임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택에 해당하는지 여부

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지 및 항 소 취 지

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2020. 8. 1. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 955,683,380원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 제1심판결 인용

이 법원의 판결이유는 원고가 이 법원에서 강조하는 주장에 대하여 제2항에서 추가로 판단하는 외에는 제1심판결 이유와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 인용한다.

2. 추가 판단

가. 원고 주장의 요지

구 소득세법 시행령 제155조 제20항은 일정한 요건을 갖춘 다주택세대가 1세대 1주택으로 취급받을 수 있는 조세감면요건을 규정하고, 그 중 ‘장기임대주택’과 관련하여 같은 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목 본문(이하 ‘이 사건 시행령 조항’이라 한다)은 “민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다) 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원)을 초과하지 아니하는 주택”을 규정하고 있다.

이때 ‘임대개시일’의 해석이 문제되는데, 구 소득세법 시행령 제167조의3의 개정 연혁 및 유사 법령인 구 조세특례제한법 시행령 제96조에서의 임대개시일의 규정 형식 등을 고려하면, 이 사건 시행령 조항에서의 임대개시일은 사업자등록, 민간임대주택 등록과는 관련 없이 ‘실제 임대주택의 임대가 이루어진 날’을 의미한다.

원고는 2003. 8. 27. 최경숙에게 이 사건 임대주택을 실제 임대하였고, 당시 기준시가는 2억 5,100만 원으로, 이 사건 임대주택은 이 사건 시행령 조항에서 정한 가액요건을 충족한다.

나. 판단

앞서 인용한 제1심판결이 적절히 설시한 사정들에다 다음과 같은 사정을 보태어 보면, 이 사건 시행령 조항에서의 임대개시일은 임대인이 사업자등록등(소득세법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 의미한다, 이하 같다)을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날이라고 해석함이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

1) 구 소득세법 시행령 제167조의3 제3항은 “같은 조 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법 시행령 제97조의 규정을 준용하되, 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다”고 규정하여 임대기간 계산에서 임대개시일의 의미를 명확히 하고 있다.

이 사건 시행령 조항은 ‘5년 이상 임대’와 ‘해당 주택의 임대개시일 당시 기준시가 합계액이 6억 원을 초과하지 않을 것’을 병렬적으로 나열하고, ‘임대개시일’의 대상인 ‘해당 주택’은 앞부분에 기재된 ‘5년 이상 임대한 주택’을 가리킨다. 결국 ‘임대개시일’은 ‘5년 이상 임대’와 관련하여 해석함이 통일적, 체계적 해석에 부합한다. 구 소득세법 시행령 제167조의3 제3항에 따라 이 사건 시행령 조항의 ‘5년 이상 임대’ 기간의 기산점인 임대를 개시한 날을 ‘사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날’로 해석하여야 한다면, 기준시가 기준일인 ‘임대개시일’ 역시 같은 의미로 해석하여야 한다.

원고는 이 사건 시행령 조항에서의 임대기간요건 및 임대주택 가액요건이 별개의 요건이므로 각 요건에서의 임대개시일을 다르게 해석하여야 한다고 주장하나, 그렇게 볼 경우 하나의 법 조항에서 반복하여 사용된 동일한 단어의 의미를 다르게 해석하는 것이 되어 법적 안정성과 예측가능성을 저해한다는 점에서 받아들이기 어렵다.

2) 이 사건 시행령 조항은 임대 대상 주택이 ‘민간매입임대주택’일 것을 요구한다고 해석된다. 그런데 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호는 ‘장기임대주택’으로 ‘사업자등록등을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택’이라는 요건을 우선적으로 요구하고, 민간임대주택법 제2조 제3호는 ’민간매입임대주택‘을 ’임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택‘으로 규정한다. 결국 이 사건 시행령 조항에서의 임대 대상 주택은 사업자등록등과 민간임대주택 등록이 될 것을 전제하였다고 보아야 한다. 따라서 사업자등록등과 민간임대주택 등록이 되지 않은 주택의 임대가 이루어졌다고 하여 이 사건 시행령 조항에 따른 임대가 개시된 것으로 보기는 어렵다.

이와 달리 사업자등록등과 민간임대주택 등록이 되지 않은 주택이더라도 실제로 임대가 이루어지기만 하면 이 사건 시행령 조항에서의 임대가 개시된 것으로 볼 수 있다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

3) 2011. 10. 14. 대통령령 제23218호로 개정된 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목은 장기임대주택의 가액요건 중 기준시가의 산정시점을 ’취득 당시‘에서 ’임대개시일‘로 개정하였다. 그런데 당시 시행되던 구 소득세법 시행령 제167조의3 제3항은 앞서 본 바와 같이 이미 임대개시일을 명시적으로 규정하고 있었다. 그렇기 때문에 위와 같은 개정에도 불구하고 임대개시일에 관한 별도의 규정을 마련할 필요가 없었다고 보인다.

원고는 조세특례제한법 시행령 제96조가 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 규정하면서 제2항 제3호에서 가액요건 중 기준시가 산정시점인 임대개시일을 사업자등록 등의 요건 등을 모두 충족한 날로 규정하는데, 이처럼 임대개시일을 실제로 임대가 이루어진 날이 아닌 다른 의미로 사용할 경우 별도로 규정하여야 한다는 취지로 주장한다. 하지만 원고의 주장은 구 소득세법 시행령 제167조의3 제3항이 이 사건 시행령 조항의 임대개시일에 관한 규정이 아니라는 전제에서 한 것으로서 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면 제1심판결은 정당하고, 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.