사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 소유권이전등기를 마치지 않은 부동산 매수인이 매매계약 이행으로 부동산을 인도받은 경우 점유·사용할 권리를 가지는지 여부
- 그 매수인으로부터 다시 부동산을 매수하거나 분양권을 양수한 자가 점유사용권을 취득하는지 여부
- 원시취득자 또는 매도인이 재매수인·양수인에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권으로 인도를 구할 수 있는지 여부
- 분양권 양도에 분양자의 승낙이나 동의가 없다는 사정만으로 양수인의 점유권원을 부정할 수 있는지 여부
- 소유권이전등기청구권 양도에 관한 판례를 이 사건 분양권 양도 및 점유사용권 사안에 원용할 수 있는지 여부
판례 포인트
- 부동산 매수인이 등기를 마치지 않았더라도 매매계약 이행으로 인도받은 경우 매매계약의 효력에 따른 점유·사용권이 인정된다.
- 매수인으로부터 다시 부동산을 매수한 자도 그 점유사용권을 취득하므로, 특별한 사정이 없는 한 매도인은 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.
- 분양계약 체결 권한을 위임받은 자로부터 분양받은 수분양자에게도 같은 법리가 적용될 수 있다.
- 분양권 양수인이 분양자의 승낙이나 동의를 받지 않았다는 사정만으로 점유·사용 권원을 곧바로 부정해서는 안 된다.
- 대법원은 원심이 소유권이전등기청구권 양도 사안인 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결을 원용한 것은 적절하지 않다고 보았다.
- 원심판결은 부동산 매매계약 이행으로 인도받은 매수인의 점유사용권에 관한 법리를 오해한 것으로 파기환송되었다.
자주 묻는 질문
소유권이전등기를 받지 않은 부동산 매수인도 점유·사용할 권리가 있나요?
대법원은 부동산 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 부동산을 인도받았다면 점유·사용할 권리가 있다고 보았습니다. 이 권리는 매매계약의 효력에서 인정되는 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 판단됩니다.
등기 전 부동산 매수인에게서 다시 매수한 사람에게 원매도인이 건물 인도를 청구할 수 있나요?
대법원은 매수인이 매매계약 이행으로 부동산을 인도받아 점유·사용할 권리가 있으면, 그 매수인으로부터 다시 부동산을 매수한 사람도 그 점유사용권을 취득한다고 보았습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 원매도인은 그 사람에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다고 판단했습니다.
분양권을 양도받을 때 분양자의 승낙이나 동의가 없으면 건물을 점유할 권리가 없나요?
이 사건에서 원심은 피고가 분양자인 원고의 승낙이나 동의를 받았다고 보기 어렵다며 점유·사용 권원이 없다고 보았습니다. 그러나 대법원은 최초 수분양자가 분양계약 이행으로 호실을 인도받았다면 그로부터 분양권을 양수한 피고도 점유사용권을 취득할 수 있다고 보아 원심 판단을 파기했습니다.
증축 건물의 수분양자가 등기받지 못한 상태에서 전입해 거주한 경우 건축주가 인도를 청구할 수 있나요?
이 사건에서 원고 회사는 증축부분의 원시취득자로서 피고에게 호실 인도를 청구했습니다. 대법원은 최초 수분양자가 권한을 위임받은 회사로부터 호실을 분양받았고, 그 점유사용권을 피고가 양수했다면 특별한 사정이 없는 한 원고가 소유권에 기한 인도청구를 할 수 없다고 보았습니다.
대법원 2025다209930 건물인도 사건에서 원심판결은 왜 파기되었나요?
원심은 피고가 분양권을 양도받을 때 원고의 승낙이나 동의를 받았다고 보기 어렵다는 이유로 호실을 인도해야 한다고 판단했습니다. 대법원은 매매계약 또는 분양계약의 이행으로 인도받은 매수인의 점유사용권에 관한 법리를 오해한 것이라고 보아 원심판결을 파기하고 사건을 서울동부지방법원에 환송했습니다.
건축공사 수급인이 위임받은 분양권한으로 분양한 호실은 유효하게 볼 수 있나요?
판례 본문에 따르면 원고는 수급인인 △△주택에 증축부분 일부의 분양계약 체결 권한을 위임했고, 이후 이미 △△주택 명의로 분양한 호실의 분양을 유효한 것으로 인정하는 합의서를 작성했습니다. 대법원은 이러한 사실관계를 바탕으로 최초 수분양자가 권한을 위임받은 △△주택으로부터 이 사건 호실을 분양받았다고 보았습니다.
판결 내용
건물인도
【판시사항】
[1] 부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 않았으나 매매계약의 이행으로 부동산을 인도받은 경우, 매도인이 위 매수인으로부터 다시 부동산을 매수한 자에 대하여 부동산 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있는지 여부(소극)
[2] 기존 건물을 증축하는 공사의 건축주로 증축 부분의 원시취득자인 甲 주식회사로부터 위 증축 부분에 관한 분양계약 체결 권한을 위임받은 乙 주식회사가 丙에게 위 증축 부분 중 특정 호실을 분양하였고, 丙은 위 호실의 분양권을 丁에게 양도하였으며, 이후 丁이 소유권이전등기를 경료받지 못한 채 전입신고를 마치고 위 호실에 거주하고 있는데, 甲 회사가 丁을 상대로 丙이 丁에게 분양권을 양도할 때 분양자의 승낙이나 동의를 받지 않아 丁에게는 위 호실을 점유·사용할 권리가 없다며 위 호실의 인도를 구한 사안에서, 丙이 아직 위 호실에 관한 소유권이전등기를 경료받지 않았더라도 분양계약의 이행으로 위 호실을 인도받은 때에는 분양계약의 효력으로 이를 점유·사용할 권리가 있고, 丙으로부터 이를 양수한 丁은 위 호실의 점유사용권을 취득하게 되므로, 특별한 사정이 없는 한 甲 회사는 丁에 대하여 위 호실의 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없는데도, 이와 달리 보아 甲 회사의 청구를 인용한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
【참조조문】
[1] 민법 제186조, 제214조, 제563조
[2] 민법 제186조, 제214조, 제563조
【참조판례】
대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결(공1998, 1968), 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다45355 판결(공2002상, 264)
【전문】
【원고, 피상고인】
○○○ 주식회사 (소송대리인 변호사 김진호)
【피고, 상고인】
피고 (소송대리인 법무법인 양재 담당변호사 최형승)
【원심판결】
서울동부지법 2025. 1. 10. 선고 2023나26051 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울동부지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 그 부동산을 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로 이를 점유·사용할 권리가 있고, 매수인으로부터 위 부동산을 다시 매수한 자는 위와 같은 부동산의 점유사용권을 취득하였으므로, 매도인은 매수인으로부터 다시 위 부동산을 매수한 자에 대하여 부동산 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다(대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결, 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다45355 판결 등 참조).
2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 서울 강동구 (이하 생략) 대 3,377.6㎡ 지상에 건축된 지하1층, 지상3층 규모의 건물을 지하1층, 지상6층으로 증축하는 공사의 건축주로, 증축된 건물 부분(이하 ‘이 사건 증축부분’이라고 한다)의 원시취득자이다.
나. 원고는 1989. 11. 30. 이 사건 증축부분에 관한 건축공사 수급인인 주식회사 △△주택(이하 ‘△△주택’이라고 한다)과 사이에, △△주택에 이 사건 증축부분 중 1,620평의 분양계약 체결 권한을 위임하되 △△주택은 분양 여부와 관계없이 원고에게 분양대금 중 8억 원(계약 당일 계약금 2천 만 원, 1989. 12. 31.까지 잔금 7억 8천만 원을 각 지급하기로 하였다)을 지급하고 나머지 분양대금은 이 사건 증축부분의 공사대금에 충당하며 △△주택이 위 약정을 위반하는 경우 약정 전부를 무효로 하는 내용의 합의각서(이하 ‘이 사건 합의각서’라고 한다)를 작성하였다.
다. △△주택은 1989. 12. 31.까지 원고에게 위 잔금 7억 8천만 원을 지급하지 못하였고, 이에 원고는 1990. 1. 3. △△주택에 이 사건 합의각서의 약정을 해제한다는 통지를 하여 1990. 1. 16. 위 통지가 도달하였다.
라. 원고는 1991. 7.경 △△주택과 사이에, 이 사건 증축부분 중 이미 △△주택 명의로 분양한 호실에 관하여는 그 분양을 유효한 것으로 인정하고 수분양자들이 미지급 분양대금을 완납하는 경우 원고가 해당 호실에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주기로 하는 내용의 합의서를 작성하였다.
마. △△주택은 1990. 1. 11. 소외인에게 이 사건 증축부분 중 (호수 생략)호(이하 ‘이 사건 호실’이라고 한다)를 분양하였고, 소외인은 2019. 8. 26. 피고에게 이 사건 호실의 분양권을 양도하였으며, 피고는 2021. 8. 13. 전입신고를 마치고 이 사건 호실에 거주하고 있다.
바. 한편 원고는 관할관청에서 받은 증축허가 내용과 달리 이 사건 증축부분을 증축함에 따라 현재까지 준공검사를 받지 못하였고, 이 사건 증축부분에 관한 소유권보존등기도 마쳐지지 않았다.
3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 소외인은 원고로부터 분양계약 체결 권한을 위임받은 △△주택으로부터 이 사건 호실을 분양받았으므로 아직 이 사건 호실에 관한 소유권이전등기를 경료받지 않았더라도 분양계약의 이행으로 위 호실을 인도받은 때에는 분양계약의 효력으로 이를 점유·사용할 권리가 있고, 소외인으로부터 이를 양수한 피고는 이 사건 호실의 점유사용권을 취득하게 되므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고에 대하여 이 사건 호실의 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.
한편 원심이 원용한 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결은 소유권이전등기청구권의 양도에 관한 사안으로 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다.
4. 그럼에도 원심은 피고가 소외인으로부터 이 사건 호실의 분양권을 양도받으면서 분양자인 원고의 승낙이나 동의를 받았다고 보기 어렵다는 사정을 들어 피고에게 이 사건 호실을 점유·사용할 권원이 없다고 보아 피고가 원고에게 이 사건 호실을 인도하여야 한다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 부동산 매매계약의 이행으로 부동산을 인도받은 매수인의 부동산 점유사용권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
5. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.