이 사건 토지의 실지거래가액은 4억 원으로 봄이 타당함

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2019. 12. 19. 원고에 대하여 한 2015년도 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2014. 10. 30. 박CC로부터 ○○시 ○○면 ○○리 000-0 답 0,000㎡, 같은 리 000-0 답 000㎡, 같은 리 000-0 답 000㎡(이하 ‘이 사건 제1 토지’라 한다)를 매매대금 4억 5,000만 원에, 박CC의 부모인 박DD 및 이EE으로부터 같은 리 000-0 답 0,000㎡(이하 ‘이 사건 제2 토지’라 하고, 이 사건 제1 토지와 통칭하여 ‘이 사건 각 토지’라 한다)를 매매대금 1억 5,000만 원에 각 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 각 매매계약’이라 한다)을 체결한 후, 같은 날 이 사건 각 토지에 대한 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2015. 8.경 서FF 외 5인에게 이 사건 각 토지 전부를 합계 6억 6,500만 원에 양도한 후, 이 사건 각 토지의 취득가액을 합계 6억 원, 양도가액을 6억 6,500만 원으로 산정하여 2015. 8. 31. 피고에 2015년 귀속 양도소득세 14,635,950원을 신고․납부하였다.

다. 원고는 2014. 10. 30. 이 사건 각 토지의 취득자금 6억 원 중 4억 원은 금융기관으로부터 대출받고, 나머지 2억 원은 이GG으로부터 차용하여 박CC에게 1억 원을, 박DD에게 5억 원을 각 지급하였고, 박DD은 위 5억 원을 송금받은 즉시 이GG의 계좌로 2억 원을 입금하였다. HH세무서장은 위와 같은 사실을 확인한 후, 이 사건 각 토지의 취득가액이 6억 원이 아닌 4억 원이라고 보아 피고에 과세자료를 통보하였다.

라. 이에 피고는 이 사건 각 토지의 취득가액을 4억 원으로 하여 2019. 12. 19. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세를 000,000,000원으로 경정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 3. 12. 이의신청을 거쳐 2020. 8. 4. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2021. 2. 10. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 각 토지의 매매가액은 2014. 10.경 6억 5,000만 원이었는데, 박DD은 원고에게 매매대금 중 2억 원을 현금으로 즉시 지급하고 잔금을 일시에 지급하면 매매대금을 6억 원으로 감액하여 준다고 제안하였다. 원고는 위 제안을 받아들여 2014. 10. 26. 박DD에게 이 사건 각 토지에 대한 매매대금 6억 원 중 2억 원을 우선 현금으로 지급하고 영수증을 받았으나, 객관적인 금융자료를 남겨놓는 것이 안전하다고 판단하여 2014. 10. 30. 금융기관으로부터 4억 원을, 이GG으로부터 2억 원을 각 차입하여 박DD에게 5억 원, 박CC에게 1억 원을 각 송금하고, 현금으로 기지급한 2억 원을 다시 이GG의 계좌로 되돌려 받았다. 결국 이 사건 각 토지의 실제 취득가액은 6억 원인바, 이 사건 각 토지의 취득가액이 4억 원임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정할 때 기준이 되는 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2016. 3. 10. 선고 2015두3577 판결 등 참조). 또한 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는데(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조), 이는 실지취득가액에 있어서도 마찬가지이다.

한편, 양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 한다(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결 등 참조).

2) 판단

앞서 든 각 증거, 을 제5 내지 16호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 이 사건 토지의 실지거래가액은 4억 원으로 봄이 타당하므로, 이를 전제로 한 이 사건 처분은 적법하고 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

가) ① 원고가 2014. 10. 26. 박DD에게 현금 2억 원을 지급하였음을 알 수 있는 증거가 전혀 없는 점, ② 원고는 박DD의 요구에 따라 2억 원에 대한 영수증을 박DD에게 반환하였고, 박DD이 사망함에 따라 영수증을 제출하지 못하게 된 것이라고 주장하나, 박DD에게 영수증을 반환한 경위가 납득하기 어렵고, 오히려 2014. 10. 30. 12:14:47경 5억 원을 입금 받은 박DD이 5분여가 경과한 같은 날 12:19:16 이GG에게 2억 원을 이체한 점에 비추어 박DD 측에서는 굳이 원고에게 교부하였던 2억 원을 지급받았다는 취지의 영수증이 필요하지 않았을 것으로 보이는 점, ③ 2014. 10. 30.자로 작성된 이 사건 각 매매계약서에는 ‘매매대금을 일시불로 지급한다’는 취지의 기재가 있을 뿐 계약금․잔금 지급 방식의 약정이나 박DD이 원고로부터 계약금 명목으로 2억 원을 이미 수령하였다는 취지의 기재가 전혀 없는 점 등에 비추어, 원고가 박DD에게 이 사건 각 매매계약의 계약금 명목으로 현금 2억 원을 지급하였음을 인정하기 어렵다.

나) 원고는 위 현금 2억 원의 출처와 관련하여서도, 위 돈은 자신이 그간 금고에 보관해 오던 돈이라고 주장하나, ① 국세청에 신고된 원고의 소득내역에 따르면 아래 [표1]과 같이 2000년 이후 특별한 소득내역이 확인되지 아니하는 점, ② 원고가 2013. 3. 20. 원고 소유의 ○○ ○○구 ○○동 00-0 II 제0층 제000호에 대하여 채권최고액 7,200만 원의 근저당권을 설정하고 금융기관으로부터 대출을 받은 점, ③ 원고는 HH세무서 조사 당시 위 2억 원은 지인으로부터 빌린 돈 5천만 원, 원고가 보관 중이던 현금 1억 5,000만 원을 합쳐 마련한 것이라고 주장하였다가, 심판청구시에는 지인으로부터 변제받은 3,000만 원, 부모님 돈 5,000만 원, 원고가 보관 중이던 현금 1억 2,000만 원을 합친 것이라고 주장을 변경하였고, 이 법원에 이르러서는 2억 원 현금 전액을 원고가 보관하고 있었다는 취지로 주장하고 있는 점 등을 종합하면, 원고의 위 주장은 믿기 어렵다.

([표1] 원고 소득 내역 생략)

다) 나아가 ① 이 사건 각 토지에 대하여는 2014. 10. 30. ○○시 ○○면 ○○리 000 답 0,000㎡를 공동담보로 하여 근저당권자 JJ조합, 채권최고액 4억 8,000만 원의 근저당권이 설정되었는데, JJ조합이 2014. 10. 29.을 기준일로 하여 작성한 감정평가내용은 아래 [표2]와 같은바, 이 사건 각 매매계약 체결 무렵 이 사건 각 토지에 대한 평가액은 396,179,000원으로 확인되는 점, ② 이 사건 각 토지와 인근 토지의 공시지가 대비 거래가액을 비교해 보면, 2014. 10.경 이 사건 각 토지의 ㎡당 실제거래가액은 52,390(원/㎡)로 산정할 수 있고, 이를 이 사건 각 토지의 면적(합계 6,755㎡)에 곱하면 이 사건 각 토지의 실제거래가액은 353,894,450원(= 52,390원 × 6,755㎡)로 추산되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약체결 무렵 이 사건 토지의 적정 거래가격 역시 4억 원 정도인 것으로 판단된다.

([표2] 이 사건 각 토지에 대한 감정평가 생략)

라) 한편, 원고가 그 주장사실을 뒷받침할 증거로 박KK의 진술서(갑 제3, 10호증)와 박DD의 자녀인 박LL, 박MM, 박CC, 박NN의 각 사실확인서(갑 제11호증)가 있으나, 위 각 문서는 모두 이 사건 처분 이후에 작성된 것일 뿐만 아니라 그 내용으로도 2억 원의 현금을 선지급 받았다는 점을 증명하기에 부족하고, 나아가 이 사건 매매계약의 계약금액이 4억 원으로 결정되는 경우 양도소득세 감면이 배제되어 양도소득세를 추가로 부담하게 되는 이해관계인들의 진술로서 이를 그대로 받아들이기 어렵다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.