사실관계
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판단 결과
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핵심 쟁점
- 이 사건 부동산의 실지양도가액을 원고가 신고한 낮은 매매대금으로 볼 것인지, 당초 매매계약상 매매대금으로 볼 것인지
- 원고와 양수인들이 작성한 구분 점포별 매매계약서가 매매대금을 낮춘 다운계약서에 해당하는지
- 원고가 당초 매매계약상 계약금·중도금·잔금을 실제 지급받았다고 볼 수 있는지
- 당초 매매대금을 전제로 한 양도소득세 경정·고지처분의 적법 여부
판례 포인트
- 양도인과 양수인이 당초 매매계약 후 매매대금을 낮춘 계약서를 다시 작성한 사실이 인정되면, 신고가액이 아니라 당초 매매대금이 실지양도가액으로 인정될 수 있다.
- 법원은 계약서뿐 아니라 확인서, 내용증명, 영수증, 통장 입금 내역, 증언 등을 종합하여 실제 매매대금 지급 여부를 판단하였다.
- 양수인 측 세무조사에서 확인된 취득가액과 양도인의 신고 양도가액이 불일치하는 경우, 과세자료 통보를 통해 양도인에 대한 경정처분이 이루어질 수 있다.
- 납세자가 실제 수령액이 신고가액에 불과하다고 주장하더라도, 당초 계약과 대금 지급 관련 문서가 이를 배척하면 처분 취소 주장이 받아들여지기 어렵다.
자주 묻는 질문
부동산 양도 후 다운계약서를 작성한 경우 양도가액은 어떤 금액으로 보나요?
서울행정법원은 원고가 이 사건 부동산을 당초 총 매매대금으로 매도한 뒤, 매매대금을 낮춘 구분 점포별 다운계약서를 다시 작성했다고 보았습니다. 계약금, 중도금, 잔금 지급 관련 확인서와 영수증 등을 근거로 당초 매매대금을 실지 양도가액으로 보아 과세한 처분이 적법하다고 판단했습니다.
양도인이 실제로 당초 매매대금을 모두 받지 않았다고 주장하면 과세처분이 취소될 수 있나요?
원고는 당초 계약금액을 모두 받은 사실이 없다고 주장했지만, 법원은 확인서, 내용증명, 영수증, 계좌 입금 내역 등을 종합해 당초 매매대금에 따른 지급이 있었다고 보았습니다. 따라서 원고의 주장은 받아들여지지 않았고, 양도소득세 부과처분 취소 청구는 기각되었습니다.
부동산을 여러 사람에게 나누어 매도한 계약서가 있으면 낮아진 총액을 양도가액으로 인정받을 수 있나요?
이 사건에서 원고는 당초 CCC와 일괄 매매계약을 체결한 뒤 CCC 외 3명과 구분 점포별 계약서를 작성하면서 총 매매대금을 낮추었습니다. 법원은 이를 다운계약서 작성으로 보았고, 낮아진 계약서 금액이 아니라 당초 일괄 매매계약의 매매대금을 양도가액으로 판단했습니다.
서울행정법원 2022구단69820 사건에서 양도소득세 부과처분은 왜 적법하다고 판단됐나요?
서울행정법원은 원고가 이 사건 부동산을 당초 매매대금으로 양도한 뒤, 매매대금을 낮춘 다운계약서를 작성해 양도소득세를 신고했다고 보았습니다. 계약금·중도금·잔금 수령 관련 자료가 당초 매매대금에 부합한다고 판단해, 세무서의 경정·고지 처분은 적법하다고 보았습니다.
판결 내용
- 양도
- 서울행정법원-2022-구단-69820
- 귀속년도 : 2023
- 심급 : 1심
- 등록일자 : 2024.01.09.
- 생산일자 : 2023.12.08.
- 진행상태 : 완료
요지
부동산의 양도인과 양수인은 이중계약서 작성으로 매매대금을 낮춘 사실이 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액은 당초 매매대금을 실거래가액으로 봄이 타당함
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
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사 건 |
2022구단69820 양도소득세부과처분취소 |
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원 고 |
AAA |
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피 고 |
○○세무서장 |
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변 론 종 결 |
2023. 11. 10. |
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판 결 선 고 |
2023. 12. 08. |
주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 20xx. x. x. 원고에게 한 201x년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 20xx. x. xx. 및 20xx. x. xx. ○○시 *구 ***1가길 ** 소재 **상가 118호 외 9개의 상가점포(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득하였고, 2010. 2. 5. CCC 외 3명에게 이 사건 부동산을 양도한 후 20xx. x. x. 총 양도가액을 ***,000,000원, 취득가액을 ***,000,000원으로 하여 양도소득세 **,000,000원을 신고·납부하였다.
나. SS세무서장은 2018년 CCC에 대한 양도소득세 조사 중 이 사건 부동산의 취득가액이 원고가 신고한 양도가액과 상이한 사실을 확인하고 피고에게 과세자료를 통보하였고, 피고는 이 사건 부동산의 실지양도가액을 *00,000,000원으로 보아 20xx. x. x. 원고에게 20xx년 귀속 양도소득세 ***,000,000원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건처분’이라 한다).
다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2021. 11. 8. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2022. 7. 21. 원고의 심판청구를 기각하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
원고는 이 사건 부동산의 매도를 소외 DDD에게 위임하였는데 당초 DDD는 이 사건 부동산을 CCC에게 대금 *억 원에 일괄 매매하기로 계약을 체결하였다가 CCC가 자금 부족을 호소하여 CCC 외 3인에게 이 사건 부동산을 쪼개어 총 *억 *천만원에 매각하였다. 원고는 CCC로부터 *억 원을 받은 사실이 없으므로 이 사건 처분은 위법하다.
나. 인정사실
1) 원고는 20xx. x. x. CCC와 사이에 이 사건 부동산을 대금 *억 원(계약금 *천만 원)에 매도하되, 20xx. x. x. 중도금 지급시 구분 점포별 매매계약서를 작성하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 CCC로부터 계약금 *천만 원을 지급받았다.
2) 이후 원고는 CCC, KKK, YYY, XXX와 사이에 아래와 같이 구분 점포별 매매계약서를 작성하면서 매매대금을 합계 *억 *천만 원으로 낮추어 소위 다운계약서를 작성하였고 그에 따라 양도소득세를 신고하였다.
3) 원고는 20xx. x. x. CCC에게 이 사건 매매계약의 중도금으로 *억 원을 수령하였다는 확인서를 작성해 주었다. CCC는 20xx. x. x. 원고에게 이 사건 매매계약의 매매대금 x억 원 중 계약금 x천만 원, 중도금 x억 원을 이미 지급하였고, 잔금 x억 x천만 원 중 x천만 원은 땅지분 계약금으로 지급한 x천만 원으로 상계하고 나머지 x억 x천만 원을 20xx. x. x. 지급하겠다는 내용의 내용증명을 보냈다. 원고는 20xx. x. x. CCC에게 이 사건 매매계약의 잔금 *억 *천만 원을 지급받았다는 영수증을 작성해 주었다.
4) 이 사건 매매계약 관련하여 원고의 통장에 입금된 금원은 20xx. x. x. x천만원, 20xx. x. x. **,000,000원, 20xx. x. x. ***만 원, 20xx. x. x. *억 *천만 원, 20xx. x. x. *,900만 원, 20xx. x. x. *00만 원 합계 ***,000,000원이다.
[인정근거] 앞서 인정한 증거, 갑 제8, 9호증, 을 제1호증의 각 기재, 증인 CCC의 일부
증언, 변론 전체의 취지
다. 판단
위 인정사실에 의하면, 원고는 CCC에게 이 사건 부동산을 총 매매대금 *억 원으로 정하여 매도한 뒤 CCC, KKK, YYY, XXX와 사이에 총 매매대금을 *억 *천원으로 낮춘 다운계약서를 다시 작성하였고, CCC로부터 20xx. x. x. 계약금 *천만 원, 20xx. x. x.중도금 *억 원, 20xx. x. x. 상계의 의사표시가 있었던 *천만 원을 제외한 잔금 *억 *천만 원을 각 지급받음으로써 20xx. x. x.이 사건 부동산을 양도하였다고 봄이 상당하다.
따라서 이 사건 부동산의 양도가액은 당초 매매대금인 *억 원이라고 할 것이므로 이를 전제로 한 이 사건 처분은 적법하고 이에 반하는 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.