상속재산의 평가와 관련하여 거래가격을 시가로 인정하기 위해서는 상속일과 매매일 사이에 가격의 변동이 없어야 함

상세내용

1. 피고가 2023. 12. 1. 원고들에 대하여 한 2021년 6월 귀속 상속세 XXX원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고들의 부친인 김FF은 2021. 6. 16.(이하 ‘이 사건 상속개시일’이라 한다)에 사망하였고, 원고들은 2021. 8. 18. 상속재산인 김포시 ○○읍 ○○리 849-2, 849-3, 852-7 각 토지(이하 통칭하여 ‘이 사건 토지’라 한다)의 각 1/5 지분에 관하여 2021. 6. 16. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고들은 2021. 12. 27. 상속세 및 증여세법에 따른 보충적 평가방법을 적용하여 이 사건 토지의 가액을 813,871,300원으로 평가한 뒤 상속세액 47,077,546원을 신고 및 납부하였다.

다. 원고들은 2022. 3. 31. 유○○ 및 주식회사 ○○개발(이하 ‘주식회사’는 생략한다)에게 이 사건 토지를 21억 원(이하 ‘이 사건 매매가액’이라 한다)에 매도(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)하였고, 유○○ 및 ○○개발은 2022. 7. 29. 이 사건 토지의 각 9/10 지분 및 1/20 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 피고는 2023. 8. 16.부터 같은 해 10. 24.까지 원고들에 대한 상속세 조사를 실시하였고, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 단서를 근거로 이 사건 매매가액을 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액’으로 보아 동 시행령 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회 심의를 거쳐 2023. 12. 1. 원고들에게 상속세 423,457,420원을 경정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

마. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2024. 3. 5. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 같은 해 7. 3. 기각결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 5, 14호증, 을 제1, 4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호를 포함하며 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

아래와 같은 이유로 이 사건 토지에 관하여 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘가격변동의 특별한 사정’이 있었다고 할 것이므로, 이 사건 매매가액을 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액’으로 볼 수 없고, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

1) 이 사건 매매계약은 매수인의 주택 신축을 위한 도로편입 지정 및 건축허가 승인을 조건으로 체결되었다. 설령 그렇지 않다고 하더라도, 상속개시일과 이 사건 매매계약 체결 시점 사이에 이 사건 토지의 이용상황이 변경되었다.

2) 상속개시일과 이 사건 매매계약 체결 시점 사이에 경제적 상황이 크게 변동되었다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판 단

1) 관련 규정 및 법리

가) 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 상속개시일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 전후 6개월(이하 ‘평가기간’이라 한다)에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 법정결정기한(상속세 및 증여세법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월)까지 있었던 매매 등에 대하여 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에 한하여 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.

나) 상속재산의 평가방법을 규정한 구 상속세법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항1) 소정의 상속개시 당시의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다 할 것인바, 위 매매가액을 상속개시 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 매매가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고 또한 상속개시 당시와 위 매매일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 97누10765 판결 등 참조). 이처럼 가격변동이 없었다는 점은 과세관청이 주장‧증명하여야 한다(대법원 1988. 6. 28. 선고 88누582 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

가) 상속재산의 평가방법과 관련하여 상속 당시의 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하고, 매매등의 거래가격을 시가로 인정하기 위해서는 상속일과 매매일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다. 이에 비추어 볼 때, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서가 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’을 피고의 주장과 같이 토지의 분할‧합병이나 형질변경, 용도변경 등과 같은 사정으로 제한하여 해석할 것은 아니다.

나) 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘가격변동의 특별한 사정’을 좁게 인정할 경우, 제1항 본문에서 매매등 거래가격의 시가 인정 기간을 원칙적으로 평가기간으로 제한하되, 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없을 것 등의 요건 충족을 전제로 평가기간에 해당하지 않는 기간을 시가 인정 기간으로 규정한 취지를 몰각하게 된다. 또한 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간 규정 자체에서 ‘시간의 경과’를 고려하여 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없는지 여부를 판단하도록 정하고 있기도 하다. 따라서 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서가 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’이란 상속개시일로부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 객관적인 교환가격의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모든 사정을 의미한다고 보는 것이 타당하고, 특히 이 사건과 같이 상속개시일(2021. 6. 16.)과 매매계약체결일(2022. 3. 31.) 사이에 어느 정도 시간(약 9개월)의 경과가 있는 경우 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없다고 보기 위해서는 보다 엄격한 증명이 요구된다고 봄이 상당하다.

다) 피고는 ‘○○지방국세청 평가심의위원회가 2023. 10. 19. 이 사건 토지에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 심의하였으므로, 이 사건 상속개시일과 이 사건 매매계약일 사이의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 요건은 충족되었다고 볼 수 있다’는 취지로 주장하면서 을 제4호증을 제출하였다. 그러나 피고 주장 평가심의위원회 심의는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가를 인정하기 위한 하나의 요건에 불과할 뿐, 그러한 심의가 있다 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 요건이 충족되었다고 볼 수 없다. 나아가 피고가 제출한 그 밖의 증거만으로는 이 사건 매매가액이 이 사건 상속개시일 당시 이 사건 토지의 객관적인 교환가치를 제대로 반영하고 있고, 이 사건 상속개시일과 이 사건 매매계약일까지의 기간 중 이 사건 토지에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

라) 오히려 앞서 든 증거들 및 갑 제2, 6, 8, 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정에 비추어 보면, 이 사건 매매가액은 이 사건 상속개시일 당시 이 사건 토지의 객관적인 교환가치를 제대로 반영하지 못하고, 이 사건 상속개시일과 이 사건 매매계약일까지의 기간 중 이 사건 토지에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 봄이 상당하다.

(1) ○○개발은 이 사건 매매계약 체결 시로부터 약 3개월이 경과한 2022. 7. 5. 이 사건 토지에 단독주택을 신축하는 것에 대한 건축허가를 신청하였고, 같은 해 7. 26. 건축허가 및 이 사건 토지 중 일부에 대한 도로지정 공고가 내려졌으며, 같은 날 유○○ 및 주식회사 ○○개발은 착공신고를 하였다. 한편 이 사건 매매계약상 약정된 잔금지급 및 소유권이전등기일은 2022. 7. 8.이나, 실제 잔금지급 및 소유권이전등기는 위와 같은 건축허가, 도로지정 공고 및 착공신고일로부터 3일 후인 2022. 7. 29.에 이루어졌고, 2024. 7. 4. 이 사건 토지 중 849-2 토지2)의 지목이 ‘답’에서 ‘대’로 변경되었다. 이러한 사실 내지 사정에 비추어 보면 이 사건 매매계약은 당초부터 이 사건 토지 위에 단독주택을 신축하는 것을 전제로 체결되었고, 그러한 이유로 이 사건 매매가액은 이 사건 상속개시일 당시 ‘전’ 내지 ‘답’이었던 이 사건 토지의 객관적인 교환가격보다 상당히 높게 책정되었을 것으로 보인다.

(2) 이 사건 상속개시일이 속한 2021년도 대비 이 사건 매매계약일이 속한 2022년도의 이 사건 토지의 개별공시지가는 아래와 같이 약 7.3 ~ 8.4% 상승하였다. 국토교통부가 2019년경부터 2020년경까지 부동산 공시지가를 현실화하기 위해 노력해 온 사정에 비추어 보면, 위 공시지가의 상승은 실제 가격의 상승을 반영한 것일 가능성이 높다. 또한 아래와 같이 2023년도에 이 사건 토지의 개별공시지가는 이 사건 매매계약일이 속한 2022년도에 비해 오히려 4.6 ~ 5.8% 하락하여 2021년도 개별공시지가와 가까워졌는데, 이 점에서도 이 사건 매매가액이 이 사건 상속개시일 당시 이 사건 토지의 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 보기 어렵다.

3. 결 론

그렇다면 원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.