사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 상가건물 임대차보호법 제10조의9에 따른 6개월간 연체차임 제외 규정이 조정조항상 자동해지 여부 판단에도 적용되는지
- 개정 상가건물 임대차보호법 시행일부터 6개월간의 연체차임을 제외한 원고의 차임연체액이 3개월분에 달하는지
- 조정조항 해석에 상가건물 임대차보호법 제10조의9를 반영하는 것이 조정의 기판력에 반하는지
- 차임연체액 산정 시 지연손해금을 포함할 수 있는지
- 이 사건 조정조서에 기초한 강제집행을 허용할 수 있는지
판례 포인트
- 상가건물 임대차보호법 제10조의9는 법 시행일부터 6개월간 연체한 차임액을 계약해지 등의 사유가 되는 차임연체액으로 보지 않도록 한 임시적 특례로 해석되었다.
- 법원은 해당 특례의 입법 취지를 고려하여 조정조항상 자동해지 사유 판단에서도 6개월간 연체차임은 제외하는 것이 타당하다고 보았다.
- 개정 법률을 임대차계약에 적용하더라도 조정의 효력 자체를 부정하는 것이 아니라 조정조항 해석에 제한을 더하는 것에 불과하므로 기판력 위반 주장은 배척되었다.
- 차임연체에 따른 해지 여부를 판단할 때 지연손해금까지 포함해 차임연체액을 산정하는 것은 상가건물 임대차보호법 제10조의8 및 제15조에 반하여 허용되지 않는다고 판단하였다.
- 2021년 9월 기준 총 차임연체액에서 특례기간 연체액을 공제한 금액이 차임 및 관리비 3개월분에 미달하므로 조정조항상 자동해지 사유가 인정되지 않았다.
- 2022년 8월 25일 기준 전체 차임연체액도 특례기간 연체액보다 적어 항소심 변론종결 무렵에도 자동해지 사유가 인정되지 않았다.
- 조정조서에 따른 강제집행을 하려면 조정조항에서 정한 해지사유 발생이 인정되어야 하며, 그 근거가 없으면 강제집행은 불허된다.
자주 묻는 질문
상가임대차에서 코로나 특례 기간의 연체차임은 조정조서상 자동해지 판단에 포함되나요?
서울중앙지방법원은 상가임대차법 제10조의9의 입법 취지를 고려해, 법 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임은 이 사건 조정조항의 자동해지 사유가 되는 차임연체액으로 보지 않는 것이 타당하다고 판단했습니다. 이 규정은 2020년 9월 29일 당시 존속 중인 임대차에도 적용된다고 보았습니다. 따라서 해당 기간의 연체액을 제외하면 3개월분에 미달하여 조정조서에 따른 해지사유가 인정되지 않았습니다.
조정조서에 3개월분 차임·관리비 연체 시 자동해지 조항이 있어도 강제집행이 불허될 수 있나요?
이 사건 조정조서에는 차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 달하면 임대차계약이 자동해지되고 건물을 인도한다는 내용이 있었습니다. 그러나 법원은 상가임대차법 제10조의9에 따라 2020년 9월 29일부터 6개월간의 연체액을 제외해 계산해야 한다고 보았습니다. 그 결과 해지사유가 인정되지 않아 조정조서에 기한 강제집행은 불허되어야 한다고 판단했습니다.
상가임대차 차임연체액 3개월분을 계산할 때 지연손해금도 포함되나요?
법원은 차임 연체와 해지에 관한 규정을 적용할 때 지연손해금까지 포함해 차임연체액을 계산할 수 없다고 보았습니다. 상가임대차법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 해지를 허용하고, 이에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 보았습니다. 따라서 지연손해금을 포함하면 3개월분을 초과한다는 임대인의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
이 사건에서 2021년 9월 기준 임차인의 연체액은 왜 3개월분에 미달한다고 판단됐나요?
법원은 2021년 9월 현재 총 차임연체액 36,714,100원에서 상가임대차법 제10조의9가 적용되는 6개월간 연체액 24,556,080원을 공제했습니다. 그 결과 남는 금액은 12,158,020원이었고, 이는 차임과 관리비 3개월분인 12,540,000원에 미달했습니다. 그래서 조정조항에서 정한 자동해지 사유가 발생했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
상가임대차법 제10조의9 적용이 기존 조정의 기판력에 반하나요?
피고는 상가임대차법 제10조의9를 적용하는 원고의 주장이 이 사건 조정의 기판력에 반한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 개정 법률을 적용하더라도 조정의 효력 자체가 영향을 받는 것이 아니라 조정조항의 해석에 제한이 더해질 뿐이라고 보았습니다. 이에 따라 피고의 기판력 위반 주장은 받아들이지 않았습니다.
2022년 8월 기준 연체액이 있어도 조정조서상 자동해지가 인정되지 않은 이유는 무엇인가요?
법원은 2022년 8월 25일 현재 원고의 전체 차임연체액이 23,405,190원이라고 보았습니다. 이 금액은 상가임대차법 제10조의9에 따라 제외되는 6개월간 연체액 24,556,080원보다 적었습니다. 따라서 항소심 변론종결 무렵을 기준으로 보아도 조정조항의 자동해지 사유가 인정되지 않는다고 판단했습니다.
판결 내용
청구이의
【전문】
【원고, 피항소인】
주식회사 삼의헌
【피고, 항소인】
피고 (소송대리인 변호사 심영대)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2021. 10. 20. 선고 2021가단372 판결
【변론종결】
2022. 9. 30.
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 각자 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고의 원고에 대한 서울중앙지방법원 2019. 3. 8.자 2018머638355(2018가단5215216) 조정조서에 기초한 강제집행을 불허한다.
2. 항소취지
제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 인정사실
가. 피고는 2018. 7. 1. 원고에게 별지 목록 기재 건물을 보증금 15,750,000원, 차임 월 2,625,000원(부가가치세 별도), 관리비 1,000,000원(부가가치세 별도)로 정하여 임대하였는데, 원고의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하며 서울중앙지방법원 2018가단5215216호로 건물명도의 소를 제기하였다. 위 소송 계속 중 2019. 3. 8. 같은 법원 2018머638355호로 아래와 같은 내용의 조정이 성립되었다(이하 ‘이 사건 조정’이라고 한다).
1. 원고(이 사건 피고)와 피고(이 사건 원고) 사이에 체결된 2018. 7. 1.자 임대차계약(향후 갱신 또는 재계약되는 임대차계약도 포함, 이하 이를 지칭하여 이 사건 임대차계약이라고 함)과 관련하여, 피고의 차임 및 관리비 연체액의 합계금이 3개월분에 달하는 때에 이 사건 임대차계약은 자동해지된다. 2. 만일 위 제1항에 따라 이 사건 임대차계약이 자동해지된 경우에는, 가. 피고는 원고에게, (1) 이 사건 임대차계약 해지일로부터 1개월 내에 원고에게 별지 목록 기재 건물 중 2층 전부 171.34㎡(이하 이 사건 부동산이라고 함)를 인도하고, (2) 계약해지일로부터 이 사건 부동산 인도일까지 해지 당시 월 차임 및 관리비 상당액을 부당이득으로 지급한다. 나. 원고는 이 사건 부동산을 인도받을 시 피고에게 보증금 15,750,000원에서 이 사건 임대차계약상 미납한 월세, 관리비, 공과금 및 원상회복비용을 공제한 나머지 금액을 반환한다. 다. 위 가.의 (1)항 및 나.항은 동시이행관계에 있다. 3. 원고는 나머지 청구를 포기한다. 4. 소송총비용 및 조정비용은 각자 부담한다.
나. 원고와 피고는 2020. 7. 1. 임대차계약을 갱신하여 보증금 17,000,000원, 차임 월 2,800,000원(부가가치세 별도), 관리비 1,000,000원(부가가치세 별도)으로 정하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 주장
피고는 ‘이 사건 조정 이후 원고의 차임연체액이 3개월분에 달하였기 때문에 이 사건 임대차계약은 자동해지되었으므로 이 사건 조정조서에 따라 인도집행을 할 수 있다’라고 주장하고, 이에 대하여 원고는 ‘상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의9에 따라 6개월분 차임연체액을 제외하면 차임연체액은 3개월분에 달하지 아니한다‘라고 주장한다.
나. 판단
1) 상가임대차법의 관련 규정
상가임대차법(법률 제17490호로 개정된 것) 제10조의9는 ‘임차인이 이 법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다’라고 규정하고 있고, 그 시행일은 2020. 9. 29.이며, 위 규정은 위 시행일 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용된다(같은 법 부칙 참조).
위 법은 코로나19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료가 상가임차인의 영업활동에 큰 부담이 되고 있는 실정임에도 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 등은 계약의 해지 사유에 해당하여 많은 임차인이 소득 감소에 따른 차임연체로 영업기반을 상실할 위기에 처해지고 있는 상황을 반영하여 위 법 시행 후 6개월의 기간 동안 연체한 차임액은 계약의 해지 등의 사유가 되는 차임연체액에 해당하지 않는 것으로 보도록 함으로써 경제적 위기 상황 동안 임대인의 계약해지 등을 제한하는 임시적 특례를 두는 규정이라고 할 것인바, 그 입법 취지를 고려하면 이 사건 조정조항의 해석에 있어서도 6개월 기간 동안의 차임연체액은 계약해지의 사유가 되지 아니한다고 보는 것이 타당하다.
한편, 이 사건 임대차계약에 위 개정 법률을 적용하더라도 이 사건 조정의 효력 자체에 어떠한 영향을 미치는 것이 아니라 단지 조정조항의 해석에 제한이 더해질 뿐이므로, 원고의 주장이 이 사건 조정의 기판력에 반한다는 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.
2) 원고의 차임연체액
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 6, 11, 12호증, 을 제2 내지 7호증의 기재, 변론 전체의 취지
가) 먼저, 개정된 상가임대차법의 규정에 따라 제1심법원의 변론종결 직전인 2021. 9. 현재 원고의 차임연체액을 살펴본다.
① 개정 상가임대차법 시행일 전날인 2020. 9. 28.까지 차임연체액: 9,174,610원[2020. 9. 29. 차임 1,125,810원(갑 제4호증 8면)이 지급됨에 따라 2020. 9. 29.까지의 차임연체액이 8,048,800원(다툼 없음)이므로, 2020. 9. 28.까지 차임연체액은 9,174,610원이다]
② 개정 상가임대차법 시행일인 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 28.까지 6개월간의 전체 차임: 25,526,850원(다툼 없음)
③ 갑 제4호증, 을 제3호증의 기재에 의하면, 2020. 9. 29.부터 2021. 3. 28.까지 원고가 피고에게 지급한 총 차임은 10,145,380원인데, 그중 9,174,610원이 민법 제477조(법정변제충당) 제3호에 따라 이행기가 먼저 도래한 2020. 9. 28.까지의 위 연체차임에 충당되고, 970,770원(= 10,145,380원 － 9,174,610원)이 남는다. 즉, 개정 상가임대차법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 지급된 차임액은 970,770원이다.
④ 2020. 9. 29.부터 6개월간 전체 차임 25,526,850원에서 위 6개월간 지급 차임 970,770원을 공제한 24,556,080원(= 25,526,850원 － 970,770원)이 개정 상가임대차법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액(이하 ‘6개월간 연체액’이라고 한다)에 해당한다.
⑤ 2021. 9. 현재 총 차임연체액(지연손해금 제외)이라고 피고가 자인하는 36,714,100원(원고 주장은 36,871,740원)에서 6개월간의 연체액 24,556,080원을 공제하면 12,158,020원(= 36,714,100원 － 24,556,080원)인데, 이는 차임과 관리비의 3개월분인 12,540,000원[= (2,800,000원 + 280,000원 + 1,000,000원 + 100,000원) × 3]에 미달하므로 이 사건 조정조항 제1항의 해지사유가 인정되지 않는다.
나) 다음으로, 이 법원의 변론종결 무렵의 차임연체액을 살펴보건대, 갑 제12호증의 기재에 의하면 2022. 8. 25. 현재 원고의 전체 차임연체액은 23,405,190원인데, 이는 위 6개월간의 연체액 24,556,080원보다 적으므로, 2022. 8. 25.을 기준으로 하여도 이 사건 조정조항 제1항의 해지사유가 인정되지 않는다.
다) 한편 피고는 ‘이 사건 임대차에는 연체차임에 대하여 지연손해금이 가산되도록 되어 있고, 지연손해금까지 포함하여 계산할 경우 원고의 차임연체액이 3개월분을 초과한다’라고 주장하므로 살피건대, 상가임대차법 제10조의8은 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’라고 규정하고 있고, 이에 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없는바(상가임대차법 제15조), 차임 연체와 해지에 관한 규정을 적용함에 있어 피고 주장과 같이 지연손해금까지 포함하여 차임연체액을 계산할 경우 강행규정인 상가임대차법 제10조의8을 위반하게 되므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
라) 그 외 이 사건 조정조항 제1항에서 정한 해지사유가 발생하였다고 인정할 근거가 없으므로 이 사건 조정조서에 기한 강제집행은 불허되어야 한다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 기각한다.
[별지 생략]