취득세등 경정거부처분취소

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【판결요지】

재건축 아파트의 취득세 과세표준 산정 시 순수 조합 운영비는 제외되나 조합원 비참여자에 대한 매도청구소송비용, 이주 용역비, 미술장식품 비용, 학교 증축비용 등은 신축을 위한 간접비용으로서 과세표준에 포함된다고 판단함

【전문】

【주문】

상고를 모두 기각한다.
상고비용 중 원고의 상고로 인한 부분은 원고가, 피고의 상고로 인한 부분은 피고가 부담한다.

【이유】

「상고심절차에 관한 특례법」은 대법원이 법률심으로서의 기능을 효율적으로 수행하고 법률관계를 신속하게 확정하도록 제4조 제1항 각 호에서 원심판결에 중대한 법령위반에 관한 사항이 있는 경우 등으로 심리 사유를 한정하고, 상고이유에 관한 주장이 각 호의 어느 하나의 사유를 포함하지 아니하거나 이를 포함하는 경우에도 같은 조 제3항 각 호에 해당할 때에는 판결로 상고를 기각한다고 규정한다.

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나 상고인들의 상고이유에 관한 주장은 「상고심절차에 관한 특례법」 제4조 제1항 각 호에서 정한 사유를 포함하지 아니하거나 같은 조 제3항 제2호에서 정한 원심판결에 영향을 미치지 아니하는 때에 해당한다.

「상고심절차에 관한 특례법」 제5조에 따라 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【전문】

【주문】

 
1.  제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 
가.  피고가 2021. 1. 2. 원고에 대하여 한 취득세 등 124,394,450원의 경정거부처분 중 취득세 5,008,170원, 지방교육세 286,180원, 농어촌특별세 207,170원에 관한 부분을 취소한다.
 
나.  원고의 나머지 청구를 기각한다.
 
2.  소송총비용 중 90%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【이유】

 
1.  제1심판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 제1심판결의 이유를 제2항 기재와 같이 고쳐 쓰는 외에는 제1심판결의 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어 포함하여 이를 그대로 인용한다.

 
2.  고쳐 쓰는 부분

○ 19면 1행부터 9행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『나아가 조합원 비참여자에 대한 종전 부동산 매도청구 소송비용 290,810,025원에 관하여 본다. 갑 제39 내지 40호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 2013년부터 2016년까지 법무법인 강산과 법무법인(유한) 태평양과 사이에 조합원 비참여자들을 상대로 매도청구소송을 제기하기로 하는 소송위임계약을 체결하고, 법무법인 강산과 법무법인(유한) 태평양은 원고를 대리하여 다수의 조합원 비참여자들을 상대로 종전 부동산에 대한 매도청구소송을 제기하여 소송을 수행한 사실, 원고는 법무법인 강산과 법무법인(유한) 태평양에게 관련 보수와 소송비용 등으로 290,810,025원을 지출한 사실이 인정된다. 원고가 제기한 위 매도청구소송은 주택재건축사업을 원활하게 진행하기 위하여 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제39조'1)에 근거하여 주택재건축사업에 참가하지 않은 자를 상대로 제기된 것이다. 위와 같은 매도청구소송의 목적과 성격에 비추어 볼 때 이는 구 지방세법 제10조 제1, 7항, 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호 소정의 이 사건 건축물의 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료’에 해당하거나 같은 항 제8호 소정의 ‘제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용’에 해당하므로, 이 사건 건축물의 취득가액에 포함된다고 보는 것이 타당하다.』

○ 24면 5행부터 25면 8행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.

『바) 소결론

(1) 이 사건 건축물의 취득가액에 포함되는지 여부에 관한 원고 주장의 인정 여부를 표로 정리하면 아래와 같다.

구분	세부항목	가액(단위: 원)	인정 여부
조합운영비	조합설립추진위원회 운영비	645,142,324	취득가액에서 제외
추진위원회 기간 동안의 운영비에 대한 조합결산서상의 가산조정액	30,641,472	취득가액에서 제외
조합총회무효확인소송비용	115,100,247	취득가액에 포함
조합운영 비품구입비	40,724,600	취득가액에서 제외
시공사의 영업외 비용으로 계상한 일반운영비	739,067	취득가액에서 제외
토지매입 관련 비용 및 종전 건물 멸실등기비용	지분조사비용	36,647,200	취득가액에 포함
조합원 비참여자에 대한 종전 부동산의 매도청구소송비용	290,810,025	취득가액에 포함
종전 건축물의 멸실등기에 따른 등기비용	77,204,650	취득가액에 포함
이주 관련 용역비	좌동	2,558,154,157	취득가액에 포함
미술장식품 비용	좌동	456,000,000	취득가액에 포함
학교증축비용	좌동	11,113,000,000	취득가액에 포함

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주1) 제39조(매도청구)

사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

 
1.  제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자

 
2.  건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다)

 
3.  제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수, 주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자
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(2) 과세처분취소소송의 심판대상은 과세표준과 세액이 객관적으로 존재하는지 여부에 있으므로 당사자는 사실심 변론종결 시까지 객관적인 조세채무액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 산출된 정당한 과세표준과 세액이 부과처분에 의하여 인정된 과세표준과 세액에 미달하는 때에는 과세처분 중 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 한다(대법원 1993. 9. 10. 선고 93누12718 판결 등 참조). 이러한 법리는 경정거부처분의 경우에도 마찬가지로 적용된다.

(3) 앞서 본 바와 같이 이 사건 처분에서 쟁점이 되는 과세표준 가운데 조합설립추진위원회 운영비 645,142,324원, 추진위원회 기간 동안의 운영비에 대한 조합결산서상의 가산조정액 30,641,472원, 조합운영 비품구입비 40,724,600원, 시공사의 영업외 비용으로 계상한 일반운영비 739,067원을 취득가액에서 제외하여 이 사건 건축물의 취득과 관련한 정당세액과 그에 따른 환급세액을 계산하면 아래 표의 기재와 같다(이와 같은 세액 산정에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없다).

정당세액 (단위: 원)	환급세액 (단위: 원)
취득세	지방교육세	농어촌특별세	취득세	지방교육세	농어촌특별세
4,135,968,560	236,341,060	170,766,430	5,008,170	286,180	207,170

그렇다면 이 사건 처분 가운데 위 환급세액에 해당하는 취득세 5,008,170원, 지방교육세 286,180원, 농어촌특별세 207,170원에 관한 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.』

 
3.  결론

원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 주문과 같이 변경한다.

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【전문】

【주문】

 
1.  피고가 2021. 1. 2. 원고에 대하여 한 취득세 등 124,394,450원의 경정거부처분을 취소한다.
 
2.  소송비용은 피고가 부담한다.

【이유】

 
1.  처분의 경위

가. 원고는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)에 따라 설립된 주택재건축정비사업조합으로서, 2019. 2. 26. 서울 강남구 소재 토지 96,964.8㎡ 지상의 ○○○아파트(1,957세대) 및 상가용 건축물에 대한 준공인가를 받은 후, 2019. 4. 15. 피고에게 그 중 일반분양분 건축물'2)(이하 ‘이 사건 건축물’이라고 한다)의 취득과 관련하여 164,436,244,299원을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 등 4,804,521,160원을 신고ㆍ납부하였다.

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주2) 구 지방세법(2019. 12. 3. 법률 제16663호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제8항은 ‘도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산은 제외한다’고 규정하고 있으므로, 일반분양분 건축물만이 원고에 대한 취득세 과세대상이 된다.

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나. 원고는 2020. 6. 25. 일반분양분 건축물의 취득세 등 과세표준에 포함되어 있는 조합운영비 등 합계 22,713,042,737원이 과세표준에서 제외되어야 한다는 취지로 1차 경정청구를 하였고, 이에 대해 피고는 2020. 8. 26. 아래와 같이 취득세 등을 일부 감액경정하면서 나머지 경정청구는 거부하였다.



다. 원고는 2020. 11. 2. 일반분양분 건축물의 취득세 등 과세표준에 포함되어 있는 아래의 합계 36,760,949,632원이 과세표준에서 제외되어야 한다는 취지로 2차 경정청구를 하였으나, 피고는 구 지방세기본법(2021. 12. 28. 법률 제18654호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제50조 제3항 본문 소정의 통지기간인 2월 이내에 원고의 경정청구에 대하여 아무런 통지를 하지 않았다.



라. 이에 원고는 구 지방세기본법 제50조 제3항 단서에 따라 위 2차 경정청구를 거부한 것으로 간주되는 피고의 처분을 대상으로 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2022. 11. 24. 미술장식품 비용(456,000,000원)을 제외한 나머지 조경 공사비(20,471,333,320원) 및 상수도인입공사비(72,260,450원)를 과세표준에서 제외하고 그에 따라 취득세 등 157,578,670원 부분을 취소하되 나머지 심판청구는 기각한다는 내용의 결정을 내렸다. 이에 원고는 아래와 같이 조합운영비, 토지매입 관련 비용, 이주 관련 용역비, 종전 건물 멸실 등기비용, 미술장식품 비용, 학교증축비용까지 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하며 이에 해당하는 원고의 경정청구를 거부한 것으로 간주되는 처분 중 잔존 124,394,450원 부분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)의 취소를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

(단위 : 원)
구 분	2차 경정청구	심판청구	소송대상
청구	인용	청구	인용
조합운영비	1,655,539,930	1,655,539,930	1,655,539,930
토지매입관련비용	327,457,225	327,457,225	327,457,225
이주 관련 용역비	2,588,154,157	2,588,154,157	2,588,154,157
종전건물멸실등기	77,204,650	77,204,650	77,204,650
상수도인입공사비	254,857,450	72,260,450	72,260,450	0
단지내 포장, 조경,가구류 공사	20,927,333,220	20,927,333,220	20,471,333,220	456,000,000
학교증축비용	11,113,000,000	11,113,000,000	11,113,000,000
과세표준 합계	36,943,546,632	36,760,949,632	20,543,593,670	16,217,355,962
세액 (조합분)	283,373,730	157,578,640	124,394,450

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4 내지 9, 24호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

 
2.  처분의 적법 여부

가. 원고 주장 요지

조합운영비, 토지매입비용, 이주 관련 용역비, 종전건물멸실등기비, 미술장식품 비용, 학교증축비용은 각각 다음과 같은 이유로 취득세 등의 과세표준에서 제외되어야 한다. 이에 따라 산출된 정당세액 초과분(124,394,450원)만큼 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

(단위 : 원)
구분	구분	과세표준	취득세	지방교육세	농특세	합계
조합원	85㎡ 이하	8,328,239,033	221,531,160	12,658,920	0	234,190,080
85㎡ 초과	3,553,422,057	94,521,020	5,401,200	7,746,450	107,668,670
상가	78,544,783	2,089,290	119,380	171,220	2,379,890
조합	85㎡ 이하	1,467,790,931	39,043,240	2,231,040	0	41,274,280
85㎡ 초과	2,060,647,760	54,813,230	3,132,180	4,492,210	62,437,620
임대주택	641,006,735	17,050,780	974,330	0	18,025,110
상가	87,704,663	2,332,950	133,310	191,180	2,657,440
소계	4,257,150,089	113,240,200	6,470,860	4,683,390	124,394,450
합계	16,217,355,962	431,381,670	24,650,360	12,601,060	468,633,090

1) 조합운영비

조합운영과 관련된 일반운영비, 조합총회비, 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비 등은 일반분양분 과세표준에 포함되어서는 아니 된다. 구 지방세법 시행령(2019. 3. 12. 대통령령 제29617호로 개정되어 같은 달 14. 시행되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제2항 제1호에서는 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련된 부대비용’, 같은 항 제5호에서는 ‘제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용’을 취득가격에서 제외하도록 정하고 있는바, 이에 따라 원고가 2019. 4. 15. 신고한 일반분양분 과세표준액 중 조합설립추진위원회 운영비 645,142,324원, 추진위원회 기간 동안의 운영비에 대한 조합결산서상의 가산조정액 30,641,472원, 조합총회무효소송비용 115,100,247원, 조합운영 비품구입비 40,724,600원과 시공사의 영업외 비용으로 계상한 일반운영비 739,067원은 과세표준액에서 각기 제외되어야 한다.

2) 토지매입 관련 비용 및 종전 건물 멸실등기비용

원고가 재건축정비사업을 추진하면서 현금청산자로부터 취득한 종전 토지의 매입과 관련된 비용 및 사용 중인 종전 건축물을 철거하고 멸실등기를 하면서 지출된 등기 관련 비용은 일반분양분 취득세 과세표준에 포함되어서는 아니 된다. 이에 따라 원고가 2019. 4. 15. 신고한 일반분양분 취득세 과세표준액 중 조합원들의 종전 토지지분에 대한 정확한 조사를 위해 지출한 지분조사비용 36,647,200원(= 2013년 17,588,000원 + 2016년 19,059,200원), 조합원 비참여자에 대한 종전 부동산의 매도청구소송비용 290,810,025원(= 2013년 8,196,060원 + 2014년 68,411,260원 + 2015년 132,223,048원 + 2016년 95,383,563원 - 2017년 13,403,906원), 종전 건축물의 멸실등기에 따른 등기비용 77,204,650원은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.'3)

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주3) 원고는 그 밖에도 총회준비금 등 801,766,900원 및 총회관련 동의서 징구용역비 22,809,000원에 관해서도 조합운영비로서 과세표준액에서 제외되어야 한다고 주장하였으나, 2024. 10. 21.자 준비서면의 진술로써 위 주장을 철회하였다.
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3) 이주 관련 용역비

주택재건축을 하면서 조합원 이주와 관련된 용역비를 일반분양분 취득세의 과세표준에 포함시키는 것은 타당하지 않다. 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제3호는 취득가격에 포함시키지 아니하는 비용의 하나로 ‘이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용’을 들고 있는바, 이 중 쉼표 앞쪽의 ‘이주비’는 권리보상 여부와 상관없이 지급되는 금액 전체가 취득가격에서 제외된다고 보아야 할 것이므로(반면 쉼표 뒤쪽의 ‘지장물 보상금 등’은 문언해석상 취득물건과는 별개의 권리보상으로 지급되는 비용이어야 취득가격에서 제외된다고 보아야 할 것이다), 납세의무자가 취득하고자 하는 과세대상과 관련하여 그곳에 정착하여 살고 있던 주민이나 사업활동을 하던 단체ㆍ법인 등을 다른 곳으로 이동시키는 것과 관련하여 지출되는 일체의 모든 비용은 취득가격에 포함시켜서는 아니 될 것이기 때문이다. 즉, 원고의 경우, 2019. 4. 15. 일반분양분 과세표준액을 신고하면서, 조합원들의 입주와 관련하여 정비사업전문관리회사와 ‘○○○○○단지 주택재건축정비사업 이주촉진관리, 범죄예방 및 명도소송업무용역 계약’을 체결하고 용역비로 지출한 2,588,154,157원(= 2015년 2,580,671,407원 + 2016년 7,482,750원)을 포함시켰으나, 이는 ‘이주비’로서 과세표준에서 제외되어야 한다.

4) 미술장식품 비용

신축아파트 단지 내 조경공사의 일환인 미술장식품 설치비를 일반분양분 과세표준에 포함시키는 것은 타당하지 아니하다. 구 지방세법 제6조 제4호에 의하면, ‘건축물’이란 ‘건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것’을 의미하는데, 아파트 지하주차장 등과 같은 인공지반 위에 조경공사 등을 한 경우에도 그 형태가 일반적인 대지와 다르지 않고 조경목적으로 건축물 주변에 식재된 나무와 잔디 등은 원칙적으로 건축물이 아닌 토지의 구성부분에 해당함을 고려하면 인공지반 위의 공사비용 역시 건축물에 포함되지 않는다고 보아야 한다. 즉, 아파트 단지 내의 조경이나 미술작품 등의 설치는 아파트 건축물의 부대설비가 되는 것이 아니라 토지의 구성부분으로 보아야 하고, 조형물은 토지 위에 설치되어 아파트 건축물의 훼손 없이도 철거가 가능하며, 철거 후에도 가치가 남아 있는 한 거래상 독립된 권리로서의 객체성도 갖게 된다는 점을 살피더라도, 아파트 단지 내에 설치되는 미술장식품 비용은 신축 건축물의 과세표준액에서 제외되어야 한다. 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제3호에는 ‘문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치’가 없었으나, 2019. 12. 31. 대통령령 제30318호로 지방세법 시행령이 개정되면서 2020. 1. 1.부터 포함되기에 이르렀는바, 가사 미술장식품 비용이 신축 건축물의 과세표준에 포함되어야 한다는 견해를 취하더라도 2020. 1. 1. 이후에 준공되는 건축물부터 그러한 것으로 보아야 한다.

5) 학교증축비용

「학교용지 확보 등에 관한 특례법」(이하 ‘학교용지법’이라고 한다) 제5조 제1항에 따르면 주택재건축사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우 학교용지부담금 납부를 면제받게 되는바, 원고의 경우 협약에 따라 학교시설을 신ㆍ개축하여 기부채납함으로써, 학교용지부담금 납부를 면제받았음에도 불구하고 학교 신ㆍ개축에 소요된 비용(111,113,000,000원)을 일반분양분 과세표준에 포함시키는 것은 타당하지 아니하다. 재건축정비사업을 수행하면서 국가나 지방자체단체와의 협약에 따라 학교의 신축이나 증축 비용을 기부채납하는 경우, 이는 법령에 의하여 의무적으로 부담하는 것이 아니라 임의적인 당사자 협약에 의해 납부되는 것일뿐더러, 기부채납을 위해 취득한 부동산 자체에 취득세를 매긴 다음 일반분양분 단계에서 중복하여 과세를 하는 결과를 야기하기 때문이다.

나. 관계법령

■ 구 지방세법

제7조(납세의무자 등)

⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 "주택조합등"이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 "비조합원용 부동산"이라 한다)은 제외한다.

제10조(과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

 
1.  국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

 
2.  외국으로부터의 수입에 의한 취득

 
3.  판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

 
4.  공매방법에 의한 취득

 
5.  「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

■ 구 지방세법 시행령

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과)

부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

제18조(취득가격의 범위 등)

① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

 
1.  건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

 
2.  할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

 
3.  「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

 
4.  취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

 
5.  취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

 
6.  부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 
7.  「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

 
8.  제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

 
1.  취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

 
2.  「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

 
3.  이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

 
4.  부가가치세

 
5.  제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조제5항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

 
1.  판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

 
2.  법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

■ 구 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」(2019. 9. 26. 서울특별시조례 제7372호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘조례’라고만 한다)

제1조(목적)

이 조례는 「도시 및 주거환경정비법」, 같은 법 시행령 및 같은 법 시행규칙에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제83조(정비사업의 예산회계기준 작성 등)

① 추진위원회 또는 조합은 예산회계처리 및 행정업무에 대하여 정관등이 정한 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 내용이 포함된 관련 규정을 정하여 운영하여야 한다.

 
1.  예산회계처리규정

 
가.  예산의 편성과 집행

 
나.  세입세출예산서 및 결산보고서 작성

 
다.  수입의 관리징수방법 및 수납 기관 등

 
라.  지출의 관리 및 지급 등

 
마.  계약 및 채무관리

 
바.  그 밖에 회계문서와 장부에 관한 사항

② 시장은 제1항 각 호의 내용이 포함된 표준규정을 작성하여 고시할 수 있다.

다. 판단

1) 관련 법리

가) 구 지방세법 제10조 제1항, 제2항, 제5항에 의하면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되, 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가액이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다.

또한 구 지방세법 시행령 제18조 제1항은 위 취득가격에 관하여, 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호), 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용(제3호), 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(제4호), 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호), 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용(제7호) 등의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하고 있다.

반면 구 지방세법 시행령 제18조 제2항에 의하면, 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련된 부대비용(제1호), 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용(제3호), 부가가치세(제4호), 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용(제5호) 등의 어느 하나에 해당하는 비용은 위 취득가격에 포함되지 아니한다.

나) 이러한 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 해당 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 해당 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거니(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 해당 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 해당 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 해당 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

가) 조합운영비에 관하여

갑 제15호증의 기재에 의하면, 서울특별시가 도시정비법 등을 기준으로 위 법에 따라 설립된 정비사업조합과 승인받은 추진위원회(이하 ‘조합 등’이라고 한다)의 이해관계자에게 유용한 재무정보를 제공할 수 있도록 회계처리와 재무보고의 통일성과 객관성을 높이고 내부통제 기능을 강화하며 효율적이며 공정하고 투명한 운영이 될 수 있도록 기여하기 위한 목적으로 제정한 「서울특별시 정비사업 조합 등 표준 예산ㆍ회계규정」(서울특별시고시 2015-79호, 2015. 3. 19., 이하 ‘이 사건 규정’이라고 한다) 제11조에서는, 조합 등이 사업계획서, 관리처분계획서, 전표 또는 결의서 작성, 예산 및 결산서 등 작성 시 적용하는 계정과목은 클린업시스템 운영지침 월별자금입출금내역 및 연간자금운영계획 서식의 과목에 의하고(제1항), 지출 예산과목은 위 클린업시스템을 참고하여 해당 별지 제2호 서식 및 별지 제3호 서식과 같이 관, 항, 목으로 단계적으로 구분하도록 정한 사실(제3항), 이에 따라 위 별지 제2호 서식에서 운영비를 다음과 같이 분류한 사실, 이 사건 규정 제14조 제1항 제3호 및 제15조는 조합 등의 지출 예산은 매 회계연도마다 조합장 등이 정비사업의 예상 추진일정을 고려하여 사업비와 운영비로 구분하여 예산을 편성하고, 예산서에 첨부할 서류로서 운영비 예산서와 사업비 예산서가 구분되도록 정한 사실을 각 인정할 수 있다.





위 인정사실에 의하면, 원고가 취득가액에서 제외되어야 한다고 주장하는 ‘조합운영비’(① 조합설립추진위원회 운영비 645,142,324원, ② 추진위원회 기간 동안의 운영비에 대한 조합결산서상의 가산조정액 30,641,472원, ③ 조합총회무효소송비용 115,100,247원, ④ 조합운영 비품구입비 40,724,600원, ⑤ 시공사의 영업외 비용으로 계상한 일반운영비 739,067원) 가운데 위 ③을 제외한 나머지들(①, ②, ④, ⑤)은 이 사건 규정이 정한 바에 따라 ‘사업비’가 아니라 ‘운영비’에 해당한다고 할 것이고, 나아가 이는 원고가 이 사건 건축물의 신축과 관계없이 원고 사무실 등의 운영을 위하여 정기적으로 지출하여 온 비용으로서 이 사건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차비용 어디에도 해당하지 않으며, 오히려 구 지방세법 시행령 제18조 제2항 제1, 5호에서 정한 ‘취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련된 부대비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 반면, 위 ③은 나중에 살피는 바와 같이 이 사건 규정 별지 제3호 서식에 나오는 사업비 항목 중 ‘소송및법무용역비’에 해당하는 것으로서, 이 사건 건축물의 취득가격에 포함되어야 한다고 보아야 한다.

이에 대하여 피고는, 원고의 존립 목적이 주택재건축정비사업의 추진에 있으므로 위 사업을 위해 지출된 비용 전액이 취득가격에 포함되어야 한다는 전제 하에 위 ①, ②, ④, ⑤까지 취득가격에 포함되어야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 이러한 피고 주장은 취득가격의 범위를 제한적으로 열거하고, 판매ㆍ부대비용이나 그에 준하는 비용을 취득가격에서 제외한 구 지방세법 시행령 제18조의 규정 취지에 반하여 취득가격의 범위를 지나치게 확장 해석하는 것으로서, 이러한 피고의 논리대로라면 원고가 위 사업의 시작부터 종료까지 지출한 모든 비용을 취득가격에 포함시켜야 한다는 부당한 결론에 이르게 되므로, 받아들일 수 없다.

나) 토지매입 관련 비용 및 종전 건물 멸실등기비용에 관하여

갑 제15호증의 기재에 의하면, 이 사건 규정의 별지 제3호 서식에서 사업비를 다음과 같이 분류하고 있음을 인정할 수 있다.









위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 건축물의 취득가격에서 제외되어야 한다고 주장하는, 지분조사비용 36,647,200원 및 종전 건축물의 멸실등기에 따른 등기비용 77,204,650원은 이 사건 규정이 정한 바에 따라 ‘운영비’가 아니라 ‘사업비’에 해당한다고 할 것이고(즉, 지분조사비용은 위 별지 제3호 서식 중 ‘조사측량비’로, 멸실등기비용은 ‘소송및법무용역비’로 각 분류될 수 있을 것이다), 나아가 원고가 이 사건 건축물의 준공인가를 받기까지의 공사과정에서 반드시 거쳐야 하는 필수적인 절차비용으로서 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비’에 해당하는 취득절차비용으로서 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다.

반면 원고가 주장하는, 조합원 비참여자에 대한 종전 부동산의 매도청구소송비용 290,810,025원은, 원고의 이 사건 건축물 취득과는 별도의 과세계기가 되는 ‘매도청구로 인한 재산 취득’에 직접적으로 관련된 것으로서(원고의 2024. 9. 9.자 준비서면 3면 이하 참조), 이 사건 건축물 자체의 가격이거나 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있는 비용 또는 그에 준하는 취득절차 비용 어디에도 해당하지 않으며, 오히려 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리(즉, 해당 매도청구소송에서의 목적물)에 관한 것이어서 이 사건 건축물 자체의 가격이라고 볼 수 없으므로, 이는 이 사건 건축물의 취득가격에 포함되어서는 아니 된다. 이는 원고가 종전 부동산의 매도청구소송에서 승소하였든 패소하였는지 간에 마찬가지라고 할 것이다.

다) 이주 관련 용역비에 관하여

살피건대, 갑 제17호증의 기재에 의하면, 원고가 이 사건에서 주장하는 이주 관련 용역비는 사업구역 내의 조합원 및 세입자의 신속한 이주촉진을 위해 원고가 주식회사 한성이엔씨 및 법무법인 정음과 사이에 체결한 계약에 따라 제공받은 아래와 같은 용역의 대가로 지급된 것임을 알 수 있다.








위 인정사실에 의하면, 위 이주 관련 용역비는, 앞서 본 이 사건 규정 별지 제3호 서식의 ‘외주용역비’에 해당한다고 할 것이고, 나아가 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비’에 해당하는 취득절차비용으로서 이 사건 건축물의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다.

라) 미술장식품 비용에 관하여

앞서 본 바와 같이 원고는 미술장식품 비용이 이 사건 건축물의 취득가격에서 제외되어야 한다는 근거로, 해당 미술장식품이 토지의 구성부분이 될 뿐 아니라 이 사건 건축물의 훼손 없이도 철거가 가능하다는 점 등을 제시하고 있다.

그러나 원고가 추진하는 사업으로 신축되는 아파트 단지 내에 설치되는 미술장식품은 일반적으로 거래되는 미술품과는 달리 위 아파트 단지의 전체적인 분위기와 조화를 이룰 수 있도록 맞춤 제작되는 것으로 보일뿐더러, 관련 법령'5)에 따라 의무적으로 설치되는 것으로서(갑 제3호증의 기재에 의하면, 원고는 사업시행인가 당시 ‘미술장식품은 준공인가신청 전까지 심의 후 설치해야 한다’는 내용의 ‘준공전 유의사항’을 부여받은 사실도 인정할 수 있다), 해당 미술장식품을 이 사건 건축물로부터 해체ㆍ이전하기는 법적으로나 현실적으로 어렵다고 보인다. 이를 고려하면 미술장식품 비용은 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제3, 8호에서 정한 ‘관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용’ 또는 ‘그에 준하는 비용’으로서 이 사건 건축물의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다. 원고가 앞서 본 주장에서 언급한 바와 같이 2019. 12. 31.자 개정에 따른 지방세법 시행령 제18조 제1항 제3호에서 문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액을 취득세의 과세표준인 취득가격에 포함시키도록 한 것은, 위 개정 이전에도 미술작품의 설치에 출연하는 금액이 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제3, 8호의 ‘관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용’ 내지 ‘그에 준하는 비용’에 해당하였던 것을 좀 더 명확히 하기 위한 확인적 차원에서의 개정으로 보이므로, 이러한 사정을 들어 앞서 본 바와 달리 판단할 수는 없다.

마) 학교증축비용에 관하여

갑 제3, 11 내지 13호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2014. 4.경 서울특별시 강남교육지원청과 사이에, ‘원고 외 4개 조합이 공동으로 897억 원을 들여 개포지구 재건축으로 건축이 불가피한 개원초등학교 외 4개 학교를 신축 및 개축하여 서울특별시 교육비 특별회계 소관 공유재산으로 기부채납’하는 내용의 ‘개포택지개발 재건축에 따른 신ㆍ개축학교 설치비용 분담 등 관련 사항 가협약’을 체결한 사실, 위 가협약에는 ‘강남교육지원청에서는 강남구청이 확정된 총공사금액에 대하여 학교용지법 제5조 제4항 제4호에 따라 시행자의 학교용지부담금을 면제하도록 요구한다’(제5조), ‘강남교육지원청은 원고 외 4개 조합이 위 가협약 이행을 조건으로 사업단계별로 허가받도록 요구한다’(제15조)는 내용이 각 포함된 사실, 원고는 2014. 5. 21. 사업시행인가를 받으면서 ‘사업시행인가 후 학교용지부담금을 기한 내에 납부하되, 다만 관련 법령에 의해 공제되는 경우라면 납부하지 아니할 수 있다’는 조건을 부여받았고, 이와 함께 위 가협약의 이행이 사업시행인가 및 후속 재건축 단계에서의 조건이 되어야 하고 원고가 서울특별시 강남교육지원청 및 강남구청 주택과와 사이에 학교용지부담금에 관하여 별도 협의를 진행해야 한다는 ‘관련부서 협의결과에 따른 이행조건’ 역시 위 사업시행인가에 부가되었던 사실, 이후 원고는 다른 4개의 재건축정비사업조합과 공동으로 4개 학교의 개축과 1개 학교의 신축을 위한 비용을 부담하는 한편 서울특별시 교육비 특별회계 소관의 공유재산으로 기부채납을 마침으로써 위 가협약 내용과 같이 학교용지부담금을 면제받은 사실을 각 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 원고가 사업 추진 과정에서 부담한 학교증축비용은 원고가 원래 부담했어야 할 학교용지부담금과 대체적 관계에 있는 비용으로, 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제3호에서 정한 ‘취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용’ 내지 같은 항 제5호에서 정한 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액’ 및 같은 행 제8호에서 정한 ‘그에 준하는 비용’에 해당한다고 할 것이고, 따라서 이는 취득가격에 포함되는 간접비용으로 보는 것이 타당하다.

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주5) ■ 구 문화예술진흥법(2022. 1. 18. 법률 제18769호로 개정되기 전의 것)

제9조(건축물에 대한 미술작품의 설치 등)

① 대통령령으로 정하는 종류 또는 규모 이상의 건축물을 건축하려는 자(이하 “건축주”라 한다)는 건축 비용의 일정 비율에 해당하는 금액을 회화ㆍ조각ㆍ공예 등 미술작품의 설치에 사용하여야 한다.

② 건축주(국가 및 지방자치단체는 제외한다)는 제1항에 따라 건축 비용의 일정 비율에 해당하는 금액을 미술작품의 설치에 사용하는 대신에 제16조에 따른 문화예술진흥기금에 출연할 수 있다.

③ 제1항 또는 제2항에 따라 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액은 건축비용의 100분의 1 이하의 범위에서 대통령령으로 정한다.

■ 구 문화예술진흥법 시행령(2022. 7. 1. 대통령령 제32804호로 개정되기 전의 것)

제12조(건축물에 대한 미술작품의 설치)

① 법 제9조제1항에 따라 미술작품을 설치하는 데에 건축비용의 일정 비율에 해당하는 금액을 사용하여야 할 건축물은 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 용도별 건축물 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 건축물로서 연면적[「건축법 시행령」 제119조제1항제4호에 따른 연면적을 말하며, 주차장ㆍ기계실ㆍ전기실ㆍ변전실ㆍ발전실 및 공기조화실(환기 및 냉난방 조정실)의 면적은 제외한다. 이하 같다]이 1만 제곱미터(증축하는 경우에는 증축되는 부분의 연면적이 1만 제곱미터) 이상인 것으로 한다. 다만, 제1호에 따른 공동주택의 경우에는 각 동의 연면적의 합계가 1만 제곱미터 이상인 경우만을 말하며, 각 동이 위치한 단지 내의 특정한 장소에 미술작품을 설치하여야 한다.

 
1.  공동주택(기숙사 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택은 제외한다)

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바) 소결론

구분	세부항목	당부
조합운영비	조합설립추진위원회 운영비	취득가액에서 제외
추진위원회 기간 동안의 운영비에 대한 조합결산서상의 가산조정액	취득가액에서 제외
조합총회무효소송비용	취득가액에 포함
조합운영 비품구입비	취득가액에서 제외
시공사의 영업외 비용으로 계상한 일반운영비	취득가액에서 제외
토지매입 관련 비용 및 종전 건물 멸실등기비용	지분조사비용	취득가액에 포함
조합원 비참여자에 대한 종전 부동산의 매도청구소송비용	취득가액에서 제외
종전 건축물의 멸실등기에 따른 등기비용	취득가액에 포함
이주 관련 용역비	좌동	취득가액에 포함
미술장식품 비용	좌동	취득가액에 포함
학교증축비용	좌동	취득가액에 포함

이 사건 건축물의 취득가액에 포함되어야 하는지에 관한 원고 주장의 당부를 표로 정리하면 아래와 같다.

한편, 과세처분 취소소송에서 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단하는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결 시까지 객관적인 과세표준과 세액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 할 것이지만, 그렇지 아니한 경우에는 과세처분 전부를 취소할 수밖에 없으며, 그 경우 법원이 직권에 의하여 적극적으로 부과할 정당한 세액을 계산할 의무까지 지는 것은 아니며(대법원 2020. 8. 20. 선고 2017두44084 판결 등 참조), 이는 감액경정청구에 대한 거부처분 취소소송의 경우에도 마찬가지인바(대법원 2024. 5. 30. 선고 2021두58059 판결 등 참조), 이 사건 처분 가운데 위 표에 나타난 바와 같이 취득가격에서 제외되어야 할 부분까지 취득가격에 포함된다고 본 부분은 위법하다고 할 것이나, 이 사건 변론에 나타난 자료만으로는 그 정확한 액수를 산출할 수 없으므로, 결국 이 사건 처분은 그 전부를 취소할 수밖에 없다.

 
3.  결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.