사실관계
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판단 결과
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핵심 쟁점
- 등기부등본상 거래가액과 실제 지급된 거래가액이 다른 경우 양도소득세 산정의 기준이 되는 실지거래가액이 무엇인지
- 매매대금을 높게 기재한 이른바 업(UP)계약서가 실지거래가액 인정에 미치는 영향
- 납세의무자가 허위 계약서 작성과 양도소득세 신고 위임에 관여한 경우 그 책임을 면할 수 있는지
- 실제 거래가액을 6억 1,600만 원으로 볼 때 자경농지 감면 배제 및 가산세를 반영한 정당세액과 기존 부과처분액의 관계
판례 포인트
- 양도소득세의 실지거래가액은 일반적인 시가가 아니라 실제 거래대금 또는 거래 당시 실지 약정된 대가를 의미한다고 보았다.
- 등기부 기재금액이나 계약서 금액과 달리 실제 지급내역, 담보 설정, 행정청 조사결과 등을 종합하여 실지거래가액을 판단하였다.
- 허위 계약서를 작성하고 이를 이용한 신고를 매수인 측에 맡긴 경우, 납세의무자도 그 부정한 행위에 따른 책임을 면할 수 없다고 보았다.
- 실제 거래가액 기준으로 산정하면 자경농지 감면이 배제되고 가산세가 추가되어 정당세액이 더 커질 수 있으므로, 기존 처분이 위법 사유가 있더라도 납세자에게 더 유리하면 취소할 수 없다는 판단이 제시되었다.
- 무신고 및 납부지연에 관하여 원고에게 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유는 인정되지 않았다.
자주 묻는 질문
등기부등본상 거래가액이 8억8천만원인데 실제 양도가액은 6억1천6백만원으로 본 이유는 무엇인가요?
법원은 양도소득세 산정의 기준이 되는 실지거래가액을 실제 거래대금이나 거래 당시 실제로 약정된 금액으로 보았습니다. 이 사건에서는 매수인 측이 원고에게 지급한 금액과 채무 변제 내역을 합한 총 매매대금 6억1천6백만원 외에 추가 금융거래가 확인되지 않았습니다. 그래서 등기부등본과 매매계약서에 8억8천만원이 적혀 있었더라도 실제 양도가액은 6억1천6백만원으로 보는 것이 타당하다고 판단했습니다.
양도소득세를 매수인이 대신 내주기로 했는데 신고하지 못한 책임을 매도인이 피할 수 있나요?
법원은 양도소득세처럼 신고납세 방식의 조세는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 신고·납부의 적정 여부를 확인할 책임이 있다고 보았습니다. 원고가 매수인 측에 업무를 맡겼더라도 허위 계약서 작성과 신고 위임에 관여한 이상 책임을 면하기 어렵다고 판단했습니다. 구체적 사정은 다를 수 있지만, 이 판결에서는 단순 위임만으로 매도인의 책임이 사라지지 않았습니다.
실제 금액보다 높게 쓴 업계약서를 작성하면 자경농지 감면을 받을 수 없나요?
법원은 원고가 8년 이상 자경한 감면대상임을 알면서도 실지거래가액과 다른 계약서를 작성하고 매수인 측에 양도소득세 납부를 맡긴 점을 중요하게 보았습니다. 그 결과 정당한 과세를 한다면 자경농지 사유로 1억원 감면을 받을 수 없다고 판단했습니다. 즉, 이 사건에서는 허위 계약서 작성과 신고 관련 공모가 감면 배제 사유로 작용했습니다.
실제 양도가액을 6억1천6백만원으로 보면 세금이 줄어들 것 같은데도 왜 원고 청구가 기각됐나요?
법원은 실제 양도가액을 6억1천6백만원으로 보아야 한다고 보면서도, 허위 계약서 작성으로 자경농지 감면이 배제되고 무신고가산세와 납부불성실가산세가 추가되면 정당한 세액 합계가 오히려 더 커진다고 보았습니다. 판결문은 그 합산액이 이 사건 부과처분액을 초과한다고 명시했습니다. 그래서 기존 부과처분이 결과적으로 원고에게 더 유리한 결정이어서 부당하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
부동산 거래신고 조사에서 실제 거래대금 6억1천6백만원이 확인되면 세금 판단에도 반영되나요?
판결문에 따르면 평택시는 2021년 9월 6일부터 2021년 11월 18일까지 정밀조사를 실시해 이 사건 양도의 거래대금으로 6억1천6백만원을 확인했습니다. 법원은 이 조사 결과와 실제 지급 내역, 근저당 설정 경위 등을 함께 보아 실지거래가액 판단의 근거로 삼았습니다. 다만 세금 결론은 실거래가액뿐 아니라 감면 배제와 가산세 문제까지 함께 고려해 정해졌습니다.
매수인 측이 허위 계약서 작성을 요청한 사정이 있으면 매도인의 세금상 불이익이 줄어드나요?
법원은 매수인 측이 양도소득세를 부담하겠다고 약속하고 확인서까지 작성한 사정을 인정했습니다. 하지만 원고도 실제 거래가액과 다른 계약서 작성과 신고 위임에 관여한 이상, 매매금액 증액 등 부정한 행위에 대한 책임을 면할 수 없다고 보았습니다. 이 판결에서는 상대방의 주도 사정만으로 매도인의 세금상 책임이 사라지지 않았습니다.
판결 내용
- 양도
- 수원지방법원-2022-구단-9409
- 귀속년도 : 2019
- 심급 : 1심
- 등록일자 : 2026.03.24.
- 생산일자 : 2026.01.25.
- 진행상태 : 완료
요지
쟁점토지의 양도가액은 피고가 주장하는 616백만원으로 봄이 타당하나, 원고 역시 매매금액 증액 등 부정한 행위로 인한 책임을 면할 수 없는바, 이 사건 처분은 피고가 자경농지 감면 적용을 배제하고 가산세를 추가하여 산정한 양도소득세액보다 원고에게 유리한 결정이라 할 것이므로, 이 사건 부과처분이 원고에게 부당하다고 할 수는 없음
판결내용
상세내용과 같습니다.
상세내용
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주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
피고가 2021. 6. 10. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 157,046,990원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 1998. 3. 27. ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○ 답 2907㎡(이하 ‘이 사건 토지’ 라 한다)에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득한 후 2019. 6. 17.장AA에게 2019. 5. 27.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).
나. 피고는 원고가 이 사건 양도에 대한 양도소득세 신고를 하지 않자, 양도가액을 등기부상 거래가액 880,000,000원으로 하고, 조세특례제한법 제69조 제1항에 의한 8년이상 자경농지 감면 규정을 적용하여 양도소득세 산출세액 215,518,201원 중 100,000,000원을 감면하여 157,046,990원(가산세 포함)으로 고지(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)하였다.
다. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2021. 9. 6. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2022. 3. 8. 원고의 심판청구를 기각하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 10, 11호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은
가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 부과처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
김BB과 김CC이 원고 대신 양도소득세를 지급하되 매매계약서에 매매대금을 880,000,000원, 매수인을 장AA(이하 김BB, 김CC,장AA을 통틀어 ‘매수인 측’이라 한다)으로 기재하여 달라고 요청하여, 원고는 양도소득세 신고·납부를 매수인 측에 위임하고 매매대금이 880,000,000원으로 기재된 업(UP)계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’ 라 한다)를 작성하였지만, 매수인 측에서 이 사건 매매계약서에 기하여 등기까지 마쳤음에도 자신들이 부담하기로 약정한 양도소득세를 대납하지 아니하였으므로, 이 사건 매매계약서에 기재된 매매대금이 이 사건 토지의 실지거래가액에 해당한다는 전제에서 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관련 법령
별지 기재와 같다.
다. 인정 사실
1) 매수인 측은 이 사건 토지 매입 시 원고의 양도소득세 전액을 부담하기로 약속하고 그와 같은 내용의 확인서도 작성한 후 2019. 5. 27. 원고와 매매대금 880,000,000원, 계약금 264,000,000원, 잔금 616,000,000원으로 기재된 이 사건 매매계약서를 작성하였다.
2) 매수인 측은 2019. 6. 17. 원고에게 170,290,673원을 지급하고, 같은 날 원고의 근저당권자 ○○농업협동조합에 226,806,296원을, 채권자 이DD, 이FF에게 합계 42,693,000원을 각 변제하였다.
3) 원고는 2019. 6. 17. 매수인 측에 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주
었다가 2019. 6. 25. 이 사건 토지에 관하여 매매잔대금을 담보받기 위한 채권최고액
176,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다.
4) 매수인 측은 2020. 8. 18. 농업회사법인 주식회사 HH에 이 사건 토지를 880,000,000원에 매도한 후 원고에게 2020. 12. 31.에는 80,000,000원을, 2021. 1. 19.에는 96,000,000원을 지급하였다.
5) 원고의 이 사건 양도에 관한 부동산거래계약 신고에 대하여, 평택시는 2021. 9. 6.부터 2021. 11. 18.까지 정밀조사를 실시한 결과 이 사건 양도의 거래대금으로 616,000,000원을 확인하고, 매수인 측장AA에게 감경한 과태료 24,640,000원을 부과하였다.
6) 원고가 2022. 6.경 매수인 측 김BB을 ○○경찰서에 사기 혐의로 고소한 결과, ‘원고에게 “김CC이 매수인을 소개해주었고, 양도소득세 납부 등 세금 문제도 해결해주기로 했으니, 김CC에게 소개비 등 명목으로 50,000,000원을 주어야 한다. 김CC한테 전달할 테니, 50,000,000원을 달라”라고 말하였으나, 사실 김BB은 원고로부터 50,000,000원을 지급받더라도, 이를 개인적으로 사용할 생각이었으므로, 50,000,000원을 김CC에게 소개비 등 명목으로 지급하거나 김CC을 통하여 양도소득세 납부 등 세금 문제를 해결해 줄 의사나 능력이 없었다. 김BB은 위와 같이 원고를 기망하여 이에 속은 원고로부터 2019. 6. 17. ○○시 ○○면 소재 상호 불상의 중국음식점에서 액면 50,000,000원 자기앞수표(마가38○○○○○○) 1장을 교부받아 편취하였다.’라는 범죄사실로 기소되어 2025. 11. 28. 사기죄 등 성립이 인정되어 징역 2년 및 벌금과 원고에게 편취금 50,000,000원의 지급을 명하는 배상명령 등이 선고되었다(대전지방법원 논산지원 2023고단○○, 2023초기○○ 등).
[인정 근거] 갑 제2~9, 12~19호증의 각 기재, 이 법원의 ○○시 ○○출장소장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지
라. 판단
1) 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액
이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그
자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조). 양도소득세와 같은 신고납세방식의 조세는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 조세채무 성립요건의 충족 여부를 조사·확인하여야 하는 것인바, 그 신고·납부액의 적정 여부에 대한 책임은 일차적으로 납세의무자에게 있다.
2) 피고의 주장과 같이 이 사건 매매계약서의 기재 내용대로 원고와 매수인 측 사이에 매매계약이 이루어진 것이라면, 이 사건 부과처분 이전까지 매수인 측으로부터 원고에게 880,000,000원의 금원이 지급되었을 것임이 합리적으로 예상됨에도 불구하고, 매수인 측이 원고에게 지급한 총 매매대금 616,000,000원 외에 원고와 매수인 측 사이에 금융거래가 이루어진 사실을 확인할 수 없다. 오히려 매수인 측이 이 사건 양도에 따른 양도소득세를 대납하기 위하여 실제 거래가액보다 대금을 높게 업(UP)계약서를 작성하게 되었다는 취지의 원고의 설명이 더 납득이 가는 측면이 있다. 반면 피고가 제출한 증거나 주장하는 사정만으로는 앞선 사정들을 뒤집고 이 사건 양도대금이 이 사건 처분이 전제하는 바와 같이 880,000,000원이라는 점이 충분히 인정되었다고 볼 수는 없다.
3) 이 사건 매매계약서는 이 사건 토지에 대한 양도가액이 실제와 다르게 기재된 허위의 계약서이고, 허위계약서를 이용하여 양도소득세를 신고하기로 결정한 원고가 매수인 측에게 양도신고와 관련된 업무처리를 전적으로 위탁한 것이므로, 원고 역시 매매금액 증액 등 부정한 행위로 인한 책임을 면할 수 없다.
4) 원고가 8년 이상 자경하여 감면대상임을 인지하고도 실지거래가액과 다른 내용의 매매계약서를 작성하고 매수인 측에게 양도소득세 납부를 위임함으로써 이를 공모한 것으로 볼 수밖에 없는바, 이 사건 양도에 관한 정당한 양도소득세 과세의 경우 소득세법 제91조 제2항, 조세특례제한법 제129조 제1항에 따라 이 사건 토지는 자경농지 사유로 이 사건 부과처분처럼 100,000,000원이 감면될 수 없게 된다.
5) 원고가 주장하는 사정만으로는, 원고에게 이 사건 양도소득세 무신고 및 납부지연에 관하여 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없는 바, 이 사건 양도가액 616,000,000원을 전제로 산정한 결정세액 139,649,716원에 대한 무신고가산세 27,929,943원, 납부불성실가산세 22,274,129원의 총 합산액 189,853,788원이 이 사건 부과처분액을 초과함은 계산상 명백하다.
6) 위에서 본 사실관계에 의하면, 피고는 616,000,000원을 이 사건 양도가액으로 하여 양도소득세를 산정하였어야 할 것이나, 만연히 등기부기재가액 또는 이 사건 매매계약서의 매매대금을 실지거래가액으로 추정하여 이 사건 부과처분을 하였는바, 이 사건 매매계약서 작성 합의의 위법성 내지 부적절함은 별론으로 하더라도 이 사건 부과처분액이 원고에게 있어서는 부당한 자경농지 감면 적용을 배제하고 가산세를 추가하여 산정한 양도소득세액보다 유리한 결정이라 할 것이므로, 이 사건 부과처분이 원고에게 부당하다고 할 수는 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.