부동산 취득가액 적정 여부

1. 피고가 2022. 2. X. 원고에게 한 201X년 귀속 양도소득세000원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고는 2004. 4. X. 00시 00동 (이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 000호(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 취득하고, 201X. 6. 23. 이 사건 상가를 000원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)하였으나, 양도소득세를 신고하지 않았다.

  나. 피고는 이 사건 상가의 양도가액을 440,000,000원, 취득가액을 296,240,000원(= 취등록세 과세표준액 280,000,000원 + 취등록세 16,240,000원)으로 보아, 2022. 2. X. 원고에게 201X년 귀속 양도소득세 000원(가산세 포함)을 결정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3호증, 을 제1, 2, 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2.관계 법령

  별지 기재와 같다.

3.이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고 주장의 요지

    1) 원고가 이 사건 상가를 취득한 실지거래가액은 448,184,000원(= 영수증상 지출액 183,184,000원 + 대출받아 이체한 금액 265,000,000원)이나 적어도 445,240,000원(= 거래내역상 지출액 429,000,000원 + 취등록세 16,240,000원)임에도, 원고가 이 사건 상가를 취득한 실지거래가액을 296,240,000원으로 본 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

    2) 원고가 2019년에 지출 증빙자료를 첨부하여 양도소득세 신고서를 제출하였음에도 피고가 2022년에서야 가산세를 포함하여 이 사건 처분을 한 것은 신의성실의 원칙에 반하고 원고에게 가산세를 면제받을 정당한 사유가 있으므로, 이 사건 처분 중 가산세 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

  나. 판단

    1) 관련 법리

      양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조).

      한편 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 참조). 필요경비의 구체적인 항목에 대한 증명에 관하여 그 증명의 난이라든가 당사자의 형평 등을 고려하여 납세의무자에게 그 증명의 필요를 돌리는 경우란 과세관청에 의하여 납세의무자가 신고한 어느 비용의 용도와 그 지급의 상대방이 허위임이 상당한 정도로 증명된 경우 등을 가리키는 것이다(대법원 1999. 1. 15. 선고 97누15463 판결, 대법원 2015. 6. 23. 선고 2012두7776 판결 등 참조).

    2) 구체적 판단

      앞서 든 증거들과 갑 제4, 6 내지 10, 13, 14, 15호증, 을 제5, 6, 9, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되거나 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 원고가 이 사건 상가를 취득한 실지거래가액은 448,184,000원(이하 ‘이 사건 금액’이라 한다)이라고 봄이 타당하다. 따라서 원고가 이 사건 상가를 취득한 실지거래가액을 296,240,000원으로 본 이 사건 처분은 위법하고, 원고의 주장은 이유 있다(이 사건 처분을 전부 취소하는 이상, 원고의 나머지 주장은 별도로 살펴보지 아니한다).

      가) 이 사건 상가에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, AAA, BBB, CCC, DDD, EEE(이하 ‘AAA 외 4인’이라 한다)는 2004. 1. 16. 이 사건 상가에 관한 소유권보존등기를 마치고, 2004. 4. 2. 2003. 12. 9. 자 매매를 원인으로 하는 공유자전원지분전부이전등기를 원고 앞으로 마쳐주었다.

      그런데 ① 39,000,000원을 이 사건 상가의 분양계약금 명목으로 영수하였다는 내용의 AAA 외 4인 및 공인중개사 FFF 명의의 2003. 1. 21. 자 영수증이 작성되어 원고가 이를 보관하고 있고, 원고의 처형인 GGG의 계좌(외환은행 1**-******-**107, 이하 같다)에서 2003. 1. 15. 20,000,000원이 현금으로 인출되었다(갑 제14호증 제1면 참조). ② 78,000,000원을 이 사건 상가의 1차 중도금 명목으로 영수하였다는 내용의 AAA 외 4인 및 공인중개사 FFF 명의의 2003. 4. 25. 자 영수증이 작성되어 원고가 이를 보관하고 있는데(영수증의 수취인란에는 원고의 처인 HHH가 기재되어 있다), 원고의 계좌(국민은행 ***-**-****-***, 이하 같다)에서 2003. 3. 18. 15,000,000원이 GGG의 계좌로 이체된 후 2003. 3. 19. 현금으로 인출되었고(갑 제13호증 제3면, 제14호증 제2면 참조), 원고의 계좌에서 2003. 4. 25. 62,000,000원이 GGG의 계좌로 이체된 후 같은 날 GGG의 계좌에서 63,000,000원이 현금으로 인출되었다(갑 제13호증 제2면, 제14호증 제3면 참조). ③ 38,000,000원을 이 사건 상가의 2차 중도금 명목으로 영수하였다는 내용의 AAA 외 4인 및 공인중개사 FFF 명의의 2004. 2. 16. 자 영수증 및 28,184,000원을 이 사건 상가의 잔금 명목으로 영수하였다는 내용의 공인중개사 FFF 명의의 2004. 6. 11. 자 영수증이 각각 작성되어 원고가 이를 보관하고 있는데, 원고의 계좌에서 2003. 7. 14. 20,400,000원이 현금으로 인출되었고, 2003. 7. 23. 40,000,000원이 AAA의 농협 계좌로 이체되었으며, 2004. 6. 11. 5,600,000원이 현금으로 인출되었다(갑 제13호증 제10, 11면 참조). ④ 한편 원고는 2004. 4. 2. 남OO농업협동조합에 이 사건 상가에 관하여 같은 날 설정계약을 원인으로 하는 채권최고액 344,500,000원의 근저당권설정등기를 마쳐주고, 2004. 4. 8. 265,000,000원을 대출받은 다음 같은 날 AAA에게 그 돈을 그대로 입금해 주었다.¹⁾

      나) 위 각 영수증의 내용과 형식 및 그 지출을 어느 정도 뒷받침하는 거래내역이 존재하는 점에다가, ① 위 각 영수증 중 3매(2003. 1. 21. 자, 2003. 4. 25. 자 및 2004. 2. 16. 자 영수증)에는 AAA의 것으로 보이는 도장이 날인되어 있는 것으로 보이고, 달리 위 각 영수증이 허위로 작성되었다고 인정할 만한 별다른 자료가 없으며(피고 소속 담당공무원은 원고의 요청에 따라 위 각 영수증 중 3매의 작성 시기에 대하여 OO지방국세청 첨단탈세방지담당관실에 문서 감정을 의뢰하였으나, 판단 불명이라는 감정 결과를 받았다), 위 거래내역의 현금 인출일, 이체일과 위 각 영수증에 기재된 영수일자가 일부 불일치하는 사정 및 위 거래내역의 현금 인출액, 이체액 합계액과 위 각 영수증 합계액이 다소 불일치하는 사정이 있더라도 그러한 사정들만으로 위 각 영수증이 허위로 작성되었다고 단정하기 어려운 점, ② 원고는 2004. 4. 2. 남OO농업협동조합에 이 사건 상가에 관하여 채권최고액 344,500,000원의 근저당권설정등기를 마쳐주고 2004. 4. 8. 265,000,000원을 대출받았고, 남OO농업협동조합이 그 대출 심사 과정에서 작성한 ‘담보물 심사표’에는 이 사건 상가의 담보물 평가액이 400,000,000원이라고 기재되어 있는데(위 ‘담보물 심사표’에는 선순위 권리액이 임차보증금 15,000,000원이라고 기재되어 있는바, 위 대출 심사 과정에서 이 사건 상가의 담보 가치에 관하여 실질적인 평가가 이루어진 것으로 보인다), 이 사건 금액은 위 400,000,000원과 비교하여 약간 높은 금액이어서 신빙성이 있어 보이는 점, ③ 이 사건 금액은 원고가 제출한 이 사건 건물 중 일부 호실의 분양면적, 평단가, 분양가 등이 기재된 문서(갑 제8호증)와 이 사건 호실의 분양가, 납부금, 잔금, 대출액 등이 기재된 문서(갑 제9호증)에 각 기재되어 있는 이 사건 상가의 분양가 446,700,000원과 거의 일치하는 금액이고, 위 각 문서의 내용과 형식 등에 비추어 볼 때 위 각 문서가 허위로 작성되었다고 보기 어렵고, 원고가 이 사건 상가를 할인 분양받았다고 볼 만한 자료도 없는 점, ④ 원고는 III가 원고를 상대로 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기의 소를 제기한 민사사건의 상고심(201X000호)에 제출한 상고이유서에 이 사건 상가를 450,000,000원에 분양받았다고 기재하는 등 이 사건 양도에 대한 양도소득세가 문제되기 전에도 이 사건 상가의 취득가액이 이 사건 금액과 거의 일치하는 450,000,000원이라는 입장을 견지하고 있었던 점, ⑤ 원고나 GGG과 AAA 외 4인 사이에 특별히 이 사건 상가의 양도 거래 이외에 다른 거래 관계가 있었다고 보이지 않는 점 등을 더하여 보면, 이 사건 금액은 모두 이 사건 상가의 양도 거래와 관련된 매매대금 명목으로 지급된 것으로 보는 것이 타당하다.

      다) 피고가 이 사건 상가의 취득가액 산정의 근거로 취등록세 과세내역상 과세표준이 280,000,000원이고 이 사건 상가의 분양사가 2004년 1기 확정 부가가치세 과세기간에 원고에게 공급가액 224,000,000원의 매출세금계산서(건물분)와 공급가액 56,000,000원의 매출계산서(토지분)를 발급한 사정 등을 들고 있으나, 앞서 본 여러 사정들, 특히 위 280,000,000원은 위 ‘담보물 심사표’상 이 사건 상가의 담보물 평가액인 400,000,000원의 70%에 불과한 점에다가, 이 사건 상가의 양도 거래에 관하여 매도인인 AAA 외 4인은 부가가치세를, 매수인인 원고는 취득세를 낮추어야 할 경제적 유인이 있었던 사정이 있었던 점까지 보태어 보면, 원고와 AAA 외 4인 사이에 이 사건 상가에 관하여 양자 간의 합의에 따라 다운계약서가 작성되었고 그에 따라 위와 같은 취등록세 과세 및 부가가치세 신고가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없다.

4.결론

  그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.