법인 대표의 진술에 의해 명의신탁 약정을 인정하여 양도소득세 부과처분을 취소한 사례

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사 건	2024구단63208 양도소득세부과처분취소
원 고	강현정
피 고	○○세무서장
변 론 종 결	2025. 5. 28.
판 결 선 고	2025. 8. 13.

주 문

1. 피고가 2023. 11. 1. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 80,462,390원(가산세

31,289,920원 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. △△△ ○○○군 ●●●면 삼사리 702-2 전 1,402㎡(2018. 9. 27. 경계정정으로 면적이

1,402㎡에서 1,424㎡로 증가하였다. 이하 경계정정 전후를 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한

다)는 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있었는데, 이 사건 토지가 임의경매로 매

각되어 2018. 8. 13. 주식회사 EEE(2017. 3. 28. ‘주식회사 EEE뷰’에서 현재의 상호

로 변경하였다. 이하 상호 변경 전후를 통틀어 ‘이 사건 회사’라 한다)로 소유권이전등

기가 마쳐졌으나, 원고는 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 피고는 2023. 11. 1. 원고에게 이 사건 토지의 양도가액을 312,000,000원, 취득가

액을 61,378,240원으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 80,462,390원(가산세 31,289,920

원 포함)을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2024. 1. 9. 조세심판원에 심판청구를 하였으나,

2024. 5. 2. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 6, 11, 12호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체

의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌으나, 이는 원고와

이 사건 회사 사이에 체결된 명의신탁약정에 따른 것이어서 이 사건 회사가 이 사건

토지의 실질 소유자였으므로, 실질과세의 원칙상 임의경매절차를 통해 이 사건 토지의

소유자 명의가 명의수탁자인 원고에게서 명의신탁자인 이 사건 회사로 변경된 것을 두

고 소득세법상 ‘양도’로 볼 수 없고 설령 이를 소득세법상 ‘양도’로 보더라도 원고가 아

니라 이 사건 회사가 양도소득세 납세의무자이다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사

건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 인정사실

1) 이 사건 회사는 2002. 10. 19. 골프장 경영업 등을 영위하기 위하여 설립되었

다. 이 사건 회사는 2003. 3.경 @@@건설 주식회사(이하 ‘@@@건설’이라 한다)를 통

해 공사에 착공하여 2006. 10. 20. 18홀 규모의 회원제 골프장(이하 ‘이 사건 골프장’이

라 한다)을 개장하였다.

2) 원고는 2009. 4. 28. DDD와 사이에, 원고가 DDD로부터 이 사건 토지를 매

매대금 59,360,000원에 매수하되, 계약금 5,936,000원은 2009. 4. 28.까지, 중도금

23,744,000원은 2009. 5. 8.까지, 잔금 29,680,000원은 2009. 5. 28.까지 각 지급하기로

하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 2009. 6. 23. 이 사건 토

지에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 원고 앞으로 마쳤다.

이 사건 매매계약에 따른 매매대금 중 계약금 5,936,000원은 2009. 4. 28. 이 사건

회사의 계좌(계좌번호: 638-63-000026)에서 DDD의 계좌로 이체되었고, 중도금

23,744,000원은 2009. 5. 8. 송금인을 ‘원고’로 하여 DDD의 우체국 계좌(계좌번호:

700385-02-182261)로 무통장입금 방식으로 지급되었으며, 잔금 29,680,000원은 2009.

5. 28. 송금인을 ‘원고’로 하여 DDD의 위 우체국 계좌로 무통장입금 방식으로 지급

 되었다.

3) DDD와 ‘이 사건 회사 대표이사 AAA1)’은 2009. 5. 28. DDD가 분묘보상비

합계 6,000,000원(= 보상비 5,200,000원 + 이장비 600,000원 + 지장물 200,000원)을 지

급받고, 이 사건 토지 및 △△△ ○○○군 남정면 남호로 5 소재 유연 분묘 2기를 2009. 6.

24.에 이장하기로 하는 분묘이장합의(이하 ‘이 사건 이장합의’라 한다)를 하였다.

4) 원고와 DDD는 2009. 6. 22. ○○○군수로부터 이 사건 매매계약의 당사자가 원

고와 DDD라고 기재되어 있는 부동산거래계약신고필증을 교부받았다.

5) 2009. 12. 31. 및 2014. 12. 31. 기준 이 사건 회사의 주주는 *** 5,000주

(50%), 원고 2,000주(20%), *** 1,500주(15%), *** 1,500주(15%)이다.

6) 원고는 2014. 10. 6. 이 사건 토지에 관하여 채무자 원고, 채권최고액

100,000,000원의 근저당권설정등기를 이 사건 회사 앞으로 마쳐주었다(이하 ‘이 사건

근저당권’이라 한다).

7) 이 사건 회사는 2014. 10. 7. 서울중앙지방법원(이하 ‘중앙지법’이라 한다) 2014

회합173호로 회생절차개시신청을 하여 2014. 10. 28. 회생절차개시결정을 받았고,

2015. 5. 20. 회생계획인가결정을 받은 다음 2015. 9. 23. 회생절차종결결정을 받았다.

이 사건 회사는 회생계획인가결정 이후 회생계획안에 따라 기존 주주에 대한 무상

감자(50,000,000원)를 실시한 후, 회생채권 입회보증금채무 35,224,490,000원 및 회생채

권 특수관계자채무 813,700,000원을 1주당 발행가액 5,000원으로 출자전환하였고, 그에

따라 이 사건 회사의 주주 구성은 □□□ 4,946,438주(68.63%), 기타 2,261,200주

(31.37%)로 변경되었다.

8) 2015. 5. 1.부터 2015. 12. 10.까지 사이에 이 사건 토지에 관하여 다음 표 기재

와 같이 3건의 가압류등기가 마쳐졌다.

9) AAA2)은 2016. 2. 29. 이 사건 회사의 대표이사직에서 사임하였고, □□□이

같은 날 이 사건 회사의 대표이사로 취임하였다. 2016. 3. 14. 위 사임등기 및 취임등기

가 마쳐졌다.

10) 이 사건 회사는 2016. 6.경 청구금액을 3,457,465,086원으로 하여 이 사건 토

지에 관하여 가압류신청을 하였고(대구지방법원 ○○○지원 2016카합22호), 위 법원은

2016. 6. 17. 가압류결정을 하였으며, 그 가압류등기는 같은 날 마쳐졌다.

11) 이 사건 회사는 2016. 8.경 이 사건 근저당권에 기하여 이 사건 토지에 대한

임의경매를 신청하였고(대구지방법원 ○○○지원 2016타경1364호, 이하 ‘이 사건 경매절

차’라 한다), 위 법원은 2016. 8. 16. 임의경매개시결정을 하였다.

12) 파산자 진흥저축은행 주식회사의 파산관재인 예금보험공사(이하 ‘진흥저축은

행’이라 한다)는 청구금액을 500,000,000원으로 하여 이 사건 토지에 관하여 가압류신

2) AAA은 2012. 3. 27. 이 사건 회사의 사내이사로 취임한 이래 이 사건 회사의 유일한 사내이사이나

간주관리인 또는 대표이사의 지위에 있었다.

청을 하였고(중앙지법 2016카단809182호), 위 법원은 2016. 9. 7. 가압류결정을 하였으

며, 그 가압류등기는 같은 날 마쳐졌다.

13) 이 사건 토지는 2018. 8. 9. 이 사건 경매절차에서 이 사건 회사에 매각대금

312,000,000원에 매각되었고, 이 사건 회사는 2018. 8. 13. 위 임의경매로 인한 매각을

원인으로 하는 소유권이전등기를 이 사건 회사 앞으로 마쳤다.

14) 2018. 9. 19. 이 사건 경매절차의 배당기일에서 실제 배당할 금액 307,881,058

원을 다음 표 기재와 같이 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)가

작성되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 15, 18, 19, 21호증, 을 제2, 3, 7호증의

각 기재, 이 법원에 현저한 사실, 변론 전체의 취지

다. 명의신탁약정의 인정 여부

1) 관련 법리

명의신탁약정이 3자 간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계

약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결되고, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라

명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이

인정된다면 명의신탁자가 계약당사자라고 할 것이므로, 이 경우의 명의신탁관계는 3자

간 등기명의신탁으로 보아야 한다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두43091 판결 참조).

계약명의신탁약정에 따라 부동산에 관한 물권변동이 있은 경우, 신탁자와 수탁자 사이

의 명의신탁약정은 구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제

10203호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산실명법’이라 한다) 제4조 제1항에 따라

무효이고, 부동산 소유자가 그러한 약정 사실을 알았다면 그 물권변동 또한 같은 조

제2항 본문에 따라 무효이며, 신탁자와 부동산 소유자 사이에는 당초부터 아무런 법률

관계도 형성되지 않는다. 반면 부동산 소유자가 그러한 약정 사실을 몰랐다면 구 부동

산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 수탁자 명의의 등기에 의한 물권변동은 명의신탁

약정의 무효에도 불구하고 완전히 유효하게 된다. 한편 부동산 소유자의 선의ㆍ악의

여부는 계약체결 시를 기준으로 판단하고, 악의에 대한 증명책임은 악의를 주장하는

자가 부담한다.

2) 판단

위 인정사실, 앞서 든 증거들, 갑 제7, 8, 9, 16, 17호증, 을 제11호증(가지번호

있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재와 증인 AAA의 증언 및 변론 전체의

취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 원고와 이 사건 회사

사이에서는 이 사건 회사가 대내적으로 실권리자로서 이 사건 토지의 소유권을 보유하

기로 하는 명의신탁약정(이하 ‘이 사건 명의신탁약정’이라 한다)이 체결되었다고 봄이

타당하다.

① 이 사건 회사는 이 사건 토지가 기존의 골프장 부지에 인접해 있어 이 사건

회사의 향후 사업 영위에 필요하다고 판단하고 이를 취득하려고 하였으나, 농지법상

이 사건 회사 명의로 이 사건 토지를 취득할 수 없어서 원고 명의로 이 사건 토지를

취득하여 농지법상 농지취득 제한을 회피할 필요가 있었다. 원고는 이 사건 매매계약

체결 무렵 이 사건 회사의 발행주식의 총수 10,000주 중 2,000주(지분율 20%)를 보유

한 이 사건 회사의 주주이자 이 사건 회사의 계열회사 및 이 사건 골프장 시공사인 울

트라건설의 대표이사였다.3)

② 이 사건 회사가 2009. 4. 28. 이 사건 매매계약에 따른 계약금 5,936,000원을

이 사건 회사의 계좌에서 이 사건 토지의 매도인인 DDD의 계좌로 직접 이체하였고,

이 사건 매매계약에 따른 중도금과 잔금도 이 사건 회사의 자금으로 DDD에게 지급

된 것으로 보인다. 이 사건 회사는 이 사건 토지 취득에 따른 취득세와 등기비용도 직

접 지출한 것으로 보인다. 반면 원고가 이 사건 토지를 취득함에 있어 자신의 자금을

출연하였다고 볼 만한 증거는 찾기 어렵다.

이 사건 회사 경기팀 소속 직원은 2009. 5. 28. ‘EEE뷰 대표이사 AAA’ 명의로

DDD와 이 사건 토지 등 소재 분묘 2기를 보상비 6,000,000원에 이장하는 내용의 이

사건 이장합의서를 작성하고, 2009. 5. 31. 이 사건 이장합의서 등이 첨부된 ‘분묘이장

합의(DDD)’라는 제목의 공문을 기안하여 이 사건 이장합의의 내용을 이 사건 회사

결재선에 따라 보고하고 결재를 받았다.

3) 원고는 2007. 1. 12. @@@건설의 대표이사로 취임하였고, 2009. 3. 20. 및 2012. 3. 29. @@@건설의

대표이사를 중임하였다(을 제11호증 제14면 참조).

이처럼 이 사건 회사 측에서 이 사건 토지의 취득뿐만 아니라 이 사건 토지 소

재 분묘의 이장 역시 주도적으로 처리하였다.

③ 이 사건 회사는 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 59,360,000원과 이 사건

토지 취득에 따른 취득세 1,305,920원, 등기비용 1,079,840원의 합계 61,745,760원의

지출 내역을 계정별원장의 적요란 등에 날짜별로 구체적으로 기재하였을 뿐만 아니라

위 매매대금의 거래처란에 ‘DDD’라고 기재하였다. 이 사건 회사는 위 61,745,760원을

이 사건 회사 제8기(2009. 1. 1.~2009. 12. 31.) 재무상태표의 ‘선급금’ 항목에 계상하

고, 선급금명세서의 지급처란에 ‘DDD’, 비고란에 ‘토지 계약금 및 중도금’이라고 각

기재하였다.

이러한 회계 처리는 원고 명의로 취득한 이 사건 토지의 실제 소유자가 이 사건

회사라는 인식에서 이루어졌다고 보는 것이 자연스럽다.

④ 원고는 이 사건 회사의 회생절차개시신청 전날인 2014. 10. 6. 이 사건 토지

에 관하여 채권최고액 100,000,000원의 이 사건 근저당권을 이 사건 회사 앞으로 설정

해 주었고, 이 사건 배당표에 기재된 원금의 액수 등을 고려할 때 이 사건 근저당권은

원고와 이 사건 회사 사이의 명의신탁약정을 담보하기 위한 목적에서 설정된 것으로

보인다.

⑤ AAA은 2016. 3. 22. 원고에게 ‘사장님! 여기 EEE뷰 일은 원만한 마무리를

위해 최대한의 협조를 하고 있습니다. 사장님 명의의 토지 건에 대해 차용관계가 아닌

사실 그대로를 적시한 일반 확인서를 받는 것으로 변호사와 협의하였습니다. 확인해보

시고 문제가 없으시면 2부를 출력하시어 날인 후 보내주시면 감사하겠습니다’는 이메

일을 보냈고, 위 이메일에 첨부된 확인서 제3조(소유권 이전)에는 ‘이 사건 회사가 이

사건 회사 명의로 이 사건 토지를 취득할 수 있는 상황이 되어 이 사건 회사가 이 사

건 토지의 소유권 이전을 요청할 경우 원고는 이 사건 토지의 소유권 이전에 일체의

이의를 제기치 아니하고 소유권 이전을 해 주기로 한다’고 기재되어 있다(다만 이 사건

회사와 원고가 위 확인서에 날인하였다고 확인할 수 있는 객관적인 자료는 제출되지

않았다).

AAA은 2021. 1. 29. ‘이 사건 회사가 명의만 원고로 하여 이 사건 토지를 취

득하였다’는 취지의 사실확인서를 작성하였고, 이 법원에 증인으로 출석하여서도 같은

취지로 일관되게 증언하고 ‘이 사건 회사가 이 사건 토지의 유지 자금도 모두 집행하

였다’는 취지로도 증언하였다(녹취서 제19면 참조).

⑥ 이 사건 회사는 이 사건 경매절차에서 이 사건 토지를 경락받기 전인 2017.

8. 31. △△△ ○○○군 ●●●면 삼사리 산53 외 301필지 지상 이 사건 회사 소유의 ‘EEE

컨트리클럽’에 관하여 증축등기를 마쳤는데, 그 증축등기 당시 이 사건 토지가 위 건

물의 소재 지번으로 편입되었는바, 이 사건 회사는 원고 명의로 이 사건 토지를 취득

한 이후 이 사건 토지의 사용ㆍ수익권을 행사해 온 것으로 보인다.

라. 이 사건 명의신탁약정의 법적 성격과 소유권 귀속

앞서 본 사실 및 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건

매매계약서에 매수인이 ‘원고’라고 기재되어 있고, 이 사건 매매계약에 따른 중도금과

잔금도 ‘원고’ 명의로 DDD의 계좌로 무통장입금 방식으로 지급된 점, ② DDD가

원고를 이 사건 매매계약의 실제 당사자로 인지하였다고 볼 만한 별다른 자료가 없는

점 등에 비추어 보면, 원고와 이 사건 회사 사이의 이 사건 명의신탁약정은 계약명의

신탁이라고 봄이 타당하다.

나아가 매도인의 선의 여부에 관하여 보건대, 원고가 들고 있는 사정만으로 전복

조가 이 사건 명의신탁약정을 알았다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가

없으므로, 명의수탁자인 원고는 구 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 이 사건 토

지의 소유권을 유효하게 취득하였다고 봄이 타당하다.

마. 이 사건 회사의 이 사건 경매절차를 통한 이 사건 토지 취득을 ‘양도’로 볼 수

있는지 여부

1) 소득세법상 ‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인

에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다(소득

세법 제88조 제1호). 소득세법상 ‘양도’에 해당하려면, 자산의 이전성(移轉性)이 요구된

다. 아울러 소득세법 제88조 제1호는 ‘양도’의 정의로 ‘사실상 이전’을 규정하고 있다.

따라서 자산의 이전성은 원칙적으로 거래의 형식이 아닌 그 실질에 근거하여 판단하여

야 한다.

2) 앞서 살펴본 것처럼 이 사건 회사는 원고 명의로 이 사건 토지를 매수하면서

매매대금과 취득세 및 등기비용 등 제반비용을 전부 부담하였을 뿐만 아니라 원고 명

의로 이 사건 토지를 취득한 이후 이 사건 토지에 이 사건 회사 소유의 건물을 증축하

는 등 이 사건 토지의 사용ㆍ수익권을 행사하였고, 원고가 이 사건 토지의 소유자라는

이유로 이 사건 토지의 사용ㆍ수익에 관여하였다는 정황은 발견하기 어렵다. 따라서

원고 명의로 이 사건 토지를 취득할 무렵부터는 이 사건 토지에 관한 ‘사실상의 소유

권’이 이 사건 회사에 이전되어 그때부터 이 사건 회사가 소유자로서 권한을 행사하면

서 이로 인한 이익을 취해 왔다고 봄이 타당하다.

3) 이 사건 명의신탁약정은 구 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 무효이다. 하지

만 세법상 자산의 양도는 권리가 사실상 이전되는 것으로서 충분하고, 법상 소유권의

이전까지를 필요로 하지 않는다. 그리고 어떤 소득이 소득세를 부과할 소득이 되는지

여부는 이를 경제적인 측면에서 보아 현실로 이득을 지배․관리하면서 이를 향수하고

있고 담세력이 있는 것으로 판단되면 족하고 그 소득을 얻게 된 원인관계에 대한 법률

적 평가가 반드시 적법․유효한 것이어야 하는 것은 아니다(대법원 1995. 11. 10. 선고

95누7758 판결 참조). 더구나 양도소득세에서의 ‘양도’ 요건 충족을 위해 필요한 자산

의 이전은 ‘사실상 이전’ 즉 거래의 형식이 아닌 그 실질에 따라 판단해야 한다.

4) 따라서 이 사건 경매절차를 통해 이 사건 토지의 소유자 명의가 비로소 원고에

게서 이 사건 회사로 이전되었더라도, 이 사건 토지가 실질적으로도 원고에게 귀속되

어 있다가 이 사건 회사에 ‘사실상 이전’되었다고 할 수는 없으므로, 소득세법상 ‘양도’

라고 볼 수 없다.

바. 소결론

결국 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다(원고의 이

부분 주장을 받아들이는 이상, 나머지 주장에 대해서는 별도로 판단하지 아니한다).

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.