유사매매사례 가액이 다수인 경우 시가 선정 방법

상세내용

서 울 행 정 법 원

판 결

사 건 2024구단66757 양도소득세 부과처분 취소

원 고 A

피 고 OO세무서장

변 론 종 결 2025. 3. 21.

판 결 선 고 2025. 5. 16.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2023. 4. 10. 원고에게 한 2020년 귀속 양도소득세 ***,***,***원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2020. 7. 3. 자녀 B, 사위 C에게 ** **구 **동 *** OOOO단지 D아파트 ****동 ***호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대차보증금 520,000,000원을 승계하는 조건으로 1,245,000,000원에 매도하였다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

나. 원고는 2020. 10. 31. 이 사건 양도에 대하여 양도가액을 1,245,000,000원으로 하여 2020년 귀속 양도소득세 **,***,***원을 신고·납부하였다.

다. 피고는 2023. 2. 1.부터 2023. 3. 3.까지 양도소득세 조사를 실시한 결과 유사재산의 2020. 7. 30.자 유사매매사례가액 1,450,000,000원을 시가로 보아 원고와 B, C 사이의 이 사건 양도를 저가양도로 인한 부당행위로 판단하였고, 원고가 신고한 양도가액 1,245,000,000원을 부인하고 양도가액을 1,450,000,000원으로 의제하여 2023. 4. 10. 원고에게 2020년 귀속 양도소득세 ***,***,***원(가산세 포함)을 경정‧고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2023. 7. 7. 이의신청을 하였으나 2023. 8. 31. 기각되었고, 2023. 12. 4. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2024. 4. 15. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장

1) 양도소득세 부과처분에 대하여

가) 피고는 2020. 7. 30.자 매매사례(****동 ***호, 매매계약일 2020. 7. 30., 잔금일 2020. 10. 30., 매매가액 1,450,000,000원, 공시가액 ***,000,000원, 이하 ‘비교대상 아파트②’라 한다)의 매매가액을 시가로 보아 이 사건 처분을 하였다. 그러나 소득세법 제98조에 따라 양도차익의 계산은 대금청산일을 기준으로 하여야 할 것이므로 이 사건 양도의 대금청산일인 2020. 8. 4. 기준으로 대금청산일이 가장 가까운 2020. 6. 16.자 매매사례(****동 ****호, 계약일 2020. 6. 16., 잔금일 2020. 8. 12., 매매가액 1,310,000,000원, 공시가액 ***,000,000원, 이하 ‘비교대상 아파트①’이라 한다)를 시가로 보거나, 2020. 8. 9.자 매매사례(****동 ***호, 계약일 2020. 8. 9., 잔금일 2021. 3. 17., 매매가액 1,320,000,000원, 공시지가 ***,000,000원)의 평균 금액이 되어야 한다.

또한 비교대상 아파트①을 기준으로 하는 근거인 구 상속세 및 증여세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제2항이 피고가 주장하는 공동주택가격의 차이에 관한 구 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021. 3. 16. 기획재정부령 제832호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조의 규정의 상위법령에 해당하므로, 피고의 주장은 이유 없다.

나) 이 사건 아파트의 동일 단지 내 유사 주거전용면적 호실의 거래사례를 보면, 2020. 4.경의 일반평균가는 13억 1,500만 원, 상위평균가는 13억 7,500만 원이었으나, 2020. 10.경에는 일반평균가 14억 5,000만 원, 상위평균가 14억 9,500만 원으로 약 7.4%, 8.7%가 상승하였다. 결국 이 사건 아파트의 매매계약일과 비교대상 아파트②의 거래일 사이에 가격 변동 등의 특별한 사정이 있는 경우라고 보아야 하므로 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 비교대상아파트②의 매매사례가액을 이 사건 부동산의 정당한 시가로 볼 수 없다.

다) 원고는 이 사건 아파트를 취득하고 2018. 7. 27. B, C과 사이에 이 사건 아파트에 대한 전세계약(전세보증금 520,000,000원, 기간 2018. 7. 27. ~ 2020. 7. 26.)을 체결하였고, 2020. 7. 3. 이 사건 아파트를 위 B 등에게 매도하면서 매매대금 중 전세보증금을 승계하고, 잔금지급일을 전세계약 종료일 직후인 2020. 7. 30.으로 정하였다. 또한 원고는 2020. 7.경 국토교통부 실거래가 공개시스템을 조회한 후 비교 대상 아파트①의 거래사실을 확인 후 이 사건 아파트보다 공시가격이 높고, 동 및 층수, 주변 환경 등이 비교우위에 있음을 확인한 후 비교대상 아파트①의 거래가액 95%수준으로 양도가액을 산정하여 이 사건 아파트를 양도하였다. 결국 이 사건 양도는 경제적 합리성을 갖추었으므로 부당행위계산에 해당하지 않는다.

2) 가산세 부과처분에 대하여

가) 원고는 구 상증세법 제60조 제2항에 따라 평가한 가액으로 이 사건 양도소득세 과세표준을 결정하였으므로, 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목에 따라 가산세 부과대상에 해당하지 않는다. 따라서 원고가 가산세 부과대상임을 전제로 하는 이 사건 처분 중 가산세 부과처분은 위법하다.

나) 원고는 이 사건 양도 계약체결 당시 국토교통부 실거래가 공개시스템을 조회한 결과 비교대상아파트①의 거래사실을 확인하고, 인근 공인중개사 사무소를 방문하여 유사매매사례가액을 조사한 후 양도가액을 정하였다. 당시의 국토교통부 실거래가 공개시스템의 공개정보가 제한적이었던 점, 비교대상아파트②의 거래사실은 이 사건 양도 이후로서 매매계약 체결 후의 다른 아파트까지 고려하여 매매가액을 설정하도록 기대하는 것은 통상적인 상거래 관행에 부합하지 아니하는 점, 원고의 주장 중 1)가)항 기재와 같이 구 상증세법 시행령과 구 상증세법 시행규칙 사이의 적용의 우선순위에 대하여 명확한 과세관청 또는 법원의 판단이 존재하지 아니하여 시행령 제49조 제2항에 따라 계약일에 가장 가까운 날에 해당하는 비교대상아파트①의 거래가액을 기준으로 유사매매사례가액으로 판단하였던 점 등에 비추어 보면, 원고의 의무불이행에 정당한 사유가 있다고 할 것이므로, 가산세 부과처분이 위법하다.

나. 관계 법령 : 별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 양도소득세 부과처분 부분

가) 관련 법리

구 상속세 및 증여세법(2022. 12. 31. 법률 제19195호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제1항 본문은 ‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다’고 하여 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하였고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하여 시가의 개념과 그 범위를 정하고 있으며, 같은 조 제3항은 ‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다’고 하여 시가의 본질에 부합하는 가액을 찾기 어려운 경우 그에 대한 대체수단으로서 보충적 평가방법에 따를 것을 규정하고 있다.

한편, 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문에서는, 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가 기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 일정한 가액을 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키면서, 제1호 본문에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액’을 규정하되, 같은 항 단서에서 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 하여, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매에서 확인되는 가액을 일정한 경우 상증세법 제60조 제2항의 시가에 포함시키고 있는바, 그 문언상 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속·증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것으로 봄이 타당하다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 참조).

그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있다.

나) 구체적 판단

앞서 채택한 각 증거, 갑 제8, 9호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정하거나 알 수 있는 다음과 같은 사실들 또는 사정들을 고려하면, 피고가 부당행위계산 부인규정에 따라 이 사건 매매의 양도가액 1,245,000,000원을 부인하고, 유사매매사례가액인 비교대상아파트②의 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 보아 이루어진 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(1) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 “상증세법 시행령 제49조 제4항에서 ’기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산‘이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.”고 규정하고 있고, 제1호에서는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, ’가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것, 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것‘의 요건을 모두 충족하는 주택을 말하되, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 정하고 있다.

이 사건에서 보건대, 비교대상아파트②는 이 사건 부동산과 같은 동, 중층부에 위치하고 면적과 공동주택가격 차이가 가장 적어 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 정한 요건에 부합하므로, 피고가 이 사건 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 본 것은 적법하다.

(2) 원고는 소득세법 제98조, 구 상증세법 시행령 제49조 제2항에 비추어 보면 자산의 양도차익을 계산할 때의 기준인 대금청산일을 기준으로 가장 인접한 시점에 대금청산이 이루어진 비교대상아파트①의 거래가액 1,310,000,000원을 이 사건 부동산의 시가로 보아야 한다고 주장한다.

그러나 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 상속, 증여행위의 목적물인 “해당 재산”에 대한 시가 산정 기준을 정하고, 동조 제2항은 제1항에서 시가로 보는 “해당 재산에 대한 매매 등 가액”이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하되, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따라 시가로 간주되는 유사매매사례 재산은 제2항 소정의 “제1항에 따라 시가로 보는 가액”에 해당하지 아니한다고 정한 것으로 보일 뿐이다.

결국 이 사건 아파트와 같이 부당행위계산부인 여부가 문제되는 경우의 유사매매사례 재산의 시가를 정함에 있어서는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 구 상증세법 시행규칙 제15조에 의하여야 할 것이다. 그리고 구 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서에서 ’각 목의 요건을 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다‘고 명시하고 있고, 원고가 드는 비교대상아파트①과 피고가 이 사건 처분에서 유사매매사례 재산으로 본 비교대상아파트② 중 이 사건 부동산과 공동주택가격 차이가 더 적은 것은 비교대상아파트②인 사실이 인되므로, 피고가 비교대상아파트②의 거래가액을 기준으로 삼은 것은 적법하다.

(3) 또한 이 사건 아파트 대금청산일인 2020. 8. 4. 전후 각 3월의 기간 동안 이 사건 아파트와 동일 단지 내 전용면적이 유사한 아파트에 관하여 다음과 같이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 1,290,000,000원 내지 1,500,000,000원의 범위 내에서 매매가액이 신고·공개된 점, 그 중 1,290,000,000원, 1,320,000,000원의 매매가액이 정해진 아파트는 *층에 위치하여 다른 매매목적물에 비하여 가액이 낮게 산정된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고가 원고에게 적용한 양도가액 1,450,000,000원이 현저히 타당성이 없다거나 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다.

2) 가산세 부과처분 부분

가) 관련 법리

세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이다. 따라서 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법해석상 의의(疑義)로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 납세의무자가 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있을 때 또는 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 의무를 게을리 한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이러한 제재를 과할 수 없다(대법원 2016. 10. 27. 선고 2016두44711 판결 등 참조).

그러나 세법해석상 의의로 인한 견해의 대립 등이 있다고 할 수 없음에도 납세의무자가 자기 나름의 해석에 의하여 납세 등의 의무가 면제된다고 잘못 판단한 것은 단순한 법률의 부지나 오해에 불과하여 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는다(대법원 2021. 1. 28. 선고 2020두44725 판결 등 참조).

나) 구체적 판단

앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 주장하는 사유만으로는 원고들에게 이 사건 납세의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 인정된다고 보기는 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

① 원고가 소득세법, 상속세법 및 증여세법 등 관계 법령을 확인하였더라면 이 사건 매매의 실제양도가액이 이 사건 아파트의 시가보다 현저하게 낮을 경우에는 실제양도가액이 부인되고 시가에 따라 양도소득세나 증여세가 추가로 부과될 수 있다는 사실을 충분히 알 수 있었을 것으로 보인다.

② 원고와 B 등은 이 사건 매매계약 체결일 이전에 이 사건 아파트와 동일 단지 내 전용면적의 일의 자리가 동일한 아파트에 관하여 1,310,000,000원에서 1,380,000,000원 사이의 매매사례가액이 존재함에도 그 중 가장 낮은 금액인 비교대상아파트①의 매매가액인 1,310,000,000원을 기준으로 95% 가액을 적용하여 1,245,000,000원에 이 사건 매매계약을 체결하였다. 그런데 이 사건 양도 직후인 2020. 7. 4. 및 2020. 7. 8.에도 이 사건 아파트와 동일 단지 내 유사 면적 아파트에 관하여 각 매매가액 1,400,000,000원에 매매계약이 체결되었다. 원고가 그 주장과 같이 인근 공인중개사 사무소에 시가 또는 호가 현황을 확인하였다면 이를 알 수 있었을 것으로 보인다.

③ 피고가 원고에게 적용한 양도가액 1,450,000,000원을 원고가 사전에 인지하고 있었다고 하더라도 원고가 B 등과 사이에 정당한 시가에 따라 이 사건 매매계약을 체결하거나 부당행위계산부인 규정에 따른 정당한 양도소득세나 증여세를 신고·납부할 것이라고 쉽사리 단정하기는 어렵다.

④ 양도소득세의 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 원고들에게 적용된 유사매매사례가액 1,450,000,000원이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개된 시점은 예정신고기한 내에 있으므로, 원고는 예정신고 기한 내에 원고가 당초 예정 신고한 이 사건 매매대금 1,245,000,000원보다 높은 매매사례가액이 발생하는 경우 그 양도가액이 부인될 수도 있다는 점을 충분히 예측할 수 있었던 것으로 보인다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.