쟁점임대주택의 임대의무기간 충족여부

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2022. 12. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 186,616,970원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2019. 1. 7. OOO시 OO동 **** OOOOO ***동 ***호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 취득하였다가 2021. 2. 18. 위 주택을 815,000,000원에 양도하였다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

나. 원고는 이 사건 양도 당시 OO시 OO동 OOOO 2차 ***호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 보유하면서 이를 임대하고 있었는데, 원고는 위 임대주택이 구 소득세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것) 제155조 제20항(이하 ‘이 사건 특례조항’이라 합니다)에 의하여 주택수 계산에서 제외되는 장기임대주택임을 전제로, 거주주택 비과세 특례를 적용하여 이 사건 양도를 1세대 1주택의 양도로 보아 2021. 4. 21. 양도소득세를 신고하였다.

다. 피고는 2022. 12. 1. 원고에게 ‘원고가 이 사건 임대주택의 임대의무기간 요건(단기임대 4년의 2분의 1)을 충족하지 못하였고, 구 소득세법시행령 제155조 제20항의 요건을 충족하지 못해 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 않는다’는 이유로 2021년 귀속 양도소득세 186,616,973원(가산세포함)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 행정심판을 청구하였는데, 조세심판원은 2023. 9. 13. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 주장 요지

원고는 이 사건 임대주택의 전세계약금 입금일인 2019. 6. 18.부터 이 사건 임대주택의 양도일인 2021. 12. 31.까지 임대의무기간 4년의 2분의 1인 2년을 충족하였으므로, 이 사건 주택의 양도는 1세대 1주택 비과세가 적용되어야 한다고 주장한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2001. 3. 12. 선고 2000두7131 판결 등 참조).

구 소득세법 시행령 제155조 제21항에 의하면, 1세대가 장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에는 일단 해당임대주택을 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용해 1세대 1주택으로 보아 비과세를 하게 되는데(이 경우에도 임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 경우여야), 이후 임대기간요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 제22항의 적용을 받게 되는바, 즉 제22항은 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호(납부할 양도소득세 계산식=거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액-거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액)의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따르도록 하고 있는데 제2호 라목에서 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소되고 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다고 규정하고 있는데, 그 중 하나가 아래와 같다.

즉 구 소득세법 시행령 제155조 제22항 제2호는 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록말소 신청으로 등록이 말소된 경우에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간 요건을 갖춘 것으로 본다고 규정하면서도 다만 이를 위해서는 민간임대주택법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정하여 적용토록 하고 있다. 이에 의하면 임대의무기간 2분의 1 미만을 임대한 경우에는 위 규정이 적용되지 않아 1세대 1주택으로 감경받은 양도소득세를 추가로 납부하도록 하고 있는 것이다. 즉 이 사건 특례조항은 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민들의 주거안정을 지원하기 위하여 임대주택사업자의 거주용 주택에 대하여 일정 요건 하에 1세대 1주택 비과세 조항의 적용 범위를 확대함으로써 임대주택사업자의 거주용 주택에 대해 세제상의 혜택을 부여하는 의미를 갖는 것으로, 구 소득세법 시행령 제155조 제22항은 이 사건 특례조항에 따라 세제상의 혜택을 받고도 부득이한 사유 없이 의무임대기간을 충족하지 못하게 된 때에는 장기임대주택이라 할 수 없으므로 이 사건 특례조항의 적용을 배제하다는 의미를 갖는다고 보아야 한다.

2) 판단

을 제3 내지 8호증(가지번호 있는 경우 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 2019. 7. 4. 이 사건 임대주택에 대해 사업자등록을 하고, 2019. 7. 12. 단기(4년) 민간 주택임대사업자로 등록한 사실, 원고는 2021. 6. 22. 임대사업자 등록말소 신고를 하여 2021. 6. 23. 등록말소된 사실, 원고는 이 사건 임대주택에 관하여 소외 BBB와 2019. 6. 23. 작성한 전세계약서, 2019. 7. 22. 작성한 전세계약서를 제출하고 있는데, 위 6. 23.자 전세계약서상 임대기간은 2019. 7. 19.부터 2021. 7. 18.까지이고, 7. 22.자 전세계약서상 임대기간은 2019. 7. 31.부터 2021. 7. 30.까지인 사실, 세입자인 BBB는 2019. 8. 1. 이 사건 임대주택에 입주한 사실을 인정할 수 있다. 그리고 여기에 민간임대주택법 제43조 제1항 및 같은 법 시행령 제34조 제1항 제2호에 따라 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 임대주택의 임대개시일로 보도록 규정하고 있는바, 이 사건 임대주택의 개시일은 2019. 7. 19. 내지 31.이라 할 것인데 원고는 이 사건 임대주택의 임대개시일로부터 임대의무기간의 2분의 1 이상인 2년이 경과하기 전인 2021. 6. 23. 원고의 등록말소 신청으로 주택임대사업자등록이 말소되었음이 분명하다.

따라서 원고의 경우 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 없게 되었다고 봄이 타당하므로 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.