사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 기입 전 임차인이 퇴거한 경우 기존 대항력이 유지되는지 여부
- 선행 근저당권이 있는 부동산에서 임차권등기로 경매절차 낙찰자에게 대항할 수 있는지 여부
- 채권양도 통지가 임대인에게 수령되지 않은 경우 양수인이 양수금 채권을 청구할 수 있는지 여부
- 소장 부본 송달 또는 채권양도 통지서의 피고 대리인 도달로 채권양도 통지의 효력이 발생하는지 여부
판례 포인트
- 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 주택임차인의 대항력 또는 우선변제권 취득·유지를 위한 담보적 기능을 주된 목적으로 한다.
- 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 강제경매개시 결정 전에 이루어진 경우, 신청 후 등기 전 점유 상실이 있었다는 사정만으로 대항력 유지가 부정되지 않는다고 판단하였다.
- 임차권등기에는 임차보증금, 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자, 임차인 등이 공시된다는 점이 판단 근거로 고려되었다.
- 채권양도 통지 권한을 위임받은 양수인이 통지를 할 수 있고, 채권양도 의사표시가 기재된 소장 부본 송달도 통지 효력 발생의 근거로 보았다.
- 제1심판결과 결론이 같다는 이유로 피고의 항소가 기각되었다.
자주 묻는 질문
임차권등기명령 신청 후 등기 전에 이사하면 임차권 대항력이 상실되나요?
서울중앙지방법원은 이 사건에서 임차인이 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 기입 전에 퇴거했더라도, 강제경매개시 결정 전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상 대항력이 유지된다고 보았습니다. 임차권등기에는 보증금, 계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 등이 공시되고, 임차권등기명령 제도의 담보적 기능도 고려되었습니다.
선순위 근저당권이 있는 경우 임차권등기는 경매 매수인에게 대항할 수 없나요?
피고는 임차권등기 전에 근저당권 설정등기가 있었으므로 임차권등기로 경매 낙찰자인 자신에게 대항할 수 없다고 주장했습니다. 그러나 법원은 임차인이 이미 2017년 부동산 인도와 주민등록을 마쳐 선순위 임차권을 가지고 있었고, 근저당권자도 이를 전제로 근저당권설정계약을 체결한 사정 등을 들어 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
보증보험사가 임차인을 대신해 임차권등기명령을 신청한 뒤 보증금을 청구할 수 있나요?
이 사건에서 원고 서울보증보험은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청했고, 이후 피고에게 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 항소심은 제1심과 같이 원고의 청구를 인용했고, 피고의 항소를 기각했습니다.
채권양도 통지서를 임대인이 받지 않았다고 보증보험사의 양수금 청구가 배척되나요?
피고는 임차인이 원고에게 채권을 양도했다는 통지가 임대인에게 이루어지지 않았다고 주장했습니다. 법원은 임차인이 원고에게 채권양도 통지 권한을 위임했고, 채권양도 의사표시가 담긴 소장 부본이 2022년 9월 8일 피고에게 송달되었거나 늦어도 2023년 11월 6일 채권양도 통지서가 피고 대리인에게 도달해 통지 효력이 발생했다고 보았습니다.
서울중앙지방법원 2024나3298 임대차보증금반환 사건의 항소심 결론은 무엇인가요?
서울중앙지방법원은 2024년 11월 22일 선고한 2024나3298 판결에서 피고의 항소를 기각했습니다. 법원은 대항력 상실 주장과 채권양도 대항요건 불비 주장을 모두 받아들이지 않았고, 원고의 청구를 인용한 제1심 결론을 유지했습니다.
판결 내용
임대차보증금반환
【전문】
【원고, 피항소인】
서울보증보험 주식회사 (소송대리인 변호사 송동호)
【피고, 항소인】
피고 (소송대리인 법무법인 열린, 담당변호사 정충진)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2023. 12. 6. 선고 2022가단5265355 판결
【변론종결】
2024. 10. 25.
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
청구취지: 피고는 원고에게 82,276,554원 및 이에 대하여 2021. 7. 20.부터 이 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
항소취지: 제1심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 제1심판결의 인용
피고의 항소이유와 추가 증거를 고려하더라도, 이 법원의 판결 이유는 다음의 추가 판단을 하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.
2. 당심에서의 추가 판단 부분
가. 대항력 상실 주장
피고는, 임차인 소외 1이 2019. 4. 8. 이 사건 임차권등기가 등기부에 기입되기 전인 2019. 4. 5. 원고로부터 보증금을 전액 돌려받고 곧바로 이사 감으로써 대항요건 중 하나인 점유를 상실하였다가 임차권등기가 경료된 2018. 4. 8.에 비로소 대항력을 취득하여 이를 해당 주택의 양수인에게 행사할 수 있게 되었는데, 위 임차권등기가 기입되기 전인 2018. 1. 5. 이미 이 사건 부동산에는 채무자 소외 2, 근저당권자를 소외 3으로 하는 근저당권 설정등기가 경료되어 있었고 위 임차권등기로는 위 근저당권자에게 대항할 수 없었는바, 민사집행법 제90조 제3항은 "지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다."는 규정하고 있음을 고려하면, 결국 원고는 이 사건 임차권등기에 기대어 이 사건 경매절차의 낙찰자인 피고에게 대항력을 주장할 수 없다는 취지로 주장한다. 살피건대, 소외 1은 2017. 2. 27. 이 사건 부동산의 인도와 주민등록을 모두 마친 사실, 원고는 소외 1을 대위하여 2019. 3. 2. 대전지방법원 천안지원에 임차권등기명령 신청을 하여 2019. 3. 20. 임차권등기명령을 받고 2019. 4. 8. 그 등기를 마친 사실, 소외 1은 원고의 임차권등기명령 신청 이후인 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에서 퇴거한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제7·9호증의 각 기재에 의하여 이를 인정할 수 있다. 그런데 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하는데, 관할 법원의 업무 사정상 임차권등기명령 신청 이후 임차권등기명령과 등기 기입까지 상당한 시간이 소요되는 것이 현실인 점, 임차권등기에는 임차보증금과 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자·임차인이 공시되는 점, 근저당권자 소외 3은 자기보다 선순위자인 소외 1의 임차권이 있음을 전제로 근저당권설정계약을 체결한 점을 종합하면, 이 사건 부동산에 관한 처분금지의 압류 효력이 발생한 2019. 9. 18. 자 강제경매개시 결정 이전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상 소외 1이 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 이전에 점유를 상실하였다고 하더라도 임차권등기가 마쳐짐으로써 임차권등기에 기재된 내용(임차보증금과 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자 등)대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다고 보는 것이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에서 한 피고의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 채권 양도 대항요건 불비 주장
피고는, 소외 1이 원고에게 채권을 양도하였다는 채권 양도 통지가 임대인에게 이루어지지 않았으므로 채권 양도의 대항요건 흠결로 원고는 양수금 채권을 청구할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 갑 제11호증의 2·3의 각 기재에 따르면 소외 1은 원고에게 채권 양도 통지에 관한 권한을 위임하였고 이에 따라 원고가 채권 양도 통지를 한 사실을 인정할 수 있다. 피고 주장처럼 임대인이 그 채권 양도 통지서를 수령하지 않았다고 하더라도 채권 양도 의사표시가 기재된 소장 부본이 피고에게 송달된 2022. 9. 8. 또는 늦어도 채권 양도 통지서(갑 제16호증)가 피고 대리인에게 도달한 2023. 11. 6. 채권 양도 통지의 효력이 발생하였으므로 피고의 이 주장도 받아들일 수 없다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구를 인용할 것인바, 제1심판결은 당심과 그 결론이 같아 주문과 같이 판결한다.