소유권말소등기

【판시사항】

구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결된 매매계약의 효력(=확정적 무효) 및 그 후 해당 토지가 토지거래계약 허가구역의 지정에서 해제되고 매매계약 당사자들이 기존 매매계약이 무효임을 알면서 이를 추인한 경우, 매매계약이 추인한 때로부터 유효하게 되는지 여부(적극)

【판결요지】

구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2016. 1. 19. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것)상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는 위 법 제118조 제6항에 따라 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이다. 다만 그 후 해당 토지가 토지거래계약 허가구역의 지정에서 해제되고, 매매계약 당사자들이 기존 매매계약이 무효임을 알면서 이를 추인하였다면 민법 제139조 단서에 따라 무효였던 기존 매매계약은 추인한 때로부터 새로운 법률행위로서 유효하게 된다고 보아야 한다.

【참조조문】

구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2016. 1. 19. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것) 제118조 제1항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 참조), 제6항(현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항 참조), 민법 제139조

【참조판례】

대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결(공2010하, 1345)

【전문】

【원고, 상고인】

원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 주수창)

【피고, 피상고인】

피고 (법무법인 북부 담당변호사 최익준 외 1인)

【원심판결】

인천지법 2024. 6. 5. 선고 2023나74423 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 
1.  관련 법리
구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2016. 1. 19. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것)상 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는 위 법 제118조 제6항에 따라 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효이다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결 등 참조). 다만 그 후 해당 토지가 토지거래계약 허가구역의 지정에서 해제되고, 매매계약 당사자들이 기존 매매계약이 무효임을 알면서 이를 추인하였다면 민법 제139조 단서에 따라 무효였던 기존 매매계약은 추인한 때로부터 새로운 법률행위로서 유효하게 된다고 보아야 한다.
 
2.  원심의 판단
원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 청구는 원고들이 소외인에 대하여 가지는 원심판결 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다) 중 2/3 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 피보전채권으로 하는 채권자대위소송에 해당하는데, 원고들과 소외인 사이의 위 각 부동산에 관한 매매계약이 토지거래계약 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 매매계약으로서 확정적으로 무효이고, 강행법규 위반으로 확정적으로 무효인 경우 추인의 효력이 발생하지 않는다는 이유로 피보전채권이 인정되지 않는다고 보아 이 사건 소에 관한 당사자적격이 없다고 판단하였다.
 
3.  대법원의 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
 
가.  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
1) 원고들과 피고는 2005. 5. 23.경 매매대금을 1/3씩 균등하게 부담하여 토지거래허가구역 내 농지인 소외인 소유의 부천시 (이하 생략) 전 2,592㎡(이하 ‘이 사건 모토지’라고 한다)를 공동으로 매수하여 이 사건 모토지의 각 1/3 지분씩을 소유하기로 하되, 이 사건 모토지에 관한 소유권이전등기는 피고 단독 명의로 하고, 피고는 원고들 명의로 지분등기가 되지 않는 사정을 감안하여 원고들에게 이 사건 모토지에 대한 근저당권설정등기를 해주며, 이 사건 모토지에 부과 내지 발생된 각종 세금과 공과금은 원고들과 피고가 균등하게 부담하기로 약정하였다.
2) 이에 따라 원고들과 피고는 2005. 5. 23.경 소외인과 사이에 이 사건 모토지에 관하여 매매대금을 3억 9,000만 원으로 하는 매매계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다), 이 사건 매매계약상의 매매대금을 거의 균등하게 부담하였다.
3) 그 후 피고와 소외인은 2006. 2. 22. 이 사건 모토지의 매도인을 소외인, 매수인을 피고로 하여 관할관청으로부터 토지거래허가를 받았고, 그 후 이 사건 모토지에 관하여 매도인을 소외인, 매수인을 피고 단독으로 한 2006. 2. 25. 자 매매계약서를 작성하였다. 이에 따라 소외인은 2006. 3. 10. 피고에게 이 사건 모토지에 관하여 인천지방법원 부천지원 같은 날 접수 제25660호로 2006. 2. 25. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라고 한다)를 마쳐주었다.
4) 2013. 5. 24.경 이 사건 모토지는 토지거래허가구역 지정 해제가 이루어졌고, 그 후 분할, 합병 및 재분할을 거쳐 이 사건 각 부동산 등이 되었다.
5) 원고들은 피고를 상대로 소외인을 대위하여 이 사건 각 부동산 중 2/3 지분에 관한 피고 명의의 이 사건 소유권이전등기가 3자간 명의신탁약정에 따라 무효라고 주장하면서 위 소유권이전등기의 말소등기를 구하는 소를 제기하였다(이하 ‘선행 소송’이라고 한다). 위 사건에서 이 사건 매매계약 중 원고들이 매수한 2/3 지분 부분은 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로서 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2005. 12. 7. 법률 제7707호로 개정되기 전의 것) 제118조 제6항에 따라 확정적 무효여서 원고들의 소외인에 대한 피보전채권이 인정되지 않는다는 이유로 해당 청구 부분이 각하되었고, 원고들이 이에 상고하지 않아 위 각하판결이 확정되었다.
6) 원고들과 소외인은 2022. 11. 30. 선행 소송 판결에 의하여 무효로 판단된 이 사건 매매계약 중 원고들 지분 부분을 유효로 하기로 하면서 소외인이 위 약정 체결일자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주기로 합의하였다(이하 ‘이 사건 약정’이라고 한다).
7) 원고들은 이 사건 약정에 따른 소유권이전등기청구권을 피보전채권으로 하여 소외인을 대위하여 피고를 상대로 이 사건 각 부동산 중 2/3 지분에 관한 소유권이전등기 말소등기를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
 
나.  사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고들과 소외인은 이 사건 매매계약 중 이 사건 각 부동산 2/3 지분에 관한 부분이 토지거래허가를 받지 않아 확정적으로 무효임을 알면서도 이 사건 약정을 통해 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 의사로 이를 추인하였다고 보아야 한다.
1) 원고들과 피고 및 소외인 사이의 기존 매매계약 당시 이 사건 각 부동산은 토지거래허가구역 내에 있었으나, 그 후 토지거래허가구역 지정 해제가 이루어짐으로써 이 사건 매매계약의 무효원인이 소멸하였다.
2) 원고들과 소외인 사이의 이 사건 약정은 이 사건 각 부동산에 관한 토지거래계약 허가구역 지정이 해제된 후 이 사건 각 부동산 중 2/3 지분에 관한 매매계약이 토지거래허가를 배제 내지 잠탈하기 위한 것으로서 무효임을 선행 소송의 확정판결로 알게 되었음을 전제로 무효인 원고들 지분에 관한 매매계약을 유효로 하기로 합의하는 것을 그 내용으로 하고 있는바, 무효인 매매계약의 당사자들인 원고들과 소외인이 강행법규 위반으로 무효임을 알고 추인하였음이 명백하게 드러난다.
3) 선행 소송에서 피보전채권인 원고들의 소외인에 대한 이 사건 각 부동산 중 2/3 지분에 관한 소유권이전등기청구권이 부존재한다는 이유로 이 사건 소유권이전등기 말소등기청구 부분에 관하여 각하 판결이 선고되기는 하였으나, 선행 소송에서 원고들은 이 사건 매매계약 체결 후 이 사건 모토지에 대한 토지거래계약 허가구역 지정이 해제되어 매매계약이 유효하다고 주장하였을 뿐 무효인 기존 매매계약이 새롭게 추인되었다고 주장한 바 없다.
 
다.  그런데도 원심은 판시와 같은 사정만으로 강행법규 위반으로 인하여 확정적으로 무효인 경우 추인의 효력이 발생하지 않는다는 이유로 피보전채권으로서 원고들이 소외인에 대하여 가지는 이 사건 각 부동산 중 2/3 지분에 관한 소유권이전등기청구권이 존재하지 않는다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 무효행위 추인에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
4.  결론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.