이 사건 각 토지의 분양가액의 경우 이 사건 각 토지의 미래가치를 지나치게 미리 반영한 것으로 시가 산정에 합리적이라고 보기 어려움

상세내용

1. 피고가 2020. 9. **. 원고에 대하여 한 별지1 기재 각 증여세 경정청구에 대한 거부 처분을 모두 취소한다.

2. 소송 비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

가. 주식회사 KK홀딩스(이하 ‘이 사건 회사’라고 하고, 회사명에서 ‘주식회사’를 생략한다)는 KK건설그룹의 지주회사로서 주택건설업 등을 영위하는 KK건설, KK종합건설, KK랜드를 자회사로 둔 비상장법인이다(이 사건 회사의 자회사 및 손자회사의 전체 내역은 별지2 기재와 같고, 이를 통틀어 ‘이 사건 자회사’라고 한다).

나. BBB는 이 사건 회사의 대주주이고, 원고는 BBB의 아들이다.

다. 원고는 2015. 4. *. BBB 외 7인(이하 ‘이 사건 증여자들’이라 한다)으로부터 이 사건 회사의 주식 ***,000주(이하 ‘이 사건 주식’이라 한다)를 증여받았다(이하 ‘이 사건 증여’라고 한다).

라. 이 사건 자회사는 이 사건 증여 당시 공동주택으로 신축 및 분양할 토지(이하 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)를 소유하고 있었는데, 원고는 구 상속세 및 증여세법(2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다)상증세법상 보충적 평가방법에 따라 이 사건 주식의 시가를 평가하면서 이 사건 각 토지의 분양가액을 이 사건 각 토지의 시가로 보아 이 사건 자회사의 순자산가치를 평가하였고, 이를 기초로 산정된 1주당 ***,***원을 이 사건 주식의 시가로 보아 2015. 7.경 증여세 합계 **,***,***,***원을 신고‧납부하였다.

마. HH지방국세청장은 2015. **. **.부터 2015. %%. %%.까지 원고에 대한 증여세 조사를 실시하여 원고의 당초 신고대로 이 사건 주식의 1주당 시가를 &&&,&&&원으로 평가하여 원고의 증여세를 결정하였다.

바. 원고는 2020. 7. %%. 이 사건 각 토지의 시가를 이 사건 각 토지의 분양가액이 아닌 장부가액(매입가액과 취득세의 합계액)으로 산정하여 이 사건 주식의 1주당 시가를 ##,###원으로 평가하여야 한다고 주장하면서 기신고‧납부한 증여세 중 *,***,***,***원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

사. 피고는 2020. &. $$. 원고의 경정청구를 거부하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

아. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2021. 8. ##. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2022. 8. %. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 2, 3호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호를 포함한다. 이하 같다)의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

 가. 당사자들의 주장

   1) 원고의 주장

이 사건 증여 당시 이 사건 각 토지 지상에는 공동주택이 신축‧분양 중이었으므

로, 이 사건 각 토지의 가치는 준공시까지 점진적으로 증가한다. 또한 이 사건 각 토지의 분양가액에는 이 사건 각 토지의 객관적 교환가치와 관련이 없는 금액들이 포함되어 있다. 따라서 이 사건 각 토지의 분양가액을 이 사건 증여 당시 이 사건 각 토지의 시가로 볼 수 없음에도 불구하고, 피고는 이와 다른 전제에서 이 사건 처분을 하였는바, 이 사건 처분은 위법하다.

   2) 피고의 주장

이 사건 각 토지의 분양가액은 불특정 다수인 사이의 분양계약(매매계약)을 통해 형성된 매매사례가액으로서 상증세법상 시가에 해당한다. 또한 이 사건 각 토지의분양가액은 주택법과 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 따라 산정된 것으로

객관적 교환가치가 적정하게 반영되는 등 가액 산정의 합리성을 갖추었다. 따라서 이사건 각 토지의 분양가액은 이 사건 증여 당시 이 사건 각 토지의 시가에 해당하므로,이 사건 처분은 적법하다.

 나. 관계 법령

별지3 기재와 같다.

다. 관련 법리 및 규정

   1) 구 상증세법 제60조는 제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액을 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다고 정하는 한편, 제2항에서 ‘시가’의 의미를 ‘불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액’으로 정의하고, 제3항에서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법인 이른바 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있다.

   2) 비상장주식의 보충적 평가방법을 규정하고 있는 구 상증세법 제63조 제1항 제1호 (다)목, 구 상증세법 시행령(2016. 1. 22. 대통령령 제26922호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제54조 제1항은 ‘비상장주식의 1주당 가액은 1주당 순손익가치(= 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융회사등이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율)와 1주당 순자산가치(= 당해 법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수)를 3과 2의 비율(다만, 부동산과다보유법인은 2와 3의 비율)로 가중평균한 가액으로 한다’고 규정하고 있고, 구 상증세법 시행령 제55조 제1항 전문은 ‘순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 구 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다’고 규정하고 있다.

   3) ‘시가’라 함은 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상성립된다고 인정되는 가액, 즉 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하므로, 거래 실례가 있다고 하더라도 그 거래가액이 위와 같이 증여재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적 거래에 의하여 형성된 가격이라고 볼 수 없는 경우 이를 시가라고 할 수 없다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2007두8652 판결 등 참조).

   4) 과세처분에 관한 행정소송에서 과세원인, 과세표준금액 등 과세요건이 되는 사실에 관한 증명책임은 특별한 사정이 없으면 과세관청에 있다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2006두6604 판결 등 참조). 경정거부처분 취소소송의 소송물은 정당한 세액의 객관적 존부이므로(대법원 2022. 2. 10. 선고 2019두50946 판결), 경정거부처분 취소소송에서 정당한 세액의 요건이 되는 사실에 관한 증명책임은 원칙적으로 과세관청인 피고에게 있다.

   라. 판단

1) 물건의 거래가격은 미래가치를 고려하여 정해지는 것이므로 평가기준일 당시의 가격에 미래가치가 포함되어 있다고 하여 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하였다고 단정할 것은 아니다. 그런데 이 사건 각 토지는 건축중인 공동주택의 부지로서 집합건물의 전유부분에 종속된 대지사용권의 목적이 될 토지이다. 이러한 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 또한 공동주택의 분양이 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우라고 하더라도 수분양자들은 그 전유부분과 대지사용권을 아우르는 전체의 분양가액이 거래를 결정하는 요소이고, 양자의 가액 비율이나 그 가액 산정의 적정성은 중요한 관심의 대상이라고 보기 어렵다. 따라서 관련 법령에 따라 산정된 분양가액이라는 이유만으로 이를 해당 토지의 시가에 해당한다고 볼 수는 없다. 결국 이 사건 각 토지의 분양가액이 시가에 해당하기 위해서는, 이 사건 각 토지의 분양가액에 현실과 부합하는 토지의 객관적 교환가치가 적절하게 구현되어 있고, 또 분양가액 속에 평가되어 있는 장래 투입되는 재화나 용역의 가치가 적정하게 반영되어 있는 등 그 가액 산정의 합리성을 갖추어야 할 것이다.

   2) 그런데 앞서 든 증거들, 갑 제6 내지 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 각 토지의 분양가액이 이 사건 각 토지의 이 사건 증여 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

   ① 이 사건 각 토지 중 동탄 A-2구역 토지의 분양가액은 다음 표와 같이 주택법과공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 따라 산정되었다(나머지 토지들도 동일한방식으로 분양가액이 산정되었다).

 < 표 생략>

   ② 이 사건 각 토지의 분양가액을 구성하는 금액 중 ‘법정택지이자’는 공동주택 분양 가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조 제1항 제3호에 따라 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등을 납부한 경우의 기간이자이다. 이 사건 각 토지와 같은 매매용 재고자산을 매입하기 위하여 지출한 지급이자인 법정택지이자는 취득원가가 아닌 당기의 손금 항목이므로 이 사건 각 토지의 객관적 교환가치를 구성하는 요소로 보기 어렵다.

   ③ 또한 ‘연약지반/암석지반 공사비’ 및 ‘흙막이 및 차수벽 공사비’는 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조 제1항 제1호 (나)목 및 (다)목에 따라 지상 건축물의 기초공사를 위하여 지출되는 비용이고, 더욱이 이는 이 사건 증여일 당시까지 실제로 지출한 비용이 아니라 향후 발생한 공사비용을 추정한 금액에 불과하므로, 이 사건 각 토지의 객관적 교환가치를 구성하는 요소로 보기 어렵다.

   ④ ‘지역난방부담금’, ‘학교용지부담금’은 아파트 건축을 이유로 부과되는 부담금이므로, 위 금원이 모두 부속토지의 객관적 교환가치에만 반영된다고 볼 수는 없다.

   ⑤ 이 사건 증여 당시 이 사건 각 토지에 건축중인 공동주택의 건축현황은 다음과같이 평균 진행률이 26.655%에 불과했고, 통상적으로 아파트가 준공될 때까지 수년이걸리는 점을 고려할 때, 이 사건 각 토지의 분양가액을 이 사건 증여 당시의 시가로 보는 것은 이 사건 각 토지의 미래가치를 지나치게 미리 반영하는 것이므로, 시가 산정이 합리적이라고 보기 어렵다.

<표 생략>

   ⑥ 피고는 대법원이 임대주택의 토지의 택지비를 상증세법상 시가로 인정하였다고주장하며 대법원 2006두14049 판결을 원용하고 있다. 그러나 위 판결은 임대의무기간이 경과한 후 관련 법령 등에 따라 산정된 분양전환가격을 초과하여 매각할 수 없는 임대주택의 토지의 시가가 문제된 사안이었고, 위 판결의 원고들은 ‘공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격)의 산정기준’에서 정한 최고가액인 택지비를 토지의 시가로 보아야 한다고, 위 판결의 피고는 택지비보다 높은 개별공시지가를 토지의 시가로 보아야 한다고 각 주장했었는바, 그와 사안을 달리하는 이 사건에 원용하기 적절하지 아니하다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.