토지건물 구분하여 양도한 경우 안분계산

상세내용

사 건 2021구합74137 양도소득세 등 부과처분취소

원 고 000

피 고 000세무서장

변 론 종 결 2022. 09. 07.

판 결 선 고 2022. 11. 09.

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2020. 9. 25. 원고 남AA에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 168,436,290원의 경정처분, 원고 남BB에 대하여 한 2019년도 귀속 양도소득세 56,128,230원의 경정처분, 증여세 98,680,340원의 부과처분을 각 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고 남AA과 그의 아들인 원고 남BB는 아래와 같이 토지와 건물을 소유하고 있었다(이하 토지와 건물을 통틀어 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다).

아래 표 생략

나. 원고들은 2019. 7. 24. 이 사건 각 부동산을 장CC에게 합계 40억 원에 매도하기로 계약을 체결하였다. 이후 원고들은 아래와 양도소득세를 신고하였다.

표 생략

다. 피고는 2020. 6. 15.부터 2020. 7. 4.까지 이 사건 각 부동산의 양도에 대한 양도소득세 세목별조사를 실시한 결과, 원고들이 이 사건 각 부동산을 일괄 양도하면서 구분 기장한 가액이 양도 당시 기준시가 등에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있어 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아, 이 사건 각부동산 자산별 양도가액을 기준시가로 안분하고 소득금액을 다시 계산하였다.

라. 이에 따라 피고는 2020. 9. 25. 원고 남AA에게 2019년 귀속 양도소득세168,436,290원을, 원고 남BB에게 2019년 귀속 양도소득세 56,128,230원을 각 경정·고지하였으며, 원고들이 이 사건 각 부동산 양도가액을 임의구분하여 원고 남AA이 원고 남BB에게 양도대금을 과도하게 배분함으로써 현금 492,305,131원을 증여한 것으로 보아 같은 날 원고 남BB에게 증여세 98,684,340원을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다).

마. 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 2020. 12. 17. 심판청구를 하였으나, 2021. 8. 2. 기각결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 13, 14호증, 을 제1, 2, 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장요지

이 사건 각 부동산의 매도인은 2명(원고들)이고, 각 부동산별로 원고들의 소유관계가 다르다. 매매계약의 당사자들의 의사는 이 사건 각 부동산을 일괄하여 양도하는 것이 아니었고, 부동산별로 양도가액을 정하여 개별적으로 양도하였다. 원고들이 이 사건 각 부동산을 일괄하여 양도하지 않았으므로 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제2, 3항이 적용될 수 없고, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에 해당하지 않는다. 이와 다른 전제에서 구 소득세법 제100조 제2, 3항을 적용하여 이 사건 각 부동산의 양도 당시 기준시가를 고려하여 안분계산한 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고들과 장CC은 2019. 7. 24. 이 사건 각 부동산에 관하여 아래와 같은 내용의 매매계약서를 작성하였다.

2) 위 1)항 기재 매매계약서가 작성된 이후, 다시 아래와 같이 부동산별로 매매계약서 3부가 작성되었다.

표 생략

[인정근거] 갑 제1, 5, 13, 14호증, 을 제6호증의 각 기재, 갑 제3, 4, 6, 7, 10, 11호증 의 각 영상, 변론 전체의 취지

3) ◯◯동 105-1 건물에는 음식점 등 상가가 입점해 있었으며, ◯◯동 105-1,

105-3, 105-7, 102-1 토지는 ◯◯동 105-1 건물의 앞뒤 주차장으로 사용되었다. ◯◯동 105-3 토지와 ◯◯동 102-1 토지 사이에는 매매계약 당시 국가 소유였던 ◯◯동 334-3 도로 44㎡가 있었는데,¹⁾위 토지 역시 사실상 ◯◯동 105-1 건물의 주차장 용도로 사용되고 있었다.

4) 장CC이 2020. 5. 13. 2019년 귀속 종합소득세를 신고하면서 제출한 표준재무상태표의 유형자산란에는 ‘토지 3,902,358,710원, 건물 141,606,372원’으로 기재되어 있다.

5) 원고들이 당초 신고한 부동산별 신고가액과 피고의 안분계산액 및 그 차이는 아래와 같다.

라. 판단

1) 이 사건 각 부동산의 일괄 양도 여부에 대하여

위 인정사실, 증인 정◯◯, 배◯◯의 각 일부 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 부동산은 일괄 양도되었다고 봄이 상당하다.

① ◯◯동 105-1, 105-3, 105-7, 102-1 토지가 상가 용도인 ◯◯동 105-1 건물의 앞뒤 주차장으로 사용되면서 이 사건 각 부동산은 사용수익 구조상 일체가 되었다. 이 사건 각 부동산이 일체로 필요한 것은 매수인 장CC 입장에서도 마찬가지이다.

② 원고들과 장CC이 2019. 7. 24. 우선 이 사건 각 부동산 일체에 관하여 매매대금을 40억 원으로 정한 매매계약서를 작성하면서 개별 부동산의 가액에 관하여는 합의하지 않았던 점에 비추어 보면, 원고들과 장CC의 의사도 이 사건 부동산을 일괄하여 매매하면서 개별 부동산의 가액은 매매계약의 핵심적인 부분이라고 생각하지 않았던 것으로 보인다. 매도인 측 중개인 배◯◯은 ‘전체 매매가가 중요한 것이었다’, ‘40억 원짜리 총 매매대금을 기준으로 계약서를 작성하고 시간을 천천히 두면서 작성해서 다시 계약서를 40억 원에 맞추어서 작성하는 것이다’라고 증언하였는데, 이는 이 사건 각 부동산의 전체 매매대금이 매매계약의 핵심이었음을 보여주는 사정이다.

③ 매수인 측 중개인 정◯◯는 처음 40억 원은 그냥 전체 토지와 건물에 대해서만 매수인 측에서 생각한 것이고, 건물과 토지가액을 구분해서 다시 매매계약서를 작성할 때 그 금액을 어떻게 산정할 지에 대해서 매수인 측에서 관여한 것은 없다고 증언하였다. 개별 부동산의 매매대금은 당사자가 구체적으로 합의할 정도로 매매계약의 중요한 부분이 아니었던 것으로 보인다.

④ 원고들은 ◯◯동 105-1 건물의 매매대금이 10억 원이라고 주장하나, 장CC은 2019년 귀속 종합소득세를 신고하면서 위 건물 가액을 141,606,372원으로 기재하였다.

매매계약의 중요한 부분인 위 건물의 매매대금에 관하여 당사자 사이 의사합치가 없었던 것으로 보인다.

⑤ 세무사의 상담을 받은 이후 개별 부동산마다 형식적으로 매매계약서를 작성한 것은 소유권이전등기를 위한 것과 세금을 절감하기 위한 것이 주된 이유였던 것으로 보인다[◯◯동 105-1 건물의 등기원인일(을 제4호증의5)과 위 건물에 관한 개별 매매계약서의 작성일(갑 제14호증의3)도 일치하지 않는다)].

2) 안분계산의 적법 여부에 대하여

앞서 본 바와 같이 이 사건 각 부동산은 일괄 양도되었다. 위 인정사실에 의하면, 원고들이 구분 기장한 가액이 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 소득세법 시행령 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32419호로 개정되기 전의 것) 제64조에 따라 피고가 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있음을 알 수 있다. 그렇다면 구 소득세법 제100조 제3항에 따라 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 보게 되고, 구 소득세법 제100조 제2항에 따라 위와 같이 피고가 안분계산한 가액을 기준으로 이 사건 각 부동산의 양도차익을 산정하여야 한다. 이와 같은 전제에서 세액을 산정한 이 사건 각 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이판결한다.