시세가 상승세에 있을 경우 증여일 이전의 유사재산의 매매가액은 증여일 현재의 시가로 인정될 수 있음

상세내용

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2024. 2. 1. 원고에게 한 증여세 000,000,000원의 부과처분 및 상속세 00,000,000원의 부과처분을 모두 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2021. 12. 21. 원고의 모친 정AA로부터 전유부분의 면적이 114.51㎡인 서울 ○○구 ○○로 110, 0동 0000호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 7분의3 지분(이하 ‘이 사건 지분’이라 한다)을 증여받고, 2021. 12. 27. ｢상속세 및 증여세법｣(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제3항, 제61조 제1항 제4호에 따라 이 사건 아파트의 2021. 1. 1. 기준 공동주택가격(1,473,000,000원)에 기초하여 이 사건 지분의 가액을 631,285,714원(= 1,473,000,000원 × 3/7)으로 평가하여 증여세 과세표준을 신고하였다.

나. 정AA는 2022. 4. 3. 사망하였고, 원고는 이 사건 지분을 사전증여재산에 포함하여 상속세를 신고하였다.

다. 한편 이 사건 지분 증여일 전인 2021. 4. 8. 이 사건 아파트와 같은 동에 위치하고 전유부분의 면적이 동일한 서울 ○○구 ○○로 110, 0동 1111호(이하 ‘이 사건 유사재산’이라 한다)에 관하여 거래가액을 2,310,000,000원으로 한 매매계약이 체결되었다.

라. 피고는 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항, 제1항 단서에 따라 이 사건 유사재산의 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 보고, 이 사건 지분의 가액을 990,000,000원(= 이 사건 아파트의 시가 2,310,000,000원 × 3/7)으로 보아 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 2024. 2. 1. 원고에게 증여세 000,000,000원을, 상속세 00,000,000원을 각 증액경정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다)하였다.

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 각 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

이 사건 유사재산의 매매계약일과 이 사건 아파트의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하여 이 사건 유사재산의 거래가액은 이 사건 아파트의 증여일 현재 시가로 인정될 수 없으므로, 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 판단

1) 상증세법 제60조 제1항 본문은 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(이하 ’평가기준일‘이라 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다.

상증세법 제60조 제2항의 위임을 받은 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 ‘증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간(평가기간) 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하는 한편, 그 단서에서 ‘다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다.

그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’라고 규정하고, 그 위임을 받은 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항 제1호는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지) 내에 있고(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며(나목), 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 경우(다목) ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른재산’에 해당하는 것으로 규정하고 있다.

2) 앞서 본 사실과 앞서 든 증거들, 갑 제6, 8, 10, 11호증, 을 제4호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에 따라 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 피고가 이 사건 유사재산의 거래가액이 발생한 이후 이 사건 아파트 증여일까지 사이에 상증세법 시행령 제49조 제4항, 제1항 단서가 규정하는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 이 사건 유사재산의 거래가액을 이 사건 아파트의 증여 당시 시가로 보고 이 사건 각 처분을 한 것에 위법이 있다고 볼 수 없다. 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

가) 이 사건 유사재산의 매매계약이 있은 후인 2021. 4. 22. 이 사건 아파트가 위치한 ‘○○○ 아파트지구 지구단위계획 수립지역’은 지정기간을 2021. 4. 27.부터 2022. 4. 26.까지로 하여 토지거래허가구역으로 지정되었다. 토지거래허가구역 지정은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서 이루어지는 것으로(｢부동산 거래신고등에 관한 법률｣제10조 제1항) 가격변동의 요소가 될 수 있으나, 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 아파트와 유사재산의 공동주택가격 및 BB아파트 시세는 토지거래허가구역 지정 후에도 꾸준히 상승하였고 토지거래허가구역 지정으로 부동산 가격이 하락하는 등의 특별한 사정변경이 발생되지는 않았다.

나) 이 사건 아파트나 이 사건 유사재산 모두 이 사건 유사재산 매매계약일부터 이 사건 아파트 증여일까지 기간 중 재산형태가 변동된 사실이 없고, 이 사건 아파트와 같은 동 2층에 있는 전용면적 114.55㎡인 아파트에 관하여 토지거래허가구역 지정후인 2021. 10. 1. 거래가액을 2,480,000,000원으로 하는 매매거래가 있었는데 이는 이 사건 유사재산 거래가액과 유사한 수준이다.

다) 이 사건 아파트가 속한 BB아파트에 관한 KB부동산 매매시세는 2021. 4.경 하위평균가 1,875,000,000원, 일반평균가 1,975,000,000원, 상위평균가 2,025,000,000원이었다가 지속적으로 상승하여 2021. 12.경 하위평균가 2,240,000,000원, 일반평균가 2,340,000,000원, 상위평균가 2,440,000,000원이 되었다. 또한 이 사건 아파트와 이 사건 유사재산의 공동주택가격도 아래 표에서 보는 바와 같이 이 사건 유사재산의 매매계약일 이전부터 이 사건 아파트의 증여일 무렵까지 비슷한 변동추이를 보이면서 꾸준히 상승하였다. 따라서 이러한 일반적인 시세 상승 상황에서 이 사건 유사재산의 거래가액이 이 사건 아파트의 증여일 당시 시가와 일치한다고 단정하기 어렵기는 하다.

그러나 이 사건 유사재산의 매매계약 이후부터 증여일까지 사이에 이 사건 아파트의 시세가 상승세에 있었음이 명확하게 인정되는 점을 고려하여 보면, 증여일 당시 이 사건 아파트의 시가는 이 사건 유사재산의 매매계약 이후 상승하여 위 매매가액보다 높아졌으리라고 보는 것이 합리적이다. 증여재산 가액이 높아질수록 과세표준과 세율이 높아져 증여세가 증가하는 현행 증여세제 하에서, 피고가 이 사건 유사재산의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 인정한 것은 이 사건 아파트의 시가보다 더 낮은 가격을 시가로 인정한 것이 되어 원고에 대하여 불이익하지 않고 오히려 유리하므로, 이 사건 각 처분을 한 것이 잘못이라 할 수 없다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93누10293, 93누10309(병합) 판결 참조).

4. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.