사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 임대차계약 종료 후 임차인의 목적물 점유가 동시이행항변권에 의해 정당화되는 범위
- 임대차보증금에서 연체차임 및 계속 점유로 발생한 차임 등이 모두 공제된 경우 동시이행항변권이 소멸하는지 여부
- 동시이행항변권 상실 후 목적물 인도를 거부하며 계속 점유한 임차인의 점유가 불법행위를 구성하는지 여부
- 계약 종료 시점에 동시이행항변권이 존재했다는 사정만으로 이후 점유 전부를 불법점유가 아니라고 볼 수 있는지 여부
판례 포인트
- 임대차계약 종료 후 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다.
- 임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하지 않은 이상, 임차인이 동시이행항변권을 보유하는 동안의 점유는 원칙적으로 불법점유가 아니다.
- 그러나 보증금 반환 또는 임차인의 채무 공제 등으로 동시이행항변권이 상실된 뒤에도 인도를 거부하면, 특별한 사정이 없는 한 그 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 불법행위를 구성할 수 있다.
- 계약 종료 당시 보증금 잔액이 남아 있었다는 사정만으로 이후 보증금이 모두 공제된 뒤의 계속 점유까지 정당화되지는 않는다.
- 손해배상청구 판단에서는 임대차 종료 시점뿐 아니라 이후 계속 점유로 인한 보증금 공제 및 동시이행항변권 상실 시점을 심리해야 한다.
자주 묻는 질문
상가 임대차 종료 후 보증금이 남아 있으면 임차인의 점유가 바로 불법점유가 되나요?
대법원은 임대차계약 종료 당시 연체차임 등을 공제하고도 보증금 잔액이 남아 있으면 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있다고 보았습니다. 이 경우 임대인이 보증금을 반환하거나 적법하게 이행제공하지 않은 이상, 임차인이 계속 점유하더라도 그 점유를 곧바로 불법점유라고 할 수 없다고 판단했습니다.
임대차 종료 후 계속 점유하면서 발생한 차임으로 보증금이 모두 공제되면 불법점유가 될 수 있나요?
대법원은 임대차 종료 후 임차인이 계속 상가를 점유하면서 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제되면 동시이행항변권을 상실할 수 있다고 보았습니다. 그 뒤에도 적법한 점유 권원 없이 인도를 거부하면, 임차인이 그 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성할 수 있다고 판단했습니다.
임차인의 동시이행항변권 상실 시점은 불법점유 판단에 왜 중요한가요?
이 판결은 임대차 종료 시점에 동시이행항변권이 있었다는 사정만으로 이후 점유까지 계속 정당화되지는 않는다고 보았습니다. 보증금 반환이나 임차인 채무 공제 등으로 항변권이 상실된 뒤에도 반환을 거부하면, 그 상실을 알 수 있는 때부터 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
대법원 2022다228667 건물인도 사건에서 원심판결은 왜 파기되었나요?
원심은 임대차계약 종료 시점에 보증금 잔액이 있었으므로 그 이후 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 보아 임대인의 손해배상청구를 배척했습니다. 그러나 대법원은 이후 계속 점유로 발생한 차임 등 때문에 보증금이 모두 공제된 때에는 동시이행항변권이 상실될 수 있으므로, 그 이후 점유가 불법행위를 구성하는지 더 심리했어야 한다고 보아 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기환송했습니다.
임대차보증금에서 연체차임을 공제한 뒤에도 잔액이 남는 경우 임대인과 임차인의 의무는 어떻게 되나요?
대법원은 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다고 설명했습니다. 이 두 의무는 동시이행관계에 있으므로, 보증금 잔액이 남아 있고 임대인이 반환 또는 이행제공을 하지 않았다면 임차인은 목적물 인도를 거절할 수 있는 항변권을 가질 수 있습니다.
판결 내용
건물인도
【판시사항】
[1] 임대차계약 종료 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우, 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유가 불법행위를 구성하는지 여부(원칙적 적극)
[2] 상가 임차인 甲이 임대차계약이 종료된 이후에도 상가에서 영업을 하면서 목적물의 인도를 거부하자 임대인 乙이 甲을 상대로 불법점유로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 임대차계약이 종료된 때에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 잔액이 남아 있어 甲의 동시이행항변권이 존재하므로 甲의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 甲이 계속하여 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 甲이 동시이행항변권을 상실하므로 甲의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
【참조조문】
[1] 민법 제536조, 제618조, 제750조
[2] 민법 제536조, 제618조, 제750조
【참조판례】
[1] 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결(공1996하, 2166), 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결(공2020하, 1090)
【전문】
【원고, 상고인】
원고
【피고, 피상고인】
피고 (소송대리인 변호사 정주섭)
【원심판결】
서울중앙지법 2022. 4. 1. 선고 2021나31407 판결
【주 문】
원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유(제출기간이 지난 상고이유보충서는 이를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 관련 법리
임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 등 참조).
2. 원심의 판단
원심은 그 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다.
가. 피고가 원고의 차임 연체를 이유로 한 해지통보에 따라 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23. 이후에도 2019. 7. 1.까지 이 사건 상가에서 영업을 하였고, 그때까지의 차임 상당 부당이득금 등을 계산하면 임대차보증금 잔액 9,035,360원을 초과하므로, 원고로부터 임대차보증금 잔액을 반환받을 때까지 이 사건 상가의 인도를 거절할 수 있다는 피고의 동시이행항변은 이유 없다.
나. 원고가 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23. 무렵 임대차보증금 잔액 9,035,360원의 반환의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 이상, 그 이후 피고의 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수는 없으므로 이를 전제로 한 원고의 손해배상청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
3. 대법원의 판단
가. 원심판결 이유를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23.에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아 있어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실한 것으로 볼 수 있고, 그럼에도 피고가 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없이 목적물의 인도를 거부하였다면 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 볼 수 있다.
나. 그럼에도 임대차계약이 종료된 시점에 피고의 동시이행항변권이 존재하였으므로 그 이후에도 피고의 점유를 불법점유라고 볼 수 없다는 취지로 판단한 원심판결에는, 상고이유 주장과 같이 동시이행항변권 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 결론
나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.