의 나머지 지분권자 조OO가 포함되어 날인한 점을 들어 이 사건 검인계약서가 진정한 계약서가 아니라는 취지의 주장을 한다. 그러나 이 사건 검인계약서에 매매당사자 전원의 각 날인이 되어 있는 점은 앞서 본 바와 같고, 부동산의 표시 부분에 매매 대상을 기재함에 있어 ’이 사건 부동산 중 조OO 소유의 1/12지분을 제외한 나머지 11/12 지분‘만이 이 사건 매매 대상임이 명시되어 있다. 이러한 사정을 고려할 때 조OO의 날인은 거래대상인 쟁점부동산의 범위를 명확히 하고 거래당사자를 포함한 이 사건 부동산의 이해관계인 모두가 이를 확인하였음을 표시하기 위해 이루어진 것으

로 볼 수 있고, 단지 조OO의 날인이 포함된 사실만으로 이 사건 검인계약서에 기재된 매매계약의 내용이 이 사건 매매 당사자인 원고 및 김OO 등의 진실한 의사와 다른 것이라고 보기 어렵다.

③ 원고는 이 사건 검인계약서에 기재된 계약금은 x억 원인 반면 실제 지급한 계약금은 x억 원이고, 이 사건 검인계약서에 중도금 지급에 관한 사항이 정해져있지 않음에도 중도금 x억 원을 지급하였으므로 이 사건 검인계약서가 진실한 계약서가 아니라는 취지로 주장한다. 그러나 계약서에 기재된 매매대금 지급 방법이나 지급시기와 달리 실제 매매대금이 지급되었다고 하여 해당 계약서에 기재된 매매대금이 진실하지 않은 것이라고 단정할 수 없고, 원고가 제출한 수표발급내역이나 계좌출금 내역만으로 해당 수표나 원고의 계좌에서 출금된 돈이 모두 이 사건 매매대금으로 지급되었다고 보기도 어렵다.

④ 원고는 이 사건 매매계약 당시 정DD이 김OO 등을 대리하였고, 조EE이 거래를 중개하였다고 주장하면서 위 정DD, 조EE이 작성한 사실확인서를 근거로 이 사건 검인계약서는 다운계약서라는 주장도 하고 있다. 그러나 정DD이 김OO 등의 대리인으로 원고와 이 사건 매매계약을 체결하였음을 확인할 수 있는 자료가 전혀 없고, 거래당사자인 원고 자신도 기억하지 못한다고 주장하는 이 사건 매매대금에 관하여 정DD, 조EE이 2021.경에 작성한 사실확인서의 기재 내용을 그대로 믿기 어렵다.

⑤ 구 소득세법 시행령(2021. 5. 4. 대통령령 제31659호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제1항에서는 환산취득가액을 적용할 수 있는 경우로서 ‘양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우’, ‘장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우’ 등을 규정하고 있다. 그러나 쟁점부동산에 관하여는 이 사건 검인계약서가 존재하고, 그 내용이 거짓임이 명백한 경우에도 해당하지 않으므로, 환산취득가액을 적용할 수 있는 경우에 해당하지 않는다.

⑥ 원고의 도장이 날인된 이 사건 검인계약서가 존재함에도 이를 알지 못하였다는 원고의 주장을 그대로 믿기 어렵고, 쟁점부동산의 취득일로부터 15년이 지났다는 사정만으로 이 사건 처분 중 가산세 부과 부분이 지나치게 가혹하다고 볼 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.