토지의 수용가액을 시가로 보아 이루어진 처분은 적법함

상세내용

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2021. 10. 1. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 161,761,540원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

 가. 원고는 1987. 2. 3. OO OO군 OO면 OO리 AA(이하 ‘이 사건 제1 분할 전 토지’라 하고, 이하 리 이하만으로 표시하여 토지를 특정하기로 한다)를, 1986. 6. 7. OO리 BB(이하 ‘이 사건 제2 분할 전 토지’라 한다)를 각 취득하였다.

 나. 2016. 4. 5. 이 사건 제1, 2 분할 전 토지 및 OO리 CC는 다음 표 기재와 같이 분할되었다.

 다. 원고는 2016. 11. 2. OO리 DD 및 OO리 EE에 관하여 같은 날 공익사업을 위한 협의취득을 원인으로 하는 소유권이전등기를 OO도 앞으로 각각 마쳐주었다. 한편 진AA은 2017. 2. 16. OO리 FF에 관하여 같은 날 공익사업을 위한 협의취득을 원인으로 하는 소유권이전등기를 OO도 앞으로 마쳐주었다.

 라. 이후 원고는 2016. 12. 20. 형인 진BB에게 분할 후 OO리 GG(이하 ‘이 사건 제1 토지’라 한다), 분할 후 OO리 HH(이하 ‘이 사건 제2 토지’라 하고, 이 사건 제1, 2 토지를 합하여 ‘이 사건 각 토지’라 한다) 및 OO리 II를 양도(이하 그중 이 사건 각 토지의 양도를 ‘이 사건 양도’라 한다)하고, 2017. 2. 16. 이 사건 제1 토지의 양도가액을 88,320,729원(1㎡당 18,606원), 이 사건 제2 토지의 양도가액을 67,235,947원(1㎡당 18,089원), OO리 II의 양도가액을 4,443,324원으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 56,637,760원을 신고ㆍ납부하였다.

 마. 피고는 OO리 DD(이하 ‘이 사건 제1 비교대상토지’라 한다)의 2016. 11. 2.자 수용가액인 1㎡당 49,350원을 이 사건 제1 토지의 시가로 보고, OO리 FF(이하 ‘이 사건 제2 비교대상토지’라 하고, 이 사건 제1, 2 비교대상토지를 합하여 ‘이 사건 각 비교대상토지’라 한다)의 2017. 2. 16. 자 수용가액(이하 합하여 ‘이 사건 각 수용가액’이라 한다)인 1㎡당 41,150원을 이 사건 제2 토지의 시가로 본 다음, 원고가 이 사건 각 토지를 특수관계인인 진BB에게 저가 양도한 것으로 보아, 소득세법 제101조 제1항의 부당행위계산 부인 규정을 적용하여, 2021. 10. 1. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 161,761,540원[= 산출세액 248,358,801원 + 가산세 57,511,739원 – 각종 공제세액(법정공제, 기납부내역) 144,118,989원]의 부과처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 13, 14호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

 별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

 가. 원고 주장의 요지

 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하므로 전부 또는 일부 취소되어야 한다.

 1) 이 사건 각 토지와 이 사건 각 비교대상토지의 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사하지 않고, 이 사건 각 수용가액의 근거가 된 감정가액은 시가보다 부풀려진 금액이므로, 이 사건 각 비교대상토지에 대한 이 사건 각 수용가액을 이 사건 각 토지의 시가로 볼 수 없는바, 결국 보충적 평가방법에 따라 이 사건 각 토지의 개별공시지가를 이 사건 각 토지의 시가로 보아야 한다. 이 사건 양도는 시가에 따른 경제적으로 합리적이고 정상적인 거래이므로, 이 사건 양도에 대하여 소득세법 제101조 제1항이 적용되지 않는다.

 2) 설령 이 사건 양도에 소득세법 제101조 제1항이 적용된다고 하더라도, OO리 OO에 관한 2016. 3. 14. 자 거래의 1㎡당 거래가격 18,156원이나, OO리 OOO에 관한 2019년 1㎡당 수용단가 13,867원(임야), 24,633원(전)이나 OO리 CC에 관한 2018. 5. 14. 자 거래의 1㎡당 거래가격 22,644원이 이 사건 각 토지의 시가로 인정되어야 한다.

 나. 소득세법 제101조 제1항 적용 여부

 1) 관련 규정

 소득세법 제101조, 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것) 제167조 제3항 제1호, 제4항에 의하면, 양도소득이 있는 거주자가 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격(시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)으로 자산을 양도한 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있다.

 한편 시가에 대한 구 상속세 및 증여세법(2016. 12. 20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것) 제60조 제1항, 제2항은 원칙적으로 평가기준일 현재의 시가에 따르고, 시가는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 위 조항의 위임을 받은 구 상속세 및 증여세법 시행령(2017. 2. 7. 대통령령 제27835호로 개정되기 전의 것) 제49조는 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 해당 재산에 대한 매매거래가액(제1호), 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액 평균액(제2호), 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액(제3호)을 말한다고 규정하고 있고(제1항), 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다(제4항).

 2) 구체적 판단

 가) 갑 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

 (1) OO군은 2016. 6. 8. ‘OOㆍOO OO 개설공사’ 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 위하여 주식회사 AA감정평가법인 OO지사(이하 ‘AA’이라 한다) 및 주식회사 BB감정평가법인 OO지사(이하 ‘BB’라 하고, AA과 합하여 ‘이 사건 각 감정평가법인’이라 한다)에 이 사건 각 비교대상토지 등에 관하여 가격시점을 2016. 10. 31.로 정하여 감정평가를 의뢰하였다.

 (2) 이 사건 각 감정평가법인은 모두 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다), 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙 등에 따라 평가대상토지와 동일 또는 유사하다고 인정되는 인근의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가지수, 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등 기타 가격형성요인을 종합적으로 참작하여 감정평가를 실시하였다.

 (3) 이에 따라 이 사건 각 감정평가법인은, 모두 토지보상법 시행규칙 제22조 제3항 등에 따라 이 사건 각 비교대상토지 인근에 위치한 토지로서 이 사건 각 비교대상토지와 용도지역, 주위 환경, 이용 상황 등이 동일 또는 유사한 OO리 OOOO(이하 ‘이 사건 비교표준지’라 한다)를 공시지가 비교표준지로 선정하고, 토지보상법 제70조 제4항에 따라 2016. 1. 1.을 공시기준일로 하는 표준지 공시지가를 선정하였으며, 이 사건 비교표준지 인근 지역에 위치한 토지의 실거래사례 중 OO리 OOOOO에 관한 2016. 3. 7. 자 거래(이하 ‘이 사건 비교거래사례’라 한다)를 거래사례로 선정하였다.

 구체적으로 AA은 아래 [표 1] 기재와 같은 이 사건 비교표준지 인근 지역에 위치한 토지의 실거래사례 중 #2(이 사건 비교거래사례)를 거래사례로, BB는 아래 [표 2] 기재와 같은 이 사건 비교표준지 인근 지역에 위치한 토지의 실거래사례 중 #2(이 사건 비교거래사례)를 거래사례로 각 선정하였다.

[표 1]

[표 2]

 (4) 이 사건 각 감정평가법인은 이 사건 비교표준지를 기준으로 아래 표 기재와 같이 시점수정, 지역요인ㆍ개별요인ㆍ기타요인 비교 등의 과정을 거쳐 감정평가액을 산출하였는데, 이 사건 각 감정평가법인은 모두 이 사건 제1 비교대상토지는 이 사건 비교표준지보다 개별요인 중 접근 항목에서 열세하고 자연환경 항목에서 우세하며, 이 사건 제2 비교대상토지는 이 사건 비교표준지보다 개별요인 중 접근 항목에서 열세하다고 판단하여 개별요인에 이를 반영하였다.

 (5) 이 사건 각 감정평가법인은 2016. 10.경 감정평가서를 작성하였는데, AA의 이 사건 제1 비교대상토지에 대한 감정평가액은 1㎡당 50,200원(갑 제7호증의1 29쪽 참조), 이 사건 제2 비교대상토지에 대한 감정평가액은 1㎡당 41,900원(갑 제7호증의 1 26쪽 참조)이고, BB의 이 사건 제1 비교대상토지에 대한 감정평가액은 1㎡당 48,500원(갑 제7호증의 2 41쪽 참조), 이 사건 제2 비교대상토지에 대한 감정평가액은 1㎡당 40,400원(갑 제7호증의 2 36쪽 참조)이다.

 (6) 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 제1 비교대상토지에 대한 감정평가액 산술평균액에 따라, 이 사건 제1 비교대상토지의 2016. 11. 2. 자 수용가액은 1㎡당 49,350원으로, 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 제2 비교대상토지에 대한 감정평가액 산술평균액에 따라, 이 사건 제2 비교대상토지의 2017. 2. 16. 자 수용가액은 1㎡당 41,150원으로 각 결정되었다.

 나) 위 인정사실과 앞서 든 증거들 및 갑 제5, 6, 8, 9호증, 을 제5호증의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 제1 비교대상토지의 2016. 11. 2. 자 수용가액은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 이 사건 제1 토지의 시가로, 이 사건 제2 비교대상토지의 2017. 2. 16. 자 수용가액은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 이 사건 제2 토지의 시가로 볼 수 있다고 할 것이다. 따라서 이와 같은 전제에서 이 사건 양도에 대하여 소득세법 제101조 제1항에서 정한 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 부당행위계산 부인의 대상이 된다고 본 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다(이 사건 각 수용가액을 이 사건 각 토지의 시가로 보는 이상, OO리 OO에 관한 2016. 3. 14. 자 거래의

거래가격 등이 이 사건 각 토지의 시가로 인정되어야 한다는 원고의 주장에 대하여는 별도로 살펴보지 아니한다).

 (1) 아래 사진에서 확인되는 것처럼 이 사건 제1 비교대상토지와 이 사건 제1 토지는 2016. 4. 5. 이 사건 제1 분할 전 토지에서 분할된 토지들로 연접해 있고, 이 사건 제2 비교대상토지와 이 사건 제2 토지도 연접해 있다. 이 사건 양도 무렵 이 사건 제1 비교대상토지와 이 사건 제1 토지의 지목은 모두 ‘임야’이고, ‘전’ 또는 ‘전’에 부속하는 용도로 사용되었으며, 도로에 접하는 부분이 존재하였다. 이 사건 양도 무렵이 사건 제2 비교대상토지와 이 사건 제2 토지의 지목은 모두 ‘임야’이고, 이 사건 제2 비교대상토지는 전부 ‘임야’로, 이 사건 제2 토지는 대부분 ‘임야’로 사용되었으며, 이 사건 제2 비교대상토지와 이 사건 제2 토지 모두 적어도 농로에 접하는 부분이 존재하였던 것으로 보인다. 또한 원고와 원고의 형인 전BB 사이에 이루어진 이 사건 양도의 계약일은 2016. 12. 20.로, 이 사건 각 수용가액의 근거가 된 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 각 비교대상토지에 대한 감정평가액의 가격시점인 2016. 10. 31.과 시기적으로 근접해 있다.

 한편 이 사건 각 비교대상토지와 이 사건 각 토지의 면적과 형태가 상이하나, 위 각 토지의 지목이나 이용현황이 면적과 형태에 큰 영향을 받지 않는 ‘임야’나 ‘전’인점, 이 사건 제1 비교대상토지와 이 사건 제1 토지의 2017년과 2018년 공시지가 및 이 사건 제2 비교대상토지와 이 사건 제2 토지의 2015년 내지 2018년 공시지가가 동일한 점 등에 비추어 면적과 형태의 차이가 이 사건 각 비교대상토지와 이 사건 각 토지의 거래가액에 큰 영향을 미칠 것으로 보이지 않는다. 따라서 이 사건 각 토지와 이 사건 각 비교대상토지는 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 대부분 동일하거나 유사하다고 평가할 수 있다.

 (2) 이 사건 각 감정평가법인은 모두 토지보상법 시행규칙 제22조 제3항 등에 따라 이 사건 각 비교대상토지 인근에 위치한 토지로서 용도지역, 주위 환경, 이용 상황 등이 이 사건 각 비교대상토지와 동일 또는 유사하다고 보아 이 사건 각 비교대상토지의 공시지가 비교표준지로 이 사건 비교표준지를 선정하였는데, 여기에 어떠한 위법이나 부당이 있다고 보이지 않는다. 또한 이 사건 각 감정평가법인은 이 사건 제1 비교대상토지가 이 사건 비교표준지와 지역요인에서 동일하고 개별요인 중 접근 항목에서 열세이고 자연환경 항목에서 우위라고 평가하였고, 이 사건 제2 비교대상토지가 이 사건 비교표준지와 지역요인에서 동일하고 개별요인 중 접근 항목에서 열세라고 평가하였는바, 여기에도 어떠한 위법이나 부당이 있다고 보이지 않는다.

 (3) 이 사건 각 감정평가법인은 인근 지역의 실거래자료 중 이 사건 비교거래사례를 거래사례로 선정하였는데, 이 사건 각 감정평가법인이 각 감정평가서에서 제시한 인근 지역의 실거래자료 중 이 사건 비교거래사례만 유일하게 대상 토지의 지목과 용도지역이 이 사건 비교표준지와 전부 일치하는 점, 이 사건 비교거래사례의 거래일은 2016. 3. 7.로, 이 사건 사업의 사업인정고시일인 2016. 4. 21.로부터 약 한 달 전인 점, 원고는 이 사건 비교거래사례가 외지인의 투기적ㆍ비정상적 거래로서 그 매매가격이 시가보다 부풀려졌다고 주장하나, 이 사건 비교거래사례가 투기적ㆍ비정상적 거래로서 그 매매가격이 시가보다 부풀려졌다고 볼 만한 뚜렷한 자료가 없고, 원고가 주장하는 이 사건 비교거래사례 매도인인 CC법인의 거래 형태, 매수인의 거주지 등의 사정들만으로는 이 사건 비교거래사례가 투기적ㆍ비정상적 거래로서 그 매매가격이 시가보다 부풀려졌다고 단정하기 어려운 점 등을 고려할 때 이 사건 각 감정평가법인이 이 사건 비교거래사례를 거래사례로 선정한 것은 타당한 것으로 보인다. 한편 이 사건 각 감정평가법인은 기타요인 보정률과 관련하여 차이를 보였으나, 그 보정률 수치가 AA의 경우 ‘2.8’, BB의 경우 ‘2.7’로 상당히 유사하다. (4) 위와 같은 사정들에 원고는 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 제1 비교대상토지에 대한 감정평가액 산술평균액에 이 사건 제1 비교대상토지에 관하여 공익사업을 위한 협의취득을 원인으로 하는 소유권이전등기를 OO도 앞으로 마쳐주었고, 진AA도 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 제2 비교대상토지에 대한 감정평가액 산술평균액에 이 사건 제2 비교대상토지에 관하여 공익사업을 위한 협의취득을 원인으로하는 소유권이전등기를 OO도 앞으로 마쳐주었으며, 위 각 감정평가액에 대하여 이의제기가 있었다고 볼 만한 자료가 없는 점까지 더하여 보면, 이 사건 각 감정평가법인의 이 사건 각 비교대상토지에 대한 공시지가 비교표준지와 인근 거래사례 선정 및 그 이후 보정을 함에 있어 어떠한 위법이나 부당이 있다고 보기 어렵고, 그와 같이 보는 이상 이 사건 각 수용가액은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 할 것이다.

 (5) 원고는 조세심판원이 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매사례가액이 있어도 현황이 다른 경우에는 이를 증여재산가액의 시가로 평가할 수 없다는 법리하에 부당행위계산 부인의 정당성을 판단해 왔는데, 피고는 위 법리에 상반되는 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 평등원칙 내지 신뢰보호의 원칙에 위배되어 위법하다는 취지로도 주장하나, 구체적인 사안에 대한 조세심판원 결정을 피고의 공적인 견해 표명이라고 보기 어렵고, 피고가 동일한 사안에 대하여 합리적 이유 없이 차별적 처분을 하였다고 볼 만한 자료도 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

 4. 결론

 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.