이 사건 토지거래를 실질에 따라 하나의 거래로 봄이 타당함

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2021. 10. 20. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 161,569,180원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

 가. 원고는 2019. 11. 18. 원고 소유이던 ○○시 ○○읍 ○○리 178 답 3,383㎡ 중 1/2 지분(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다) 및 ○○시 ○○읍 ○○리 147-3 전 572㎡ 중 1/2 지분(이하 ‘이 사건 제2토지’라 하고, 이 사건 제1, 2토지를 이하 ‘이 사건 각 토지’ 라 한다)을 ○○○○지역주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)에 매도하면서 이 사건 조합과 아래와 같은 내용의 매매계약서를 작성하였다.

 1) 이 사건 제1토지

 - 매매대금 : 1,315,000,000원

 - 계약금(10%) : 131,500,000원(지급시기 : 2019년)

 - 잔금 : 1,183,500,000원(지급시기 : 2019. 11. 22.) 2) 이 사건 제2토지

 - 매매대금 : 480,000,000원

 - 계약금(10%) : 48,000,000원(지급시기 : 2019년)

 - 중도금 1차 : 336,000,000원(지급시기 : 2019. 11. 22.)

 - 중도금 2차 : 91,000,000원(지급시기 : 2020. 3. 25.)

- 잔금 : 5,000,000원(지급시기 : 2020. 12. 30.)

 나. 이 사건 각 토지에 관하여는 각 2019. 11. 25.자 신탁예약을 원인으로 하여 수탁자를 주식회사 △△△신탁으로 하는 공유자전원지분 전부이전 청구권 가등기가 2019. 11. 27. 각 마쳐졌다.

 다. 원고는 이 사건 각 토지의 양도에 관하여 조세특례제한법 제69조에 따른 자경농민에 대한 양도소득세 감면(각 1억 원)을 적용하여 이 사건 제1토지의 양도에 따른 2019년 귀속 양도소득세로 2020. 1. 31. 102,547,429원을, 이 사건 제2토지 양도에 따른 2020년 귀속 양도소득세로 2020. 5. 31. 2,441,154원을 각 신고하였다.

 라. 피고는 2021. 10. 20. 이 사건 각 토지의 양도에 대해 원고가 자경농지에 대한 과세기간별 양도소득세 감면한도를 회피할 목적으로 이 사건 각 토지의 양도시기를 임의로 조정하였다고 보고, 2회에 걸친 이 사건 각 토지의 양도거래를 하나의 거래로 보아 이 사건 각 토지에 관하여 자경농민에 대한 감면액 1억 원만을 적용하여 원고에게 이 사건 각 토지에 관한 2020년 귀속 양도소득세를 161,569,170원(일반과소신고에 따른 가산세 13,284,208원 및 납부지연가산세 15,442,891원 합계 28,727,099원을 합한 금액)으로 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 마. 원고는 2022. 1. 6. 피고에게 이 사건 처분에 대한 이의신청을 하였으나, 이의신청이 기각되었고, 2022. 5. 17. 조세심판원에 이 사건 처분에 대한 심판청구를 하였으나 2022. 9. 29. 그 청구가 기각되었다.

[인정근거] 갑 제1 내지 4, 8호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

 가. 원고의 주장

 원고는 피고의 도시개발사업 진행에 관한 요청에 따라 이 사건 각 토지를 분리 매도한 것이지 자경농민에 대한 조세 감면 혜택을 받을 목적으로 형식적으로 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 분리하여 체결한 것이 아니다. 따라서 이와 다른 전제에서 이 사건 각 토지에 관한 매매계약이 하나의 매매계약임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

 나. 관계 법령

 별지 기재와 같다.

 다. 판단

 1) 관련 법리

 국세기본법 제14조 제3항을 적용하여 거래 등의 실질에 따라 과세하기 위하여서는, 납세의무자가 선택한 행위 또는 거래 형식이나 과정이 처음부터 조세회피 목적을 이루기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 직접 거래를 하거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것과 동일하게 평가될 수 있어야 한다. 그리고 이는 당사자가 그와 같은 형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 과정을 거친 경위, 그와 같은 방식을 취한 데에 조세 부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각각의 행위 또는 거래 사이의 시간적 간격 및 그와 같은 형식을 취한 데 따른 손실과 위험부담의 가능성 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017두41313 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

 이 법원에 현저한 사실과 앞서 든 증거들에다가 을 제2 내지 6호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 각 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 토지의 매매는 하나의 거래로 보는 것이 타당하고, 갑 제7 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 이 법원의 이 사건 조합에 대한 사실조회결과만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.

 ① 이 사건 조합은 사업지구 예정지를 매수하는 과정에서 8년 자경에 의한 조세감면 특례가 적용되지 않는 안○○, 박○○, 정○○ 소유의 여러 필지의 토지를 매수함에 있어서는 토지를 일괄하여 양도받았고, 잔금 지급일도 이 사건 제2토지와 마찬가지로 계약일로부터 1년 이상의 기간을 두었으며, 그 일시도 모두 동일하게 2020. 12. 30.로 정하였다.

 이에 반하여 이 사건 조합은 2019. 11. 25. 8년 자경농지 요건을 갖춘 김○○으로부터 2개의 필지를 매수하면서는 원고와 마찬가지로 2개 필지에 관한 부동산매매계약서를 각각 작성하면서 1개의 토지에 대해서만 잔금지급시기를 원고와 같이 2020. 12. 30.로 정하였다.

 김○○은 피고에게 위 2개 필지에 관한 양도소득세를 신고하면서 2개 필지 토지에 관하여 각 자경농민에 의한 조세 감면액을 각 1억 원씩 적용하여 양도소득세를 신고하였고, 이에 대하여 피고가 위 2개의 매매계약을 하나로 인정하여 양도소득세를 경정하는 처분을 하자, 이 법원에 위 양도소득세경정처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다. 그러나 이 법원은 위 2개의 매매계약이 실질상 하나의 매매에 해당한다는 이유로 김○○의 청구를 기각하였고, 위 판결에 대해 김○○이 항소를 제기하지 않아 위 판결은 그대로 확정되었다(이 법원 2022구단51892 판결).

 ② 이 사건 조합은 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 체결하기 전인 2018. 7. 10. 원고에게 이 사건 각 토지의 매매대금 합계액의 10%에 해당하는 1억 7,950만 원을 계약금으로 미리 지급하였고, 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 같은 날 체결하였으며, 이 사건 각 토지는 모두 2019. 11. 27. 주식회사 △△△신탁 앞으로 소유권이전등기 보전을 위한 가등기가 마쳐졌다.

 ③ 이 사건 조합은 이 사건 제1토지는 도시개발법상 인허가에 반드시 필요한 면적의 토지로서 해당 인허가를 받기 위하여 2019년에 먼저 매수를 완료하였고, 이 사건 제2토지의 경우 매매대금 지급에 갈음하여 다른 토지로 현물보상을 하는 방식의 환지대체부지로 정하기로 하였다가 다른 토지(원고 부친 김□□ 소유의 ○○시 ○○읍 ○○리 166 토지)가 환지대체부지로 정해지면서 이 사건 제2토지는 뒤늦게 매수 완료하였다는 취지의 사실조회회신을 하였다.

 그러나 이 사건 조합의 설명대로라 하더라도, ㉮ 환지 대체부지는 부동산 매매계약의 형식을 갖추지 않고 사업지구에 편입시킨 후 사후에 다른 토지를 형질변경하여 현물로 보상하는 토지라는 것인데, 원고와 이 사건 조합은 환지대체부지가 확정되기도 전인 2019. 11. 18. 이미 이 사건 제1토지와 함께 이 사건 제2토지에 관한 매매계약을 체결하고 2019. 11. 22.까지 매매대금 4억 8,000만 원 중 384,000,000원을 지급한 점, ㉯ 이 사건 제1토지뿐만 아니라 이 사건 제2토지에 대해서도 2019. 11. 27. 주식회사 △△△신탁 앞으로 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 점, ㉰ 이 사건 각 토지 매매계약서에 위와 같은 특약사항이 기재되어 있지 않는 점에 비추어 보면, 이 사건 조합의 사업상 필요에 따라 이 사건 제2토지를 뒤늦게 매수 완료하였다는 이 사건 조합의 해명은 신빙성이 없다.

 ④ 이 사건 각 토지의 공유자인 원고의 부친 김□□과 이 사건 조합 사이에 이 사건 각 토지에 관한 매매계약과 동일한 내용의 매매계약이 체결되었고, 피고가 위 매매계약에 대해서도 실질이 하나의 매매계약이라고 판단하여 양도소득세를 경정․고지한 사건에서, 조세심판원이 김□□이 청구한 심판 청구를 인용한 사실은 인정된다. 그러나 행정소송에 있어 법원이 조세심판원의 심판 내용 및 결과에 기속되는 것은 아니다.

3. 결론

 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.