토지를 명의신탁한 것으로 보아 명의신탁자에게 소득이 귀속되어야 하는지 여부

상세내용

주 문

1. 피고 ㅁㅁ세무서장이 2023. 3. 1. 원고 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 주식회사에게 한 2017년 귀속 법인세 204,841,150원의 부과처분과 피고 ㄹㄹ세무서장이 2023. 4. 18. 원고 ㅂㅂㅂ에게 한 2017년 귀속 종합소득세 226,586,060원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 기초 사실

가. 원고 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 주식회사(이하 ‘원고 회사’라 한다)는 부동산 매매 및 분양대행업을 영위하는 업체이고, 원고 ㅂㅂㅂ은 원고 회사의 대표이사이다.

나. ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ은 농업회사법인 AAA 주식회사(이하 ‘AAA㈜’라 한다)에 대한 세무조사를 실시한 결과, 원고 회사가 AAA㈜ 명의로 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○외 11필지 또는 그 지분(이하 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 하고, 개별 토지는 그 순번을 붙여 약칭한다) 등을 아래 표와 같이 취득했다가 되팔아 수익을 얻었으면서 법인세를 신고하지 않았다고 보아 관련 과세자료를 관할 세무관서에 넘겨주었다.

다. 피고 ㅁㅁ세무서장은 이 사건 각 토지와 관련한 수입금액과 양도차액 등을 포함하여 2023. 3. 1. 원고 회사에게 2017년 귀속 법인세 204,841,150원을 경정․고지하고(이하 ‘이 사건 법인세 부과처분’이라 한다), 수입금액 신고누락액 564,816,700원을 대표이사인 원고 ㅂㅂㅂ에 대한 상여로 소득처분하여 소득금액변동통지를 했다. 라. 피고 ㄹㄹ세무서장은 원고 ㅂㅂㅂ이 위 수입금액 신고누락액 564,816,700원을소득금액에 합산하여 종합소득세를 신고하지 않음에 따라 2023. 4. 18. 2017년 귀속종합소득세 226,586,060원을 경정․고지했다(이하 ‘이 사건 소득세 부과처분’이라 하고, 이 사건 법인세 부과처분과 통틀어 ‘이 사건 각 처분’이라 한다). 마. 원고들은 이에 불복하여 조세심판청구를 했고, 조세심판원은 2024. 6. 10. 원고회사가 실제로 이 사건 각 토지를 위탁받아 매도했는지 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하라는 결정을 했다. 바. 피고들은 조세심판 결정에 따라 재조사한 결과 이 사건 각 처분을 유지하기로하고 이를 원고들에게 통지했다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5 내지 9호증(가지번호 있는 것 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 위법성에 관한 판단

가. 원고들의 주장

1) 원고 회사는 이 사건 제11 토지 및 이 사건 제12 토지 중 165/3,429 지분의 매매에는 관여하지 않았다. 2) 원고 회사는 이 사건 제11 토지와 이 사건 제12 토지 중 165/3,429 지분을 제외한 나머지(이하 ‘이 사건 쟁점 토지’라 한다)를 소유자인 AAA㈜로부터 위탁받아매매하고 소정의 수수료를 받았을 뿐이다. 그런데도 피고들은 AAA㈜는 명의수탁자일 뿐이고 원고 회사가 이 사건 쟁점 토지의 실소유자로서 양도차익 등으로부터 이익을 취했다고 보아 이 사건 각 처분을 하였으므로, 실질과세원칙을 위반하여 위법하다.

나. 판단

1) 인정 사실 앞서 든 증거, 갑 제2 내지 4, 10, 11, 13 내지 21, 23, 24, 26, 30, 34, 35호증, 을 제7, 8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 아래 사실이 인정된다.

가) AAA㈜는 2017. 2. 11. BBB, CCC으로부터 이 사건 제1 토지 등을67,140,800원에 매수하여 2017. 4. 10. 소유권이전등기를 마쳤고, 2016. 11. 22. DDDDDDD기념사업회로부터 이 사건 제2 내지 6 토지 등을 96,921,500원에 매수하여2016. 12. 9. 소유권이전등기를 마쳤으며, 2016. 12. 20. 이 사건 제7 내지 12 토지 등을 경매절차(○○지방법원 ○○지원 20○○타경○○○)에서 952,150,000원에 매수하여2016. 12. 22. 소유권이전등기를 마쳤다.

나) 원고 회사는 이 사건 쟁점 토지에 관하여 최종 매수인으로부터 대금을 받아그중 일부를 AAA㈜에게 송금했다. 원고 회사가 대금을 받은 내역과 AAA㈜에게송금한 내역은 아래 표와 같다.

다) 원고 회사가 이 사건 쟁점 토지 최종 매수인으로부터 대금을 받은 후 그들앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

라) AAA㈜의 실제 운영자인 EEE은 2023. 1. 20. ‘농업을 경영할 의사가 전혀 없음에도 자신이 운영하던 AAA㈜ 등 명의로 농지를 취득하여 매수가보다 높은가격으로 다른 사람에게 되팔아 시세차익을 얻기로 마음먹고, 2016. 12. 1.부터 2017.9. 11.까지 이 사건 쟁점 토지를 비롯하여 합계 41필지의 농지를 매수하고, 거짓으로농지취득자격증명을 발급받았으며, 이후 불특정 다수인에게 위 농지들을 공유지분 등의 형태로 매도함으로써 농지법을 위반하였다’는 범죄사실로 징역 1년 및 집행유예 2년의 유죄판결을 선고받았고(○○지방법원 20○○고단○○○○), 그 판결은 확정되었다.

마) 원고 회사는 이 사건 각 토지 등을 AAA㈜에 명의신탁하여 ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣을 위반하였다는 이유로 광주시장(이 사건 제1 토지), 의정부시장(이 사건 제2 내지 6 토지), ○○군수(이 사건 제7 내지 12 토지)로부터 과징금부과처분을 받았다. 원고 회사는 ○○시장, ○○군수를 상대로 과징금부과처분 취소 소송을 제기하였고(○○지방법원 20○○구합○○○○○, ○○지방법원 20○○구합○○○○○, 이하 ‘선행 행정사건’이라 한다), 아래와 같이 원고 회사와 AAA㈜ 사이에 명의신탁관계가 있다고 보기 어렵다는 이유로 과징금부과처분을 취소하는 판결을 받았으며, 그대로 확정되었다.

바) 경기○○FF경찰서 사법경찰관은 2022. 12. 22. 원고들이 이 사건 제1 토지등을 AAA㈜에게 명의신탁하였다는 혐의에 대하여, AAA㈜가 이 사건 제1 토지 등을 매수하여 원고 회사에게 매매대행을 위탁했다는 주장을 쉽게 배척할 수 없으므로증거가 불충분하여 혐의없다는 내용의 불송치결정을 했다.

2) 구체적 판단 앞서 인정한 사실, 갑 제27, 31, 32호증, 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래 사정을 종합하면, 원고 회사가 이 사건 각 토지를 매수하면서 AAA㈜에 명의신탁해두고 이를 되팔아 차익을 취했다고 보기 어렵다. 이를 전제로 한 이 사건 각 처분은 위법하다.

가) 원고 회사가 이 사건 제11 토지 및 이 사건 제12 토지 중 165/3,429 지분과매매에 관여했음을 인정할 아무런 증거가 없다(이 법원은 2025. 9. 9.자 석명준비명령으로 이에 대한 증명을 촉구했지만 피고들은 응하지 않았다).

나) 원고 회사는 AAA㈜가 이 사건 쟁점 토지 소유권이전등기를 넘겨받기 전에 이를 되팔 매수인을 물색하여 매매계약을 체결하고, 그로부터 매매대금 일부를 미리 받았다. 이러한 거래행태는 쉽게 보기 어려우나, 원고 회사는, AAA㈜로부터 사전에 포괄적인 매매 위탁을 받았고 AAA㈜가 이 사건 쟁점 토지 원래 소유자와 매매에관한 잠정적 합의 등을 한 이후 원고 회사가 최종 매수인에게 다시 매도하고 대금을받았다고 주장하고 있으며, 그 주장을 배척할 증거는 제출되지 않았다.

다) 원고 회사는 이 사건 쟁점 토지 최종 매수인으로부터 받은 대금을 AAA㈜에게 송금했고, 그중 일부는 AAA㈜가 원래 소유자로부터 이 사건 쟁점 토지를 취득하는 데 사용되었다. 그러나 AAA㈜는 원고 회사로부터 받은 돈보다 더 많은 금액을매도인에게 송금하였으므로, 원고 회사가 이 사건 쟁점 토지의 취득자금을 모두 부담하였다고 볼 수 없다. 또한 원고 회사가 이 사건 쟁점 토지의 취득자금을 부담하였다고 본다면 전매대금도 취해야 그 양도차익이 종국적으로 귀속되었다고 할 수 있는데, 원고 회사는 AAA㈜가 이 사건 쟁점 토지를 취득한 이후에도 그중 일부가 추가로 전매되면 이른 시일 내에 받은 돈과 같은 금액을 AAA㈜에 송금하였다. 피고들은 위송금액이 원고 회사가 AAA㈜ 명의로 다른 토지(○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○○, ○○○-○○, ○○○-○○번지)를 취득하는 데 사용되었다고 주장하나, 이를 뒷받침할 구체적 자료를 제출하지 못했다. 선행 행정사건에서 수소법원은 동일한 이유로 원고 회사에 대한 과징금부과처분을 취소하는 판결을 선고했다.

라) EEE은 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ의 법인통합조사 당시 AAA㈜ 명의로 소유한 토지를 실제로 소유하는 법인은 매매대행을 해준 업체라는 취지로 진술했다. 그러나 ①EEE은 앞서 본 바와 같이 AAA㈜ 등의 명의로 농지를 취득하여 매매할 목적으로농지를 매수하고 거짓으로 농지취득자격증명을 발급받았다는 범죄사실로 유죄 확정판결을 받았는바, AAA㈜와 이를 실질적으로 운영한 EEE이 이 사건 쟁점 토지 등농지 거래의 주체였음이 인정된 점, ② EEE은 선행 행정사건의 증인신문절차에서‘AAA㈜가 이 사건 제7 내지 10, 12 토지의 실제 소유자이고 원고 회사는 매매를 대행한 것에 불과하다’고 진술했고, 이 사건에 제출한 진술서(갑 제31호증)에서도 ‘원고회사 대표자와 친분이 있어 원고 회사에게 AAA㈜ 소유 토지의 매매대행을 제안하게되었고 그 수수료는 5~6% 정도로 정하였으며 경비나 기타 비용은 제외하는 것으로 합의하여 2017. 7. 20. 정산을 마쳤다’는 취지로 진술한 점, ③ AAA㈜는 여러 업체에‘매매대행’을 의뢰했고, 그중 일부 업체(GGGGGGG 주식회사)에 대해서는 명의신탁약정이 있었음이 인정되어 과징금이 부과되고 그 과징금부과처분 취소소송이 기각되기도 하였는바, EEE이 세무조사 당시 진술한 내용은 원고 회사가 아닌 다른 업체에관한 것일 가능성도 있는 점 등을 종합하여 보면, EEE의 세무조사 당시 진술만으로는 원고 회사와 AAA㈜ 사이의 명의신탁관계를 인정하기에 부족하다.

마) 원고 회사와 AAA㈜ 사이의 위탁매매계약을 뒷받침할 처분문서는 존재하지 않고, 원고 회사는 AAA㈜에 대한 매매대행용역에 관하여 세금계산서를 발급하지 않았다. 그러나 ① 원고 회사가 주장하듯이 이 사건 당시 원고 회사나 AAA㈜의 규모 등에 비추어 업무체계나 서류화가 미흡하였고, 원고 회사와 EEE 간의 친분관계로 계약서를 별도로 작성하지 않았더라도 거래관념에 크게 어긋나지 않는 점, ② 원고회사는 이 사건 각 토지가 아닌 다른 토지에 관하여는 AAA㈜와 매매대행 수수료로총매출액의 5%를 지급하기로 하는 계약서를 작성하기도 하였으므로, 이 사건 쟁점 토지에 관하여도 유사한 약정을 맺었을 수 있는 점, ③ 이 사건 쟁점 토지와 관련하여원고 회사가 취득한 이득액{31,417,355원 = 496,218,700원(최종 매수인 매매대금 입금액 합계) - 464,801,345원(AAA㈜에 대한 송금액 합계)}의 규모는 총매출액의6.33%(= 31,417,355원 / 496,218,700원 × 100) 수준인 점 등을 고려하면, 이 사건 쟁점 토지에 관한 위탁매매계약서나 세금계산서가 존재하지 않는다고 하더라도, 그러한사정만으로 곧바로 원고들이 주장하는 위탁매매계약이 존재하지 않았다고 단정할 수는없다.

바) AAA㈜는 자신이 소유한 토지에 관하여 지방세를 납부했고 자신이 소유한토지의 양도차익에 관하여 법인세를 납부하였으므로, 피고들이 주장하는 것처럼 실체가 전혀 존재하지 않음에도 원고 회사 등이 농지를 취득하여 매매하기 위한 도관으로만 이용되었다고 보기는 어렵다.

3. 결 론

원고들의 청구는 이유 있으므로 인용한다.