부동산 취득행위와 별도로 성립한 계약과 관련하여 지출한 소송비용, 화해비용 등은 필요경비에 해당하지 않음

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2022. 8. 1. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 양도소득세 188,192,530원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

  가. 원고는 1989. 5. 26. ○○시 ○○읍 ○○리 xxxx 전 1,742㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)의 소유권을 취득한 후, 이 사건 토지 위에 2층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축하여 2013. 12. 30. 사용승인을 받고, 2014. 1. 13. 그 소유권보존등기를 마쳤다. 이후 원고는 2021. 12. 30. 원고의 자녀 A에게 이 사건 부동산에 관하여 2021. 12. 29. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

  나. 원고는 2022. 2. 25. 이 사건 부동산 양도에 관하여 양도가액 718,000,000원, 이 사건 건물 취득가액 216,633,800원, 필요경비 658,595,003원으로 하여 아래 표 기재와 같이 양도소득세 신고를 하였다.

(표 생략)

  다. 피고는 원고의 위 양도소득세 신고 내용에 대하여 검토한 결과, 원고가 필요경비로 신고한 화해비용 642,382,803원(이하 ‘이 사건 화해비용’이라 한다)은 필요경비에 해당하지 않는다고 판단하고, 이 사건 건물의 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 이를 환산취득가액(168,048,300원)으로 결정하여, 2022. 8. 1. 원고에게 2021년 귀속 양도소득세 188,192,530원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

  라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청 절차를 거친 후 2022. 10. 31. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2023. 5. 15. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6호증, 을 제1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고 주장의 요지

    원고가 이 사건 부동산에 대한 양도소득세 신고 당시 필요경비로 신고한 이 사건 화해비용은 소득세법 제97조 제1항 제2호의 자본적 지출에 해당하여 필요경비로 인정되어야 하고, 이 사건 건물의 취득가액은 원고가 제출한 자료들로 실지거래가액을 확인할 수 있는바, 피고는 이 사건 화해비용을 필요경비로 인정하지 않고, 이 사건 건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 이를 환산취득가액으로 결정하여 원고에게 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

  나. 관계 법령

    별지 관계 법령 기재와 같다.

  다. 판단

    1) 이 사건 화해비용의 필요경비 인정 여부

      가) 원고의 주장

        원고는 2018. 10. 5. B과 사이에 원고 소유의 이 사건 부동산과 ○○시 ○○읍 ○○리 xxxx-x 전 969㎡ 및 같은 리 xxxx 전 2,807㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 부동산 등’이라 한다)를 B에게 50억 원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였는데, 당시 B이 시세의 2배가 넘는 매매대금을 지급할 것처럼 원고를 기망하였고, 이에 속은 원고가 위 계약체결일 당일 이 사건 부동산 등에 관하여 사채업자인 C, D(이하 ‘C 등’이라 한다) 앞으로 각 1/2지분씩 소유권이전청구권가등기를 마쳐 주었다. 그리고 B은 위 가등기에 기하여 C 등으로부터 10억 원을 차용한 뒤 원고에게 매매대금 중 계약금으로 5억 원을 지급하고 나머지 5억 원을 편취하였다.

        이후 B은 매매대금 중 중도금 및 잔금을 지급할 능력이나 의사가 없었기 때문에 그 지급의무를 이행하지 않았을 뿐 아니라 C 등으로부터 차용한 10억 원에 대한 원리금 역시 전혀 변제하지 않았고, 이에 C 등이 2019. 3. 27. 이 사건 부동산 등에 관하여 ○○지방법원 2019타경2416호로 임의경매개시결정을 받아 경매절차를 진행하였는데, 원고로서는 이 사건 부동산 등이 경매될 경우 막대한 재산손실을 입을 것이 분명하므로 B을 대신하여 C 등과 사이에 화해비용으로 대여원금 10억 원 및 이에 대한 이자 1억 원 등 합계 11억 원을 대위변제할 수 밖에 없었고, C 등은 위 대위변제 합의 및 지급에 따라 2019. 7. 12. 위 임의경매를 취하하고, 2019. 11. 20. 위 가등기를 말소하였다.

        따라서 위 화해비용은 소득세법 제97조 제1항 제2호, 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호가 정한 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 화해비용’에 해당하므로, 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정되어야 한다.

      나) 관련 규정과 법리

        소득세법 제97조 제1항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로서 취득가액(제1호), 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제2호), 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제3호)을 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호에서 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액을 자본적 지출액 등의 하나로 규정하고 있다. 여기서 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액’이라 함은, 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말한다. 따라서 양도자산 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 소송비용이나 화해비용 등은 이에 포함되지 아니한다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2012두16619 판결 참조).

      다) 구체적 판단

        갑 제1, 3호증, 을 제5 내지 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 1989. 5. 26. 이 사건 토지와 ○○시 ○○읍 ○○리 xxxx-x 전 969㎡ 및 같은 리 xxxx 전 2,807㎡의 소유권을 취득한 후, 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하여 2014. 1. 13. 그 소유권보존등기를 마친 사실, B이 2018. 10. 4.경 원고와 사이에 원고 소유의 이 사건 부동산 등을 55억 원(계약금 5억 원, 잔금 50억 원)에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 사실은 채무초과 상황에서 별다른 수익이 없어 이 사건 부동산 등에 가등기를 설정하고 이를 담보로 돈을 빌리더라도 이를 변제하여 가등기를 말소할 의사나 능력이 없음에도 원고에게 “가등기를 설정해 주면 돈을 빌려 계약금 등을 지급하겠다.”는 취지로 거짓말을 하여, 이에 속은 원고로 하여금 2018. 10. 5.경 이 사건 부동산 등에 관하여 C 등 앞으로 소유권이전청구권가등기를 설정하게 하고, C 등으로부터 10억 원을 차용한 뒤 원고에게 계약금 명목으로 5억 원을 지급하고, 나머지 5억 원을 편취한 사실, 이후 B이 C 등으로부터 차용한 10억 원에 대한 차용금을 변제하지 않자, C 등이 2019. 3. 27. 이 사건 부동산 등에 관하여 ○○지방법원 2019타경2416호로 임의경매개시결정을 받아 경매절차를 진행하였다가, 2019. 7. 12. 위 임의경매를 취하하고 2019. 11. 20. 위 가등기를 말소한 사실은 인정된다.

        그러나 원고의 주장과 같이 원고가 C 등에게 화해비용으로 11억 원을 지급하였다는 사실을 인정할 만한 객관적인 증거가 없다. 설령 그러한 사실이 있다고 하더라도, 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고의 이 사건 부동산 등에 대한 소유권 취득의 효력과 관련하여서는 아무런 다툼이 없었고, 이후 원고가 B과 체결한 이 사건 부동산 등에 관한 매매계약과 관련하여 다툼이 생겨 원고가 C 등에게 화해비용을 지급하게 된 것이므로, 원고가 지출한 화해비용은 이 사건 부동산 등을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 이 사건 부동산 등의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 화해비용이 아니라, 이 사건 부동산 등의 취득의 효력과는 무관하게 그 취득행위와 별도로 성립한 계약과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 화해비용에 불과한 것으로 봄이 타당하므로, 이를 소득세법 제97조 제1항 제2호, 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호이 정한 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 화해비용’에 해당한다고 볼 수 없다[원고는 앞서 본 대법원 판례가 원칙적인 문리해석에 의하지 않고 자의적인 해석에 의하여 법문의 의미를 확정한 위법이 있다는 취지로 주장한다. 그러나 소득세법상 ‘자본적 지출’의 본래적 의미는 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는데(소득세법 시행령 제67조 제2항 참조), 그럼에도 소득세법 시행령 규정이 일정한 범위의 쟁송비용을 ‘자본적 지출액 등’에 포함시키고 있는 이유는 양도자산을 취득하면서 그 소유권을 확보하는 데 소요된 비용을 다른 자본적지출(설비비, 개량비 등)과 성격이 유사하다는 점에 착안한 것으로 보이는바, 양도자산의 소유권을 확보한 이후에도 그 양도자산과 관련한 모든 소송비용 등을 자본적 지출로서의 쟁송비용에 포함시키는 것은 위와 같은 ‘자본적 지출’의 본질적인 개념과 어울리지 않는 점을 고려하면, 앞서 본 대법원 판례의 소득세법 시행령 규정에 대한 법률해석은 타당하다고 판단된다].

        따라서 피고가 이 사건 화해비용을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하지 않은 것은 적법하다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

    2) 이 사건 건물의 취득가액 산정 시 환산취득가액 적용의 적법 여부

      가) 관련 규정과 법리

        소득세법 제97조 제1항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로서 취득가액을 자산 취득에 든 실지거래가액으로 정하면서, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 정하고 있고, 같은 조 제5항은 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항을 대통령령으로 위임하고 있다. 그 위임을 받은 소득세법 시행령 제89조 제1항, 제163조 제1항 제1호는 자기가 행한 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비, 노무비, 운임, 하역비 등의 합계액을 취득원가로 보고 그 취득원가에 상당한 가액을 자산 취득에 든 실지거래가액으로 정하고 있다.

        소득세법 제114조 제2항, 제4항, 제7항은 납세지 관할 세무서장 등은 자산을 양도한 거주자가 한 양도소득세 예정신고나 확정신고에 탈루 또는 오류가 있는 경우 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 하면서, 그 경우 취득가액을 실지거래가액에 따르되, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있도록 규정하고 있다. 그리고 소득세법 시행령 제176조의2 제1항은 소득세법 제114조 제7항의 ‘대통령령으로 정하는 사유’란 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 있다.

        과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담하는 것이지만, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로 그 증명의 필요는 납세의무자에게 돌아간다(대법원 2013. 2. 15. 선고 2012두942 판결 참조).

      나) 구체적 판단

        앞서 든 증거들에 갑 제4호증의 기재, 증인 E의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 건물의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없다고 인정할 수 있으므로, 피고가 이 사건 건물의 취득가액을 환산취득가액으로 적용하여 원고에게 이 사건 처분을 한 것은 적법하다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

        ① 이 사건 건물의 취득에 소요된 실지거래가액은 이 사건 건물의 실제 신축비용이라고 할 것인데, 이 사건 건물의 신축과 관련한 공사도급계약서가 확인되지 않고 있고, 공사를 진행한 수급인도 누구인지 확인되지 않으며, 수급인이 작성한 영수증이나 수급인에게 공사대금이 이체된 내역도 확인되지 않는다.

        ② 원고는 E를 통하여 이 사건 건물의 신축공사대금이 지급되었다고 주장하는데, E는 실제 이 사건 건물을 신축한 건축업자가 아니고, E가 실제 건축업자에게 언제, 얼마를 공사대금으로 지급하였는지, 건축업자에게 지급된 금액이 전부 이 사건 건물의 신축을 위하여 사용되었는지 등을 확인할 수 있는 객관적인 자료가 전혀 없다.

        ③ E가 원고로부터 이 사건 건물의 공사대금으로 2004. 2. 18. 85,000,000원, 2004. 6. 30. 10,000,000원, 2004. 7. 9. 10,000,000원을 각 영수하였다는 내용의 영수증을 작성한 사실, 원고가 2004. 2. 27.부터 2004. 5. 19.까지 E에게 총 6차례에 걸쳐 84,000,000원을 송금한 사실은 인정된다. 그리고 E는 이 법정에서 원고로부터 이 사건 건물의 공사대금을 지급받아 전부 건축업자에게 전달하였다는 취지로 진술하였다. 그러나 앞서 본 바와 같이 E와 건축업자 사이의 금전거래내역이나 해당 금전의 사용처를 확인할 수 있는 객관적인 자료가 전혀 없는 이상, 위와 같은 자료들만으로 객관적인 증명서류에 의하여 이 사건 건물의 신축비용이 확인된다고 보기 어렵다.

3. 결론

  그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.