양도소득세 취득가액 및 필요경비 적정 여부

상세내용

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. 10. 10. CCC으로부터 JJ시 ㅇㅇ구 KK동 642-1 대지 205.3㎡ 중 2분의 1 지분에 관하여 거래가액 559,000,000원으로 하여 소유권이전등기를 경료받았다.

나. 위 KK동 642-1 토지는 2007. 4. 9. 수원지방법원 JJ지원 20XX자XXX호 화해조서에 의해 KK동 642-1 대지 102.7㎡와 KK동 642-9 대 102.6㎡로 분할되었고, 위 642-1 토지는 원고의 소유로, 위 642-9 토지는 CCC으로 소유로 되었다.

다. 한편 원고는 2009. 7. 13. CCC 소유의 위 KK동 642-9 대 102.6㎡와 KK동 642-2 대 200.3㎡ 및 그 지상 건물을 매매를 원인으로 거래가액 20억 원으로 하여 소유권을 취득하였다.

라. 원고는 2010. 10. 13. 위 KK동 642-2 단층건물을 멸실한 후 2010. 10. 21. KK동 642, 642-1, 642-2, 642-9 토지(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 지하3층, 지상 6층 근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하고 소유권보존등기를 경료하였다.

마. 원고는 2019. 7. 22. 주식회사 WWWW에게 이 사건 대지 및 건물을 매매를 원인으로 매매가액 114억 원에 매도하고, 2019. 9. 30. 소유권이전등기를 경료하여 주었다.

바. 원고는 2019. 11. 29. 이 사건 대지 및 지상 건물의 양도에 관하여 전체 양도가액을 114억 원, 취득가액을 7,231,348,915원, 기타 필요경비를 506,105,000원으로 보아 양도소득세 과세표준을 2,848,789,170원, 양도소득세를 1,161,091,451원으로 산정하여 2019년 귀속 양도소득세 신고서를 제출하였다.

사. 원고가 양도소득세 신고서상 기재한 취득가액과 필요경비의 구체적인 내역은 아래와 같다.

아. BB지방국세청장은 원고의 2019년 양도소득세 신고서에 대해 세무조사를 실시한 결과, 아래와 같이 결정가액을 산정하고 이를 피고에게 통보하였다.

자. 피고는 BB지방국세청장의 양도소득세 과세자료 통보에 따라 2021. 12. 1. 원고의 2019년 귀속 양도소득세 457,146,085원(본세 349,893,295원, 신고불성실가산세 34,989,329원, 납부지연가산세 72,263,461원)을 경정·고지하였다.

차. 원고는 이에 불복하여 행정심판을 제기하였고, 조세심판원은 2023. 5. 15. 원고의 취득가액 관련 주장은 기각하였으나, 명도비 1억 원을 필요경비로 산입하여야 한다는 주장을 인용하여 ‘피고가 2022. 4. 26. 원고에게 한 2019년 귀속 양도소득세 457,146,080원의 부과처분은 원고가 2019. 9. 30. 양수인인 주식회사 WWWW에게 지급한 명도비용 1억 원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지

심판청구는 기각한다’는 재결을 하였다.

카. 피고는 위 재결에 따라 이 사건 당초 처분 세액 457,146,085원에서 46,094,378원(가산세 포함)을 감액 경정하였고, 결국 이 사건 토지 및 건물에 관한 2019년 귀속 양도소득세 잔존세액을 411,051,707원(본세 314,613,295원, 신고불성실 가산세 31,461,329원, 납부지연가산세 64,977,083원)으로 처분하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 13, 14호증, 을 제1 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장

이 사건 대지 중 642-2, 642-9 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 실제 매매대금은 2,457,000,000원인바, 이를 양도소득세 산정시 적용하면 피고가 원고에게 부과한 양도소득세 중 168,907,200원이 감액되어져야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 참조).

2) 앞서 든 증거들, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의해 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 토지의 실제 매매대금을 원고가 주장하는 금액으로 인정할 수 없고, 원고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기 부족하다. 따라서 원고의 주장을 받아들이지 않는다.

① 원고는 이 사건 토지에 대한 양도소득세 신고시 취득가액을 2,436,081,490원 (토지 가액 20억원+영수증 금액 4억원+취등록세 6,081,490원+중개수수료및소개비 3,000만원)으로 신고하였다가 이 사건 세무조사에 이르러서야 토지의 가액을 2,457,000,000원이라고 주장하였다.

② 피고는 종전 소유자의 양도소득세 신고서상 양도가액과 원고의 양도소득세 신고시 제출된 매매계약서를 신뢰하고 이를 근거로 이 사건 토지 취득가액을 산정한 것이다.

③ 이 사건 토지의 취득가액과 기타 필요경비는 매매계약서, 매매대금 지급 증빙 등의 방법으로 실제 지급되었음이 확인되는 것에 한하여 양도소득의 수입금액에서 공제할 수 있을 뿐이고, 이 같은 지급 증빙 등의 증명책임은 납세의무자인 원고에게 있으며, 자의적으로 추정하는 금액은 취득가액 등 필요경비로 인정될 수 없다.

④ 원고는 2019. 11. 29. 이 사건 토지에 대한 양도소득세를 신고하면서, 매매대금이 20억 원이라고 기재되어 있는 매매계약서를 첨부하고, 매매대금 20억 원에 실제 이 사건 토지의 취득과 관련하여 지출되었다는 4억 1,200만 원과 취·등록세를 더한 2,436,081,490원을 취득가액으로 신고하였다.

⑤ 원고는 당초 예정신고시 제출한 매매계약서는 다운계약서이고, 매매대금이 2,457,000,000원이라고 기재된 매매계약서 사본을 제출하면서 위 매매계약서가 실제 매매계약서이며 그 차액 4억 원은 현금으로 지급하였고, 영수증(갑9-3,4,5)을 받았다고 주장한다. 그런데 종전 소유자인 CCC은 이 사건 토지 및 건물을 원고에게 20억 원에 양도하였고, 거래가액이 20억 원으로 기재된 매매계약서가 실제 매매계약서라는 취지로 진술하고 있다. 을 제6호증의 부동산매매계약서에 의하더라도, 매매대금이 20억원으로 기재되어 있고, CCC과 원고의 도장이 날인되어 있다. 원고는 4억 원이라는 금액을 CCC에게 현금으로 지급하였다는 것인데, 갑 제9호증의 2에 의하면, CCC은 2009. 7. 20. 원고에게 이 사건 토지 매매대금으로 계약금과 잔금을 포함하여 20억 원을 지급받았다는 취지의 영수증을 작성하여 교부하였다.

⑥ 위 매매계약를 중개한 중개인이 PPP인데, PPP은 자신이 이 사건 매매계약의 실질적인 중개 역할을 한 게 아니라 원고와 매수인 CCC이 서로 잘 아는 사이로서 그들이 금액을 결정한 것이고, 자신의 기억으로는 계약서 작성이 3번인가 이렇게 반복이 되었던 것으로 기억이 난다고 진술하여 원고와 CCC이 공식으로 행정기관에 제출한 20억 원으로 된 계약서 이외에 다른 계약서를 쉽게 인정하기 어렵다.

⑦ 원고는 CCC에게 대금을 지급하고 CCC으로부터 받았다는 영수증(갑9-1 내지8)을 제출하고 있는데, 이들 영수증을 살펴보면, 갑 제9호증의 5, 7, 8은 그 기재내용으로 보아 매매대금이 아님이 분명하고, 갑 제9호증의 9 기재 금액은 위 같은 날자 갑 제9호증의 2의 기재에 비추어 이에 포함된다고 봄이 타당하다. 그런데 계약금조로 기재된 갑 제9호증의 1, 3, 4는 원고가 주장하는 다운계약서(갑1)나 원고 스스로 진정한 계약서라고 주장하는 갑제3호증에 비추어 보더라도 그 계약금 2억 원을 계약시 지불하고, 나머지 금액은 2009. 7. 20.에 지불하기로 기재되어 있는 점에 비추어 계약금 2억 원을 초과한 금액이 계약금으로 지급되었다고 보기 어렵고, 갑 제9호증의 2에 비추어 이 역시 위 갑제9호증의 2의 금액에 이미 포함되었다고 봄이 타당하다. 원고로서는 20억 원 이외에 4억 5,700만 원 상당을 추가로 현금 등으로 지급하였다면 위 금액에 대해서는 그 증빙자료가 더욱 필요함에도 이를 보여주는 자료가 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.