이 사건 오피스텔은 사실상 주거용도가 아닌 업무용으로 사용되었다고 봄이 타당함

상세내용

사 건 2024구단5832 양도소득세부과처분취소

원 고 박ㅇㅇ

피 고 ㅇㅇ세무서장

판 결 선 고 2025. 2. 12.

주 문

1. 피고가 2023. 8. 21. 원고에 대하여 한 2022년 귀속 양도소득세 395,161,560원(가산세 포함) 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2020. 12. 30. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇ층 ㅇ호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라고 한다)를 취득하였다.

나. 원고는 2014. 6. 24. □□시 □□구 □□동 □동 □호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 취득하였다가 2022. 4. 8. 이 사건 아파트를 17억 5000만 원에 매도하고, 1세대 1주택 고가주택의 양도차익 등 산정에 관한 소득세법 시행령 제160조 1항에 따라 2022년 귀속 양도소득세 29,324,900원을 신고 및 납부하였다.

다. 피고는 2023. 5~6. 양도소득세 조사를 하여 원고가 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하여 2주택을 보유한 것으로 보고, 2023. 8. 21. 위 소득세법 시행령 규정의 적용을 배제하고 양도소득세를 395,161,560원으로 경정 고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

라. 원고는 2023. 11. 8. 이 사건 처분에 대하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2024. 4. 1. 원고의 청구를 기각하는 결정이 내려졌다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 오피스텔은 주택에 해당하지 않으므로, 원고는 1세대 1주택자로 양도소득세가 산정되어야 할 것인데도, 피고는 이 사건 오피스텔을 주택으로 보고 이 사건 처분을 하였는바, 이 사건 처분은 그 처분의 근거가 된 사실 인정이 잘못되었으므로 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관련 법령

별지 관련 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 달리 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있지만(대법원 2005.12. 23. 선고 2005두8443 판결 등), 구 소득세법 제88조 제7호에서 주택을 “허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 정하고 있는바, 이처럼 실제 용도가 불분명한 경우 ‘공부상의 용도’에 따르도록 별도의 규정을 둔 이상 ‘공부상의 용도가 주택이 아닌 건물’의 경우에는 구 소득세법 제88조 제7호 후문에 따라 이를 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 입증책임은 과세관청인 피고에게 있다고 봄이 타당하다. 따라서 납세의무자가 1주택을 제외한 나머지 소유 건물의 공부상의 용도가 주택이 아니라는 점만 입증하면, 과세관청이 원고가 위 1주택의 양도 당시 나머지 건물을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점을 입증하여야 한다. 오피스텔은 건축법 및 주택법상 주택에 해당하지 않는바, 그 특성상 주거에 적합한 형태를 갖추고 있어 언제든지 용도나 구조 변경 없이 주거용으로 사용할 수도 있지만, 반대로 용도나 구조의 변경 없이 언제든지 업무용으로도 사용할 수 있는 것이므로, 제3자에게 양도․임대하는 경우에도 반드시 주거용 건물로서 양도․임대할 것이라고 단정할 수 없다. 오피스텔은 업무시설로서 최초에는 이를 주거용으로 사용할 수 없도록 하였으나, 정부의 주택공급정책상 필요에 따라 주거용으로도 사용할 수 있도록 하면서, 건축기준상 규제를 점차 완화하여 건축허가 당시부터 업무 부분을 갖출 필요가 없도록 하고 국민주택 규모인 85㎡ 이하의 범위에서 주택의 실질을 갖춘 ‘주거용 오피스텔’의 건축이 가능하도록 바뀌었으며, 현재는 국민주택 규모 아파트의 실사용 면적과 유사한 전용면적 120㎡까지 바닥 난방 설치를 허용하고 있다. 이와 같이 국가가 오피스텔의 주거 전용을 제도적으로 묵인 또는 조장함으로써 오피스텔이 양도 당시 ‘사실상 주거에 사용하는 건물’인지 파악하기 어렵도록 만들었음에도, 오피스텔의 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물이라는 이유로 해당오피스텔을 소득세법상 주택이라고 본다면, 사실상 상당수의 오피스텔을 소득세법상 주택으로 간주하게 되어 부당하다. 이러한 오피스텔의 고유한 특성상, 과세관청이 과세 대상 주택의 양도 당시 오피스텔의 사실상 용도가 주거용임을 입증하는 것이 현실적으로 쉽지 않을 수는 있으나, 실제 사용자가 해당 오피스텔로 주민등록법상 전입신고를 마쳤는지, 해당 건물의 전기, 가스, 수도의 각 사용량 등 이용 실태와 밀접한 각종 지표들, 해당 오피스텔의 실제 사용자, 건물 관리인이나 이웃 오피스텔 사용자 등 제3자의 진술 내용, 그리고 마지막으로 해당 오피스텔에 관한 임대차계약이 있으면 그 구체적 내용 등 제반 사정을두루 종합하여 양도 당시 오피스텔의 사실상 용도가 주거용이었는지 아닌지 판단하여야 할 것이다

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2) 앞서 든 증거들과 갑 제2 내지 4, 7 내지 15호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 을 제3 내지 8호증의 각 기재 내지 영상만으로는 원고가 이 사건 아파트를 양도할 당시 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 단정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 오피스텔은 공부상의 용도에 따라 ‘업무시설’로 보아야 하고, 소득세법상 주택으로 보아서는 안 되므로, 이와 다른 전제에서 1세대 2주택의 양도로 본 이 사건 처분은 위법하다.

① 이 사건 오피스텔은 집합건축물대장 및 등기부상 업무시설(오피스텔)로 되어있고, 주택이 아닌 건축물로 재산세가 부과되고 있다. ② 원고는 이 사건 오피스텔에 관하여 ‘비주거용 건물 임대업’으로 사업자등록을 하였고, 부동산중개인에게 이를 업무용으로 임대한다는 의뢰를 하였다. 주식회사 AA바이오(이하 ‘주식회사’ 생략)도 부동산중개인에게 사무실 용도 오피스텔의 임차를 의뢰하여 2020. 12. 16. 원고와 이 사건 오피스텔에 관한 임대차계약을 체결하게 되었다. ③ 원고는 2020. 12. 16. AA바이오에 이 사건 오피스텔을 임대차기간 2020. 12. 21.부터 2021. 12. 20.까지(12개월), 보증금 500만 원, 차임 월 50만 원으로 정하여 임대하였다. AA바이오는 식자재 유통판매 및 도소매 등을 목적으로 설립된 회사로서 이를 회의실, 서류보관 용도 및 사무용으로 임차하고자 하였다. 이에 따라 위 임대차계약서에도 용도를 ‘업무시설’로 기재하였고, 특약사항으로 전입신고가 불가능하다고 기재하였으며, 실제로도 전입신고가 이루어지지 않았고, 이 사건 오피스텔의 입주자(세입자) 명부에는 위 회사가 입주자로 등록되어 있었다. ④ 원고는 AA바이오로부터 지급받은 차임에 대하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세 신고를 하였으며, 위 회사도 위 차임을 매입세액에서 공제하고 법인세 신고 시에도 필요경비로 손금에 산입하였다. 즉, 이 사건 오피스텔의 임대차는 위 회사의 업무를 위하여 이루어진 것으로 보인다. ⑤ 을 제6, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, AA바이오의 직원(재무이사)인 고AA이 이 사건 오피스텔의 세대구성원(세대주)로 등재되어 있고 관리비를 납부한 사실은 인정된다. 그러나 이 사건 오피스텔의 입주자명부에는 위 직원과 AA바이오가 함께세대구성원으로 등재되어 있고, 고AA은 주차 차량등록 때문에 세대주로 등록된 것으로 추정되며, 위 회사 및 이 사건 오피스텔의 소재지는 인천인 반면 위 직원은 배우자 및 미성년 자녀들과 함께 경기도 하남시에 거주하고 있어 연장, 휴일근무 시 잠시 휴식공간이나 숙직실로 이용하였다고 볼 수는 있으나, 그것만으로 위 직원이 이 사건 오피스텔에서 상주하고 있었다고 보기는 어렵고, 관리비는 위와 같이 이 사건 오피스텔을 이용하는 비용으로 부담한 것으로도 볼 수 있다. 이 사건 오피스텔 임차기간(2020.12. 21.부터 2021. 12. 20.까지)과 위 직원의 재직기간(2020. 12. 21.부터 2022. 8. 10.까지)이 비슷하다는 사정만으로 그 직원이 이 사건 오피스텔에 거주하였다고 단정할 수도 없다. ⑥ 원고는 AA바이오와의 임대차계약이 종료한 후에는 BB동물병원에 이 사건 오피스텔을 임대하여, 이 사건 양도 당시에는 위 동물병원이 임차인으로 이 사건 오피스텔을 사용하고 있었는데, BB동물병원도 전입신고를 하지 않았다. ⑦ 을 제7호증의 기재에 의하면 이 사건 오피스텔에 대한 전기요금이 가정용으로 부과되고 있는 사실은 인정되나, 이는 오피스텔에 일괄적으로 주택용 전기요금제를 적용하겠다는 한국전력공사의 방침에 따른 것이지 원고가 정한 것은 아니고, 상하수도 요금은 영업용으로 부과되고 있는 점에 비추어 보면, 위 전기요금이 가정용으로 부과되고 있다는 것만으로 이 사건 오피스텔이 주거용으로 이용되고 있다고 단정할 수 없다. ⑧ 갑 제14호증, 을 제3, 4호증의 각 기재 내지 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 오피스텔은 전용면적27.71㎡(8.38평)로 거실 겸 침실, 주방, 화장실로 이루어져 있고, 내부에 냉장고, 세탁기, 에어컨, 싱크대, 옷장 등이 갖춰져 있으며 바닥난방이 되는 사실, 이에 분양 당시 소형아파트를 대체할 수 있는 오피스텔로 소개된 사실, 원고와 AA바이오 사이의 임대차계약서 특약사항에 ‘오피스텔 내부에서 흡연 및 반려동물 키우는 것은 금지한다’고 정한 사실은 인정된다.그러나 앞서 본 바와 같이 오피스텔이 그 특성상 주거에 적합한 형태를 갖추고 있으면서도 용도나 구조 변경 없이 언제든지 업무용으로도 사용할 수 있는 것이고, 위와 같은 특약사항은 임대차계약에서 통상적으로 포함되는 문구이므로, 위와 같이 주거에 적합한 구조나 기능, 시설이 갖춰져 있다는 것이나 회의 시설 등 업무용 집기가 제대로 구비되어 있지 않고, 위와 같은 특약사항을 두고 있다는 것만으로는 이 사건 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있었음을 인정하기 부족하다.

3) 따라서 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

3. 결 론

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.