이 사건 오피스텔이 실제 주택으로 사용되었는지 여부

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 원고에 대하여 한, 2019. 8. 1.자 2018년도 귀속 양도소득세 8원의 부과처분, 2019. 10. 7.자 서울 중랑구 00로*길 제2층 제2호에 대한 압류처분은 각 무효임을 확인한다.

이 유

가. 원고는 2002. 11. 21. 서울 중구 00동2가 **외 1필지 00타운 제*동 제*호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 분양받아 취득한 후, 2018. 12. 10. 5원에 양도하였다.

나. 이후 원고는 2019. 2. 28. 이 사건 오피스텔이 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1항 제1호의 자산에 해당함을 전제로 같은 법 제55조 제1항의 기본세율을 적용하여 2018년 귀속 양도소득세 6원을 신고․납부하였다.

다. 피고는 2019. 6. 20.부터 2019. 7. 9.까지 원고에 대한 2018년도 양도소득세 실지조사(이하 ‘이 사건 조사’라 한다)를 실시한 결과, 이 사건 오피스텔이 주택으로 사용되고, 원고가 위 오피스텔과 서울 중랑구 00로*길 제2층 제2호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 각 보유하고 있음을 확인하였다.

라. 이에 피고는 원고가 이 사건 오피스텔을 양도할 당시 1세대 2주택에 해당한다고 보아 구 소득세법 제104조 제7항 제1호에 따라 중과세율을 적용하고 같은 법 제95조 제2항에 따라 장기보유특별공제를 배제하여, 2019. 8. 1. 원고에게 2018년도 귀속 양도소득세 8원을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다).

마. 원고가 위 양도소득세를 납부기한까지 납부하지 아니하자, 피고는 2019. 10. 7. 이 사건 주택을 압류하였다(이하 ‘이 사건 압류처분’이라 하고, 이 사건 부과처분과 통칭시 ‘이 사건 각 처분’이라 한다).

바. 원고는 이에 불복하여 2019. 10. 21. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 국세청장은 2020. 2. 19. 심사청구를 기각하는 결정을 하였고, 위 결정문은 2020. 3. 6. 원고에게 송달되었다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 5, 6, 7, 9, 10호증(각 가지번호 포함), 을 제1, 2, 3, 7 내지 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 오피스텔은 처음부터 오피스텔의 용도로 건축된 점, 원고는 이 사건 오피스텔을 업무용으로 사용하는 것을 계약조건으로 하여 임대하였고, 일부 임차인이 업무의 편의상 숙식을 하였을지 모르나 그 주된 용도는 업무용이었던 것으로 보아야 하는 점, 서울특별시 중구청장은 원고에게 교통유발부담금을 부과하였는데, 이는 주거용건물에 대하여는 부과되지 않는 것인 점, 이 사건 오피스텔이 2002년 취득 시부터 2018년 양도 시까지 계속 주거용으로 사용되었다는 입증은 없고, 장기보유특별공제 적용 여부를 양도당시 주거용으로 사용하였는지 여부로 판단하는 것은 헌법상 재산권, 평등권 그리고 실질과세 원칙에 반하는 것이므로, 실제로 주거용으로 사용하지 않은 기간에는 장기보유특별공제가 이루어져야 하는 점 등을 고려하면, 이 사건 부과처분은 위법하고, 이를 무효로 하더라도 법정안정성이나 그 밖의 제3자의 신뢰보호에 영향을 미치지 않는 것으로서 그 위법성의 정도가 중대하므로 무효이며, 이 사건 부과처분을 전제로 한 이 사건 압류처분도 무효이다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이 사건 오피스텔은 2019. 6. 25. 이 사건 조사를 위한 현장방문 당시 다음과 같이 세탁기, 싱크대 등이 구비된 주방, 욕실이 있는 화장실, 침실 등의 숙식에 필요한 시설이 갖추어진 상태였던 것으로 확인되었다.

2) 원고는 임차인과 사이에 이 사건 오피스텔에 관하여 다음과 같은 내용의 월세계약 내지 전세계약을 체결하였는데, 임차인이 전입신고를 하지 않기로 하는 특약사항이 있고, 중개대상물 확인․설명서에는 이 사건 오피스텔에 수도, 전기, 도시가스, 난방이 정상적으로 설치되어 있는 것으로 나타난다.

3) 이 사건 조사 당시 이 사건 오피스텔의 임차인들 중 ① BBB은 ‘부모님이 주택으로 사용하였다.’는 취지로, ② CCC은 ‘본인이 주택으로 사용하였다.’는 취지로,③ 경상북도 서울지사의 관사로 사용한 DDD은 ‘주택으로 사용하였다.’는 취지로, ④EEE는 ‘배우자와 함게 주택으로 사용하였다.’는 취지로 각 전화통화로 진술한 바 있고, ⑤ FFF는 ‘주거로 사용하였다.’는 취지로 확인서를 작성하여 제출하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제8호증(가지번호 포함), 을 제4, 5, 6호증의 각 기재,변론 전체의 취지

라. 판단

1) 관련 법리

소득세법 상 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 참조).

위와 같은 법리에 비추어 보면, 오피스텔은 일반업무시설로 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물(건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 참조)이기는 하나, 주로 사용하는 용도가 업무용이 아닌 주거용이라면 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물로서 1세대 1주택의 비과세 요건 등과 관련하여 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2013. 5. 9. 자 2013두1782 판결 참조).

2) 구체적 판단

위 인정사실과 관계 법령 및 앞서 든 각 증거를 종합하면 알 수 있는 다음의 각 사정을 종합하여 보면, 이 사건 오피스텔은 양도 당시 사실상 주거에 공하는 건물로 주택에 해당한다고 할 것이고, 이를 전제로 피고가 구 소득세법 제104조 제7항 제1호에 따라 중과세율을 적용하고 같은 법 제95조 제2항에 따라 장기보유특별공제를 배제하여 한 이 사건 각 처분은 적법하다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

가) 먼저 이 사건 오피스텔이 주택에 해당하는지에 관하여 보면, 이 사건 오피스텔에 관하여 작성된 임대차 계약에 임차인이 전입신고를 하지 않기로 하는 특약사항이 있고, 용도가 오피스텔 내지 업무용으로 기재되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같으나, ① 이 사건 오피스텔은 이 사건 조사를 위한 현장방문 당시 세탁기, 싱크대 등이 구비된 주방, 욕실이 있는 화장실, 침실 등의 숙식에 필요한 시설이 갖추어진 상태였던 것으로 확인된 점, ② 중개대상물 확인․설명서에는 이 사건 오피스텔에 수도, 전기, 도시가스, 난방이 정상적으로 설치되어 있는 것으로 나타나고, 임차인 양두원, 황종수, 신막래의 임대차계약 특약사항에는 ‘세탁기, 에어컨, 가스렌지, 식기세척기’ 시설이 설치되어 있는 것으로 나타나는 점, ③ 이 사건 오피스텔 임차인 중 BBB, CCC, 경상북도 서울지사, DDD, FFF는 이 사건 오피스텔을 주거용 용도로 사용하였음을 확인하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 오피스텔은 양도 당시 사실상 주거에 공하는 건물로 주택에 해당하므로, 이를 전제로 하면 원고가 위 양도 당시 1세대 2주택에 해당하여 구 소득세법 제104조 제7항 제1호에 따라 중과세율이 적용된다고 봄이 타당하다.

나) 나아가 위와 같이 중과세율이 적용되는 이 사건 오피스텔에 대하여 구 소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 관하여 보건대, 구 소득세법 제95조 제1항은 ‘양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제한 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.’고 규정하고 있는바, 위 규정의 장기보유특별공제는 부동산 양도에 있어 물가상승으로 인하여 보유이익이 과도하게 누적되는 것을 감안하여 일정기간 이상 보유한 부동산 양도의 경우 양도차익의 일정부분을 공제하는 것으로서, 양도소득금액 과다책정으로 단기보유자의 투기억제를 목적으로 하

는 양도소득세 본질에 반하는 과세를 막기 위함에 그 취지가 있다.

그런데 구 소득세법 제95조 제2항은 장기보유 특별공제액 공제의 대상이 되는 자산에서 제104조 제7항 각 호에 따른 자산을 제외하고 있고, 같은 법 제104조 제7항 제1호는 ‘조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택’을 규정하고 있는바, ① 이 사건 오피스텔은 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택에 해당하므로, 원고는 구 소득세법 제104조 제7항 제1호에 따라 중과세가 적용되는 다주택자의 요건을 충족하는 점, ② 위 배제조항은 ｢실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주책시장 안정화 방안｣(2017. 8. 2.)에 따른 과세강화의 일환으로서 과열되고 있는 주택가격을 안정시키기 위하여 2018. 4. 1. 이후 양도 분부터 중과세가 적용되는 다주택자에게는 장기보유특별공제를 배제하는 것을 그 취지로 하는 점, ③조정대상지역은 주택 가격, 청약 경쟁률 따위를 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역을 의미하는바, 이러한 지역에서의 주택 양도의 경우 과세강화의 필요성이 큰 점 등에 비추어 볼 때, 구 소득세법 제104조 제7항 제1호에 따라 중과세가 적용되는 이 사건 오피스텔에는 구 소득세법 제95조 제2항에 따라

장기보유 특별공제액 공제가 배제된다고 봄이 타당하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.