이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 본 처분은 적법함

상세내용

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고가 2023. 8. 7. 원고들에게 한 별지 1 기재 각 증여세경정거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 2022. 2. 4. 원고 박AA의 부(父)이자 원고 김BB의 시부(媤父)인 박CC으로부터 ** DD구 EE서로 000, 000동 000호(**동, EE*******아파트)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 각 10분의 3 지분을 증여받았다.

나. 원고들은 2022. 5. 13. 이 사건 아파트 중 10분의 3 지분의 가액을 705,000,000원으로 평가하여 각 증여세 151,500,000원을 신고하면서 그중 각 24,492,500원을 납부하고 세액공제 후 남은 각 122,462,500원에 대하여는 연부연납을 신청하였다.

다. 원고들은 2023. 5. 25. 이 사건 아파트 중 10분의 3 지분의 가액을 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제3항, 제61조 제1항 제4호가 정한 보충적 평가방법에 따른 397,200,000원으로 평가하여야 한다고 주장하면서 기(旣)신고한 증여세 각 151,500,000원 중 각 79,598,200원을 환급하여 줄 것을 구하는 각 감액경정청구를 하였다.

라. 피고는 이 사건 아파트와 같은 단지에 위치한 ** DD구 EE서로 000, 000동 000호(**동, EE*******아파트)(이하 ‘이 사건 비교대상 아파트’라 한다)의 2021. 3. 26. 자 매매가액인 2,090,000,000원을 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가로 보아 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하였고, 2023. 7. 25. ‘이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액 2,090,000,000원은 매매계약일로부터 (이 사건 아파트의) 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법(이하 ’상증세법‘이라 한다) 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가로 볼 수 있다’는 심의결과를 통지받았다.

마. 이에 따라 피고는 2023. 8. 7. 원고들에게, 위 다.항 기재 각 경정청구와 관련하여 2024. 5. 31. 납부하여야 할 연부연납세액에서 각 22,698,000원을 차감하는 방식으로 환급하여 줄 것임을 통지하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 경정거부처분’이라 한다).

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 4, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 2 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

1) 이 사건 비교대상 아파트는 이 사건 아파트와 같은 단지를 구성하고 있기는 하나, 최고층이 15층에 달하고 엘리베이터가 있어 최고층이 5층에 불과하고 엘리베이터가 없는 이 사건 아파트와 유사한 재산에 해당한다고 보기 어렵다.

2) 설령 이 사건 비교대상 아파트가 이 사건 아파트와 유사한 재산에 해당한다고 보더라도, 이 사건 비교대상 아파트의 매매계약일부터 이 사건 아파트의 증여일까지 기간 동안 공동주택가격이 급격하게 상승하여 이 사건 비교대상 아파트와 이 사건 아파트가 위치한 EE신시가지아파트 단지 전체가 토지거래허가구역으로 지정될 정도에 이르렀는바, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기 어렵다.

3) 따라서 이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액을 이 사건 아파트의 증여 당시의 시가로 볼 수 없으므로, 이 사건 경정거부처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 판단

1) 관련 법리

상증세법 제60조 제1항 본문은 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 “증여재산의 경우 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지(이하 ‘평가기간’이라 한다)의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하는 한편, 그 단서에서 “다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다.

그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(상증세법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 구상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하고 있다.

이러한 관련 규정의 문언, 체계 및 취지 등을 종합하여 보면, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 증여세 과세표준을 신고한 경우로서 유사재산에 대하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’ 사이에 매매 등이 있는 경우에는 그 가액을 해당 재산의 시가로 보고, 위 기간에 해당하지 아니하더라도 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’ 중에 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 규정이라고 해석하는 것이 타당하다(대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 참조).

2) 이 사건 비교대상 아파트가 이 사건 아파트와 유사한 재산에 해당하는지

가) 이 사건 비교대상 아파트와 이 사건 아파트가 상증세법 시행령 제49조 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제1항 제1호 각 목에서 규정한 유사재산, 즉 ① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것, ③ 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 모두 충족한다는 점은 당사자 사이에 별다른 다툼이 없거나, 갑 제12호증의 기재에 의하여 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 비교대상 아파트는 이 사건 아파트와 유사한 재산에 해당한다고 봄이 타당하다.

나) 이에 대하여 원고들은, 이 사건 비교대상 아파트의 경우 최고층이 15층에 달하고 엘리베이터가 있는 반면, 이 사건 아파트의 경우 최고층이 5층에 불과하고 엘리베이터가 없어 유사한 재산으로 볼 수 없다고 주장한다.

그러나 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 비교대상 아파트와 이 사건 아파트가 모두 EE******아파트에 해당하고, 위 공동주택단지는 주요 재건축 단지로 분류되어 토지거래허가구역으로 지정된 점, 재건축 단지 중 저층인 아파트 호실이 고층인 아파트 호실보다 가격이 낮다고 단정하기 어려운 점, 실제로 2020년부터 2022년까지 기간 동안 이 사건 비교 대상 아파트와 이 사건 아파트의 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내로 크지 않았던 점 등에 비추어 볼 때, 원고들이 주장하는 위 사정만으로는 이 사건 비교대상 아파트와 이 사건 아파트가 유사한 재산에 해당한다는 사실인정을 뒤집기에 부족하다.

다) 따라서 원고들의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.

3) 이 사건 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 있는지

가) 앞서 든 증거, 갑 제13호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 이 사건 아파트의 공동주택가격이 2020년 16.6%, 2021년 17.2%, 2022년 7.6% 상승한 사실, ② 이 사건 아파트가 위치한 EE****아파트 단지 전체가 2021. 4. 27. 토지거래허가구역으로 지정된 사실, ③ 이 사건 비교대상 아파트와 면적이 동일한 EE*******아파트 000동 0층이 2023. 11. 10. 2,304,000,000원에 거래된 사실이 인정되기는 한다.

나) 그러나 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 공동주택가격의 변화가 부동산의 실제 가치 변동을 그대로 반영한다고 보기는 어려운 점(정부의 공동주택가격 현실화 정책에 따라 공동주택가격이 전국적으로 큰 폭으로 상승한 점을 보더라도 그러하다), ② 원고들의 주장에 의하면 이 사건 비교대상 아파트의 거래가 이루어진 2021. 3. 26.부터 이 사건 아파트 중 각 10분의 3 지분을 증여받은 2022. 2. 4.까지 급격한 가격 상승이 있었다는 것이므로, 이 사건 아파트의 증여 당시의 시가가 이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액보다 더 ‘높다’는 것인 점, ③ 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’을 요구하는 취지가 시가로서의 타당성 확보에 있다는 점을 고려하면, 피고가 원고들에게 유리하게 이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액을 이 사건 아파트의 증여 당시의 시가로 확정한 것에 어떠한 위법이 있다고 평가하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 비교대상 아파트의 매매가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하고 있을 뿐만 아니라 증여일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 봄이 타당하다.

다) 따라서 원고들의 이 부분 주장 역시 받아들이기 어렵다.

4. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.