사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 쌍무계약에서 자기채무의 이행제공 없이도 상대방의 이행지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는 경우
- 임대인이 새로운 임차인이 들어오지 않으면 보증금을 반환할 수 없다고 한 경우 보증금반환의무 이행불능 또는 이행지체 판단
- 임차인이 임차목적물 인도의무 이행제공을 하지 않은 경우에도 임대인의 보증금반환의무 이행지체를 주장할 수 있는지 여부
- 기존 임대인의 보증금 미반환으로 새 임대차계약 계약금이 몰취된 손해에 대한 배상청구 가능성
- 원심이 동시이행항변권 소멸을 위한 인도의 이행제공을 요구한 판단의 법리오해 여부
판례 포인트
- 쌍무계약에서 상대방이 상당한 기간 내 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백하면, 자기채무 이행제공 없이도 상대방의 이행지체를 이유로 계약해제나 손해배상을 청구할 수 있다.
- 임대인이 새로운 임차인의 입주를 보증금 반환의 전제로 삼으며 반환할 돈이 없다고 명시한 사정은 보증금반환의무를 상당 기간 내 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 사정으로 평가될 수 있다.
- 임차인의 인도의무와 임대인의 보증금반환의무가 동시이행관계에 있더라도, 무용한 이행제공을 강요하는 결과가 되는 경우에는 이행제공 요건이 완화된다.
- 임차인이 보증금 미반환으로 새 임대차계약의 계약금을 몰취당한 경우, 기존 임대인의 이행지체를 전제로 손해배상청구가 문제될 수 있다.
- 대법원은 원심이 자기채무 이행제공 정도에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않았다고 보아 손해배상청구 부분을 파기환송하였다.
자주 묻는 질문
임대인이 새 세입자가 없으면 보증금을 못 준다고 한 경우 세입자가 손해배상을 청구할 수 있나요?
대법원은 임대인이 ‘다른 세입자가 안 들어오면 내 드릴 돈이 없다’고 한 사안에서, 새 임차인이 없으면 보증금반환채무를 이행할 수 없다는 뜻을 명백히 한 것으로 보았습니다. 세입자가 아파트 인도의무 이행을 제공하더라도 임대인이 상당한 기간 내 보증금을 반환할 수 없음이 객관적으로 명백하다면, 세입자는 인도 이행제공 없이도 임대인의 이행지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다.
쌍무계약에서 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백하면 내 채무를 먼저 이행제공해야 하나요?
대법원은 쌍무계약에서 상대방이 미리 이행하지 않을 의사를 표시하거나, 내가 이행을 제공해도 상대방이 상당한 기간 내 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에는 자기 채무의 이행제공이 없어도 된다고 보았습니다. 이런 경우 상대방은 이행지체 책임을 질 수 있고, 이를 이유로 계약 해제나 손해배상 청구가 가능하다고 판단했습니다.
전세보증금을 못 받아 새 집 잔금을 못 내고 계약금을 몰취당한 경우 임대인 책임이 인정될 수 있나요?
이 사건에서 세입자는 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구하면서, 보증금을 받지 못하면 새로 이사 갈 아파트 계약금이 몰취될 수 있다고 여러 차례 알렸습니다. 임대인은 새 임차인이 없으면 보증금을 줄 수 없다고 했고, 결국 세입자는 새 집 잔금을 지급하지 못해 계약금 2,400만 원을 몰취당했습니다. 대법원은 이러한 사정에서 세입자가 임대인의 보증금반환의무 이행지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다.
임차인이 집을 인도하지 않았다는 이유만으로 임대인의 보증금반환 지체가 부정되나요?
원심은 세입자가 아파트 인도의무 이행을 제공했다고 보기 어렵다는 이유로 임대인의 보증금반환의무 이행지체를 인정하지 않았습니다. 그러나 대법원은 임대인이 새 임차인이 없으면 보증금을 반환할 수 없다는 뜻을 명백히 한 이상, 세입자가 인도 이행제공을 하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다. 이에 따라 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고 환송했습니다.
대법원 2024다321973 보증금반환 사건의 결론은 무엇인가요?
대법원은 2025년 5월 15일 선고한 2024다321973 판결에서 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고 서울고등법원에 환송했습니다. 임대인이 새 임차인이 들어오지 않으면 보증금을 반환할 수 없다고 밝힌 사정은, 임차인이 인도를 제공하더라도 임대인이 상당한 기간 내 보증금반환의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에 해당한다고 보았습니다.
판결 내용
보증금반환
【판시사항】
[1] 쌍무계약에서 당사자 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 상당한 기간 내에 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우, 그 일방이 자신의 채무 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)
[2] 甲으로부터 아파트를 임차한 乙이 계약기간 만료를 앞두고 丙과 새로 이사 갈 아파트에 관하여 임대차계약을 체결하였는데, 甲이 乙에게 새로운 임차인이 들어오지 않으면 임대차보증금을 반환할 수 없다는 취지로 말하였고, 결국 乙이 甲으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못해 잔금을 지급하지 못하자 丙이 乙로부터 지급받은 계약금을 몰취하고 임대차계약을 해제한 사안에서, 甲은 새로운 임차인이 들어오지 않는 이상 임차보증금채무를 이행할 수 없다는 뜻을 명백히 하였다고 보이고, 이는 乙이 아파트 인도의무 이행을 제공하더라도 甲이 상당한 기간 내에 자신의 보증금반환의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에 해당하므로 乙은 자신의 인도의무 이행을 제공하지 않더라도 甲의 보증금반환의무 이행지체를 이유로 甲을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다고 한 사례
【참조조문】
[1] 민법 제390조, 제536조, 제544조
[2] 민법 제390조, 제536조
【참조판례】
[1] 대법원 1993. 8. 24. 선고 93다7204 판결(공1993하, 2599)
【전문】
【원고, 상고인】
원고 (소송대리인 변호사 이주성)
【피고, 피상고인】
피고
【원심판결】
서울고법 2024. 12. 4. 선고 (인천)2024나10813 판결
【주 문】
원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 관련 법리
쌍무계약에서 상대방이 미리 이행을 하지 아니할 의사를 표시하거나 당사자 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 그 채무를 이행하지 아니할 것이 객관적으로 명백한 경우에는 그 일방이 이행을 제공하지 아니하여도 상대방은 이행지체의 책임을 지고 이를 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 당사자 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 상당한 기간 내에 그 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에도 그 일방은 자신의 채무 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 그렇지 아니하고 이와 같은 경우에도 자기채무의 이행을 제공하지 아니하고서는 상대방을 지체에 빠뜨릴 수 없다면 무용한 이행의 제공을 강요하는 결과가 되어 부당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 93다7204 판결 등 참조).
2. 원심판단
원심은 판시와 같은 이유로 피고가 종국적으로 임대차보증금반환의무를 이행하지 않겠다는 의사를 표명한 것이라고는 보기 어렵고, 원고가 피고의 동시이행항변권을 소멸시킬 만한 인도의 이행제공을 하였다고 보기 어려우므로, 피고가 임대차보증금반환의무에 관하여 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 손해배상청구 관련 주장을 배척하였다.
3. 대법원판단
가. 원심이 인정한 사실관계는 다음과 같다.
1) 원고는 2020. 12. 23. 피고로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 3억 2,000만 원, 임대차기간 2021. 1. 21.부터 2023. 1. 20.까지로 정하여 임차하였다.
2) 원고는 계약기간 만료를 약 2개월 정도 앞둔 2022. 11. 25. 피고에게 "저희 계약 만기되면 연장 안하고 이사할게요. 죄송합니다."라는 문자메시지를 보냈다. 이에 피고는 원고에게 "아니에요."라고 답장하였다.
3) 원고는 2022. 11. 25. 새로 이사 갈 아파트에 관하여 보증금 2억 4,000만 원, 임대차기간 2023. 1. 25.부터 2025. 1. 24.까지로 정하여 소외인과 임대차계약을 체결하고, 계약금 2,400만 원을 소외인에게 지급하였다.
4) 원고는 2023. 1. 12. 피고에게 "2023. 1. 25. 이사 차질 없이 보증금 주시길 바랍니다. 저희가 계약한 집 파기될 시 손해가 생길 것입니다."라는 내용의 문자메시지를 보냈고, 이에 피고는 "손님이 이렇게 없을 줄 몰랐네요. 잘 되겠죠."라고 답장하였다.
5) 원고는 2023. 1. 13. 이사업체인 효성익스프레스와 포장이사계약을 체결하였다.
6) 원고는 2023. 1. 13. 및 1. 14. 피고에게 보증금 관련 대출기한 연장을 위해 수차례 전화통화를 시도하였으나 피고와 연락이 되지 않았다. 원고는 피고에게 2023. 1. 13. "전화 주세요. 저희 대출 건 때문에 은행에서 계속 전화 오는데 무슨 답을 주셔야 할 거 아니에요."라는 내용의, 2023. 1. 14. "문자는 읽고 왜 전화는 안 받고 하시는데요？ 월요일까지 연장서류 안 들어가면 대출 쪽도 연체 들어간다니깐 전화하세요. 전화를 받으시던지요."라는 내용의 문자메시지를 보냈다.
7) 피고는 2023. 1. 15. 원고에게 "다른 세입자가 안 들어오면 내 드릴 돈이 없어요."라고 문자메시지를 보냈다.
8) 원고는 2023. 1. 25. 결국 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 돌려받지 못해 소외인에게 잔금 2억 1,600만 원을 지급하지 못하였다. 소외인은 원고로부터 지급받은 계약금 2,400만 원을 몰취하고 임대차계약을 해제하였다.
나. 이러한 사실관계에 의하면 원고가 이 사건 아파트에 관하여 합의된 인도일의 약 10일 전부터 피고에게 그날 보증금이 반환되지 않으면 새로 이사 갈 아파트에 관하여 지급한 계약금이 몰취될 상황이라는 내용의 문자메시지를 수차례 발송하였는데도 피고는 원고에게 이 사건 아파트에 새로운 임차인이 들어오지 않으면 원고가 이 사건 아파트의 인도의무 이행을 제공하더라도 보증금을 반환할 수 없다는 취지로 말함으로써 새로운 임차인이 들어오지 않는 이상 임차보증금채무를 이행할 수 없다는 뜻을 명백히 하였다고 봄이 옳다.
이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고가 이 사건 아파트의 인도의무 이행을 제공하더라도 피고가 상당한 기간 내에 자신의 보증금반환의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에 해당하고, 따라서 원고는 자신의 인도의무 이행을 제공하지 않더라도 피고의 보증금반환의무 이행지체를 이유로 피고를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.
다. 그럼에도 원심은 원고가 피고에게 이 사건 아파트 인도의무 이행을 제공하였다고 보기 어렵다는 이유로 피고가 임대차보증금반환의무에 관하여 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없다고 판단하였다. 원심판단에 쌍무계약에서 당사자 일방이 상대방의 이행지체를 이유로 손해배상을 청구하는 데 필요한 자기채무 이행제공 정도에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 결론
원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.