취득가액 및 양도가액은 거래당사자간의 실질거래가액임

상세내용

주 문

1. 피고가 2021. 5. 3. 원고에 대하여 한 2015년도 귀속 양도소득세 192,320,184원 및 가산세 134,604,886원의 부과처분 중 양도소득세 116,320,184원 및 81,412,496원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 5분의 3은 원고가, 5분의 2는 피고가 각 부담한다.

청 구 취 지

주문 제1항 기재 양도소득세 부과처분을 전부 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2013. 3. 27. AAA유한회사로부터 00시 00구 00동 000 AAA타운상가 1동 지하1층 101호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 채권최고액 12억 8,000만 원으로 하여 설정된 근저당권부 채권을 2억 9,510만 원에 양수하였다.

나. 원고는 2013. 5. 21. 임의경매절차(AA지방법원 AA지원 0000타경0000)에서 이 사건 부동산을 8억 100만 원에 낙찰받은 다음 전항에서 양수받은 채권에 대한 배당금 776,246,460원으로 매각대금 일부를 상계하고 나머지 24,753,540원을 납부하였다.

다. 원고는 2015. 3. 20. 이 사건 부동산을 이AA에게 양도하고 2015. 4. 10. 소유권 이전등기를 마친 다음 2015. 5. 18. 이 사건 부동산의 매입가액을 경락가액인 8억 100만 원으로 하여 취득세 36,846,000원을 더한 837,846,000원을 취득가액으로, 8억 4,000만 원을 양도가액으로 하여 납부할 세금이 없는 것으로 양도소득세를 신고하였다.

라. 피고는 이 사건 부동산의 매입가액을 경락가액이 아닌 채권매입가액 2억 9,510만 원과 실제로 법원에 매각대금으로 납부한 24,753,540원으로 계산하여야 한다는 이유로, 취득가액은 위 금액들에 취득세 36,846,000원을 더한 356,699,540원으로, 양도차익은 483,300,460원으로 산정하여 2021. 5. 3. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세 326,925,070원(과소신고가산세 19,232,018원, 납부불성실가산세 115,372,878원 포함)을 경정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2021. 5. 14. 조세심판을 청구하였으나, 조세심판원은 2022. 9. 29. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 8호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

1) 이 사건 부동산의 매입가액은 법원의 경매절차에서 인정받은 8억 100만 원임에도 이 사건 부동산이 아닌 근저당권부 채권의 매입액을 이 사건 부동산의 매입가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 법령의 근거 없이 이루어진 것으로서 위법하여 취소되어야 한다.

2) 또 원고가 이 사건 부동산을 실제로 양도한 금액은 매매계약서상 8억 4,000만원이 아니라 6억 5,000만 원이므로, 이 점에서도 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

3) 이 사건 처분은 제척기간 만료 3개월 직전에 이루어진 세무조사와 그에 따른 과세전적부심사 절차의 생략 등 원고의 방어권을 중대하게 침해한 절차적 하자가 존재한다.

다. 판단

1) 절차적 하자 주장에 대한 판단

갑 제1, 9, 10, 11호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면 피고가 부과제척기간이 임박한 2021. 2. 초경 원고에게 세무조사 사전통지서를 발송하고, 원고가 2021. 3. 16. 해명서를 제출하였으나 피고는 2021. 3. 24.경 원고에게 양도소득세(가산세 포함)를 부과할 예정이라는 세무조사 결과를 통지한 사실, 원고가 2021. 4. 19.경 피고에게 과세전적부심사를 청구하였으나 피고는 심사제외 처리한 뒤 2021. 5. 3. 이 사건 처분을 한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 이 사건 부동산의 양도로 인한 양도소득세 부과의 제척기간이 과세예고 통지일부터 3개월 이내인 2021. 5. 31. 만료되는 이상 국세기본법 제81조의15 제2항 제3호에 따라 피고로서는 과세전적부심사 기회를 부여하지 않을 수 있고, 원고가 이의신청, 심사청구, 심판청구, 행정소송 등을 통하여 이 사건 처분에 대하여 다툴 수 있는 절차가 보장되어 있으므로, 달리 피고가 원고의 양도소득세 신고와 달리 이 사건 부동산의 양도로 인한 양도소득세를 경정·고지할 수 있음을 알고서도 세무조사를 고의로 늦추어 원고가 과세전적부심사 절차를 밟지 못하도록 하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없는 이상 이 사건 처분에 원고가 주장하는 절차상 하자가 존재한다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

2) 취득가액 주장에 대한 판단

구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호 가목에서 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 취득가액은 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 그리고 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 아래 3)항에서 보는 것과 같이 원고가 이 사건 부동산을 6억 5,000만 원에 매도한 점을 종합하면, 이 사건 부동산의 경락가액이 매입가액에 해당하지 않음을 전제로 양도차익을 계산한 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

㉮ 원고는 소위 은행 부실채권(NPL, Non Performing Loan)을 저가에 양수하고 이 사건 부동산에 관한 근저당권을 이전받음으로써 이 사건 부동산을 고가에 낙찰받더라도 명목상의 채권 원리금에 대한 배당금으로 그 매각대금 대부분을 상계 처리할 수 있는 법적 지위에 있었고, 제3자가 저가에 이 사건 부동산을 낙찰받음으로써 그 매각대금 상당액을 배당받는 것보다는 원고 본인이 이 사건 부동산을 고가에 낙찰받은 뒤 전매할 때 취득비용을 최대한 공제받는 것이 원고의 경제적 이익을 극대화하는 방법이 된다. 실제로 이 사건 부동산에 대한 7차 경매기일에서 원고는 최저입찰가 218,239,000원의 4배 가까이 되는 8억 100만 원에 이 사건 부동산을 매수하였다.

㉯ 결국 원고의 부실채권 양수는 경매 절차에서 배당금을 지급받기 위한 것이 아니라 이후 부동산을 낙찰받아 전매하기 위한 연속적인 일련의 거래 과정의 일부로 이해할 수 있고, 원고의 이익은 부실채권의 거래로 인한 것이 아니라 부실채권 인수를 통하여 이 사건 부동산을 저가에 매수한 뒤 이를 고가에 매도함으로써 발생한 것으로 보는 것이 실제 거래의 양상에 부합한다.

㉰ 원고가 이 사건 부동산을 취득하면서 실제로 지출한 금원은 경락가액 8억100만 원이 아니라 채권매입가액 2억 9,510만 원과 실제로 법원에 매각대금으로 납부한 24,753,540원이다. 비록 경락가액 8억 100만 원이 감정가 18억 5,500만 원의 43%에 해당하는 금액이기는 하나, 이 사건 부동산에 관한 경매절차에서 유찰이 계속되어 6차 경매기일에서 최저입찰가가 311,770,000원까지 하락하였음에도 낙찰이 되지 않던 상황에서 최저입찰가의 4배에 이르고 실제로는 대부분 상계처리된 금액을 이 사건 부동산의 정상적인 매입가액으로 볼 수는 없다.

3) 양도가액 주장에 대한 판단

구 소득세법 제96조 제1항에 의하면 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따르도록 되어 있는바, 갑 제3, 5호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면 원고가 이 사건 부동산을 이AA에게 6억5,000만 원에 매도한 사실을 인정할 수 있고, 갑 제8호증, 을 제3호증의 각 기재는 이러한 사실인정에 방해가 되지 않으므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 있다.

그렇다면 원고의 이 사건 부동산 양도로 인한 양도차익은 293,300,460원(=650,000,000원 – 356,699,540원)이 되고, 기본공제액 2,500,000원을 뺀 과세표준 290,800,460원을 기준으로 원고가 납부하여야 할 양도소득세는 40%의 세율로 계산한 116,320,184원에 과소신고가산세 11,632,018원, 납부불성실가산세 69,780,478원을 모두 더한 197,732,680원이 된다,

3. 결론

따라서 이 사건 처분 중 가산세 포함 197,732,680원의 부과를 명하는 부분을 초과한

부분은 위법하여 취소되어야 할 것인바, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으

므로 이를 일부 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.