사실관계
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판단 결과
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핵심 쟁점
- aa동 토지가 원고에게 명의신탁된 토지인지 여부
- aa동 토지 양도로 인한 소득의 귀속자가 원고인지 CCC인지 여부
- 명의인인 원고에게 양도소득세를 부과한 처분이 실질과세원칙에 위배되는지 여부
- 토지를 담보로 한 대출금을 CCC이 사용한 사정이 실제 소유자 판단에 미치는 영향
- 토지거래허가지역 등 법률적 문제로 증여 형식의 이전등기가 이루어진 경우 그 실질 판단
판례 포인트
- 토지를 담보로 대출을 받고 그 대출금을 제3자가 사용하였다는 사정만으로 토지 소유권이나 처분권한이 그 제3자에게 귀속된다고 단정할 수 없다고 보았다.
- 명의신탁을 주장하는 당사자는 명의신탁 사실을 인정할 증거를 제시해야 하며, 이 사건에서는 조부 GGG이 BBB 등에게 명의신탁하였음을 인정할 증거가 없다고 판단되었다.
- 원고와 AAA가 증여를 원인으로 지분이전등기를 마치고 증여세 신고까지 한 점은 실제 증여로 본 주요 사정으로 고려되었다.
- aa동 토지가 토지거래허가구역 내에 있어 토지거래허가 없이 증여를 원인으로 이전등기를 마칠 수 있었다는 점이 증여 판단의 근거로 언급되었다.
- 경매절차에서 남은 잉여금이 원고와 AAA에게 배당된 사실만으로 그 금원을 CCC이 사용하였다고 인정할 증거가 없다고 보았다.
- 함께 취득한 cc동 토지에 대한 양도소득세에 원고가 불복하지 않은 사정도 일부 토지만 명의신탁되었다고 보기 어렵다는 판단에 고려되었다.
- 법원은 원고의 청구가 이유 없다고 보아 양도소득세 부과처분을 유지하였다.
자주 묻는 질문
증여 등기된 토지를 부친이 실제 사용했다는 이유로 명의신탁이라고 볼 수 있나요?
서울행정법원은 원고가 aa동 토지를 담보로 대출을 받고 그 대출금을 부친 CCC이 사용한 사정만으로는 토지가 CCC 소유이고 원고가 명의만 빌려준 것이라고 인정하기 부족하다고 보았습니다. 원고와 동생이 증여를 원인으로 지분이전등기를 마치고 증여세 신고까지 한 점 등이 함께 고려되었습니다.
토지거래허가구역 토지를 증여 형식으로 이전받은 경우 양도소득세 처분이 적법할 수 있나요?
이 사건에서 법원은 토지거래허가지역 등의 문제로 원고와 동생이 aa동 및 cc동 토지를 실제 증여받은 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 따라서 aa동 토지 2분의 1 지분 양도소득에 대해 명의자인 원고에게 한 양도소득세 부과처분은 적법하다고 보았습니다.
경매 배당금이 명의자에게 지급된 사실은 증여받은 토지 판단에 어떤 영향을 주나요?
aa동 토지 경매절차에서 채권자들에게 배당된 뒤 남은 잉여금은 원고와 동생에게 각각 배당되었습니다. 법원은 원고가 받은 배당금을 제3자에게 이체한 사실은 인정되지만, 이를 CCC이 사용했다는 증거는 없다고 보아 명의신탁을 인정하지 않았습니다.
증여세 신고를 마친 사정은 명의신탁 주장과 관련해 어떻게 평가되나요?
법원은 원고와 동생이 aa동 및 cc동 토지에 관해 증여를 원인으로 지분이전등기를 마치고 증여세 신고까지 한 점을 중요하게 보았습니다. 특히 aa동 토지가 토지거래허가구역에 있어 증여를 원인으로 이전등기를 할 수 있었던 사정도 실제 증여로 보는 근거가 되었습니다.
같이 증여받은 다른 토지의 양도소득세를 다투지 않은 사정도 판단에 고려되나요?
원고는 aa동 토지와 함께 증여받은 cc동 토지에 관해서는 양도소득세를 다투지 않고 납부했습니다. 법원은 cc동 토지도 같은 약정에 따라 원고와 동생이 증여로 취득한 토지라고 보아, 일부 토지만 CCC이 명의신탁했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
이 사건에서 서울행정법원은 원고의 양도소득세 취소 청구를 어떻게 판단했나요?
서울행정법원은 2025년 5월 28일 원고의 청구를 기각했습니다. 법원은 aa동 토지가 부친 CCC에게 명의신탁된 토지라고 보기 부족하고, 원고와 동생이 증여받은 토지로 보인다고 판단해 양도소득세 부과처분을 적법하다고 보았습니다.
판결 내용
- 양도
- 서울행정법원-2024-구단-71148
- 귀속년도 : 2016
- 심급 : 1심
- 등록일자 : 2025.08.19.
- 생산일자 : 2025.05.28.
- 진행상태 : 진행중
요지
이 토지거래허가지역 등 문제로 인해 원고 등이 이 사건 토지를 증여받은 것으로 보이므로 원고에게 한 이 사건 처분은 적법함
판결내용
판결 내용은 붙임과 같습니다.
상세내용
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주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 202x. xx. x. 원고에게 한 201x년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다.
이 유
1. 처분의 경위
가.aa동토지의취득및매각
1)□□시 △△구aa동 xxx-x전 xxx㎡, xxx-x전 xx㎡, xxx-x전 xxx㎡, xxx-x전 xxx㎡, xxx-x전 xx㎡(이하 ‘aa동토지’라한다)에관하여, 원고와동생AAA는 200x. x. xx.BBB(원고의고모할머니)으로부터200x. x. xx.자증여를원인으로각2분의1씩지분이전등기를마쳤다.
2) 원고는 다음과같이aa동 토지에관하여채무자가 원고인각근저당권설정등기 를마쳤다. bb금융기관의임의경매신청에따라개시된임의경매절차(○○법원 xxxx타경xxxx)에서, 201x. x. x. aa동토지가제3자에게매각되었다.
나.이사건처분
1) aa동토지중2분의1지분양도소득에관하여원고는202x. x. xx.기한후신고를하였다.원고가납부를하지않자,피고는202x. x. x.원고에게201x년귀속양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 xx,xxx,xxx원포함)을결정‧고지하였다(이하‘이사건처분’이라한다).
2) 불복하여 원고는 이의신청을 하였고, 지방국세청장은 202x. x. x.‘aa동토지가 원고에게 명의신탁된 토지인지를 재조사하여 그 결과에따라양도소득세과세표준과 세액을 경정하라’고 결정하였다. 피고는 재조사 후 202x. xx. xx.원고에게당초결정을유지하는것으로‘이의신청결정(재조사)에따른처리결과’를통지하였다.
3) 원고는 심판청구를 하였으나 202x. x. xx.조세심판원으로부터기각결정을받았다.
2. 이사건처분의적법여부
가.원고주장의요지
원고의 부친 CCC은 원고와 AAA에게 aa동토지를 명의신탁하였다. aa동토 지의 양도로 인한 소득은 CCC에게 귀속되므로 명의수탁자에 불과한 원고에게 양도소득세를부과한처분은실질과세원칙에위배된다.
나.인정사실
1) 당사자들의관계는다음과같다.
2) BBB은2003. 12. 1. DDD와사이에, aa동토지, ◇◇시cc동 xxx-x전 xxx㎡ 중2분의1지분EEE지분전부, ◇◇시cc동산84임야 xxx㎡(이하 cc동각토지를합하여 ‘cc동토지’라한다)에관하여, BBB은aa동및cc동토지를DDD또는DDD가지정하는자에게매매또는증여를원인으로소유권이전등기를 해 주고, DDD는 BBB에게 합의금조로 x억 원을지급하기로 약정하였다. DDD는200x. xx. x. BBB에게 x억원을지급하고영수증을받았다.
3) 원고 명의 bb금융기관 계좌에서201x년cc동토지재산세가 납부되었다. 원고는 aa동토지를담보로FFF로부터돈을빌렸고,원고cc금융기관 계좌로 201x. xx. xx. xx,xxx,xxx원(FFF의아들 HHH명의)을, 201x. xx. x. x,xxx만 원을 각 입금받고, 위 돈을 원고 명의dd금융기관계좌로이체하였다.
4) aa동 토지에 관한 경매절차에서근저당권자등채권자들에게금원이배당되었고, 남은 잉여금 xxx,xxx,xxx원이 원고에게, xxx,xxx,xxx원이 AAA에게 배당되었다. 원고는 201x. x. xx. bb금융기관 지점에서 수취인 JJJ에게 x,xxx만 원을, KKK에게 x,xxx만원을이체하였다.
5) cc동 토지에 관하여, BBB은 200x. xx. xx. EEE 지분에 관하여 이전등기를 마치고,원고와AAA는200x. x. xx.BBB으로부터200x. xx. x.자증여를원인으로하여각2분의1지분씩지분이전등기를마쳤다.
원고는 201x. x. xx. LLL에게 cc동 토지에 관하여MMM(원고의모, CCC의전처, 19xx년경 이혼)를 채무자로 하여 채권최고액 x,xxx만원인근저당권설정등기를 마쳐주었다. bb금융기관의강제경매신청에따라개시된강제경매절차(지방법원20xx타경xxxx)에서,201x. x. xx.cc동토지가제3자에게매각되었다.
cc동토지의양도와관련하여201x. x. xx.원고에게양도소득세가부과되었고,원고는불복없이양도소득세를납부하였다.
[인정근거] 갑 제x, x 내지 xx호증, 을 제x, x 내지 x호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의각기재,변론전체의취지
다. 판단
1) 200x년경원고는22세,AAA는19세에불과했던점을고려하면,CCC이aa동 및 cc동 토지를 담보로 원고명의로돈을대출받아원고명의 dd금융기관계좌를 통해선물,옵션거래를한것은맞아보인다.
그러나 원고가 aa동 토지를 담보로 대출을 받아 대출금을 CCC이 사용하였다는사정만으로는 aa동 토지가 CCC 소유이고, 원고가 명의만 대여하였다고 인정하기 부족하다.
2) 인정사실에서알수있는다음사정을고려하면,토지거래허가지역등문제로인해 원고 및AAA가aa동및cc동토지를증여받은것으로보일뿐이다.명의인인원고에게한이사건처분은적법하다.
❶ 원고와 AAA는 CCC과함께은행에서aa동 및cc동토지를담보로제공하는등의법률행위를하였다.원고는200x년경외에28세인201x년경에도aa동토지를 담보로 대출을받을때채무자가된다.CCC이원고나AAA명의를도용한것도 아니고 원고와 AAA의 동의를 받아 채무자를 원고로 하여 대출을 받았다. 토지를 담보로 제공하고 받은 대출금을CCC이사용하였다는것만으로토지처분권한자체를CCC이가졌다고할수는없다(원고주장대로하면,물상보증인의경우돈을사용한자가토지소유자인것과마찬가지결과가된다).
❷aa동및cc동토지가원고의조부 GGG소유인데 GGG이이를여동생부부인 BBB, EEE에게 명의신탁하였음을 인정할 만한 아무런증거가없다.200x. xx. x.자 약정서에 따르면BBB은 x억원을받고DDD나 또는DDD가지정하는자에게 aa동 및 cc동 토지를 양도 또는 증여하기로 하였을 뿐이다. 명의신탁을 하였을 뿐이라면 x억원이나지급할이유도없다.
❸ 200x. xx. x.자 약정서는 BBB과 DDD 사이에 작성되었다. DDD는CCC의 법률상 배우자이기는 하지만,그렇다고바로aa동및cc동토지가CCC소유라고할수 없다.CCC은19xx년경부터신용불량자라고 하면서 x억원의출처에대해제대로설명하지못하고있다.CCC과DDD사이에서aa동및cc동토지가실제 CCC 소유인지 확실하지 않다. CCC 소유라 하더라도 CCC이 자신이 신용불량자이니 자녀인 원고 및AAA에게aa동및cc동토지를귀속시키기위해증여를원인으로이전등기를마쳤을수도있다.
❹ 원고 및 AAA는aa동및cc동 토지에관하여증여를원인으로지분이전등기를 마치고, 증여세 신고까지마쳤다.aa동토지는당시토지거래허가구역내에있었기 때문에 토지거래허가 없이 증여를 원인으로 이전등기를마칠수있었다.토지거래허가 등 법률적 문제로 인해 실제로 원고및AAA에게토지를증여하였다고볼수 있다.
❺ aa동 토지에관한 경매절차에서근저당권자 등채권자들에게 금원이배당되고 남은 잉여금 xxx,xxx,xxx원이 원고에게, xxx,xxx,xxx원이 AAA에게 배당되었다. 원고가 자신이받은배당금을제3자에게이체한사실을인정할수있을뿐이를CCC이사용하였음을인정할만한증거가없다.AAA에게배당된배당금도누가사용하였는지알 수 없다. 또한 aa동 토지에 관한 경매절차에서근저당권자에게배당이되었다고 하여,토지의양도인이대출금을사용한CCC이되는것도아니다(대법원2021.4. 8.선고2020두53699판결참조)
❻ AAA는 aa동 토지에관한양도소득세에대하여별도로이의를제기하지않았고,원고는aa동토지와함께증여받은cc동토지에관하여별도로이의를제기하지 않았다. 201x년 cc동 토지를 담보로대출을받을당시채무자는CCC과오래 전에 이혼한전처이고, 당시원고는30세성인이어서, 대출금을원고가썼는지CCC 이썼는지알수없다.cc동토지는BBB과사이의200x. xx. x.자약정서에따라원고와 AAA가 증여로 취득한 토지이다. 일부 토지만 CCC이 원고와 AAA에게 명의신탁하였다고인정할수없다.
❼ CCC은 현재 일을 하지 않고 세금을 낼 돈도 없으며, 거액의 투자를 하였으나 남아있는 돈이 없다고 진술하고 있다. 원고에 대한 양도소득세 부담만회피하기위해자력이없는자신이aa동토지의실제소유자라고주장하고있다.
3. 결론
원고의청구는이유없으므로이를기각하기로하여주문과같이판결한다.