사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 2017. 4. 18. 법률 제14793호로 개정된 공동주택관리법 제37조 제2항의 적용 대상
- 개정 공동주택관리법 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 적용될 법률
- 공동주택 분양에 따른 사업주체의 하자담보책임 범위
- 집합건물법 제9조 및 구 공동주택관리법 제37조 제2항에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구의 인정 여부
판례 포인트
- 개정 공동주택관리법 제37조 제2항은 개정법 시행 이후 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 적용된다.
- 개정 공동주택관리법 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에는 구 공동주택관리법 제37조 제2항이 적용된다.
- 사용검사 또는 사용승인 시점에 적용되는 하자담보책임 법률을 기준으로 담보책임을 판단하는 것이 신뢰보호와 공평의 견지에서 타당하다는 기존 법리가 유지되었다.
- 개정 공동주택관리법은 사업주체의 담보책임 범위를 확장하였으나, 소급적용에 관한 경과규정을 두지 않았다.
- 대법원은 원심의 판단누락, 건축물 하자 등에 관한 법리오해, 채증법칙 위반, 사실오인, 심리미진 주장을 모두 배척하였다.
자주 묻는 질문
2017년 개정 공동주택관리법 제37조 제2항은 어떤 공동주택 하자담보책임 사건에 적용되나요?
대법원은 2017. 4. 18. 개정된 공동주택관리법 제37조 제2항이 개정법 시행 이후 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 적용된다고 보았습니다. 개정법에는 소급적용 경과규정이 없으므로, 시행 전에 사용검사나 사용승인을 받은 공동주택에는 구 공동주택관리법 제37조 제2항이 적용된다고 판단했습니다.
개정 공동주택관리법 시행 전에 사용검사를 받은 아파트에는 구법과 개정법 중 무엇이 적용되나요?
이 사건 아파트는 2017. 9. 29. 사용검사를 받은 것으로 인정되었고, 대법원은 개정 공동주택관리법 시행 전에 사용검사를 받은 경우라고 보았습니다. 따라서 피고 사업주체의 하자담보책임에는 개정법이 아니라 구 공동주택관리법 제37조 제2항이 적용된다고 판단했습니다.
구 공동주택관리법 제37조 제2항과 개정 공동주택관리법 제37조 제2항은 하자담보책임 범위가 어떻게 다른가요?
구 공동주택관리법 제37조 제2항은 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우로 손해배상책임 범위를 제한했습니다. 반면 개정 공동주택관리법 제37조 제2항은 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우 손해배상책임을 부담한다고 규정해 책임 범위를 확장했습니다.
대법원은 공동주택 하자담보책임에서 사용검사 또는 사용승인 시점을 기준으로 본 이유를 어떻게 설명했나요?
대법원은 사용검사 또는 사용승인이 건축 완성 후 이루어지고 그 뒤 구분소유자에게 인도된다는 점을 들었습니다. 하자 발생의 원인이 되는 부실공사 등 공사의 잘못은 성질상 그때 이미 발생해 있으므로, 당시 적용되는 하자담보책임 법률을 일률적으로 적용하는 것이 신뢰보호와 공평의 관점에서 타당하다고 보았습니다.
대법원 2025다202543 판결에서 입주자대표회의의 상고는 왜 기각되었나요?
대법원은 원심이 이 사건 아파트에 구 공동주택관리법 제37조 제2항을 적용한 판단에 법리오해 등 잘못이 없다고 보았습니다. 또한 원고의 집합건물법 및 구 공동주택관리법에 근거한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 배척한 원심 판단도 정당하다고 보아 상고를 기각했습니다.
판결 내용
손해배상(건)
【판시사항】
공동주택의 분양에 따른 사업주체의 하자에 대한 담보책임과 관련하여 2017. 4. 18. 법률 제14793호로 개정된 공동주택관리법 제37조 제2항의 적용 대상(=개정 공동주택관리법이 시행된 이후에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택)
【참조조문】
구 공동주택관리법(2017. 4. 18. 법률 제14793호로 개정되기 전의 것) 제37조 제2항, 공동주택관리법 제37조 제2항, 부칙(2017. 4. 18.) 제1조
【참조판례】
대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결(공2009상, 24)
【전문】
【원고, 상고인】
○○○아파트 입주자대표회의 (소송대리인 법무법인 메리트 담당변호사 강현태)
【피고, 피상고인】
주식회사 △△건설 (소송대리인 변호사 염정욱 외 1인)
【원심판결】
부산고법 2024. 12. 5. 선고 2023나54863 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 2017. 4. 18. 법률 제14793호로 개정된 공동주택관리법 제37조 제2항의 적용 여부에 관한 상고이유에 대하여
가. 공동주택의 분양에 따른 사업주체의 하자에 대한 담보책임과 관련하여 구 공동주택관리법(2017. 4. 18. 법률 제14793호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공동주택관리법’이라고 한다) 제37조 제2항은 "사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다."라고 규정함으로써, 담보책임의 범위를 ‘내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우’로 제한하고 있었다. 구 공동주택관리법은 2017. 4. 18. 법률 제14793호로 일부 개정되었는데(이하 ‘개정 공동주택관리법’이라고 한다), 개정 공동주택관리법 제37조 제2항은 "사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 민법 제667조를 준용한다."라고 규정하여 사업주체의 공동주택에 대한 담보책임의 범위를 확장하였다. 다만 개정 공동주택관리법 부칙 제1조 본문(이하 ‘이 사건 부칙조항’이라고 한다)은 "이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다."라고 규정하고 있고, 별도로 개정 공동주택관리법의 소급적용에 관한 경과규정은 두지 않았다.
한편 사용검사 또는 사용승인은 집합건물의 건축이 완성된 후에 이루어지고 그 후에 바로 피분양자인 구분소유자에게 인도되는데, 하자발생의 원인이 되는 부실공사 등 공사의 잘못은 성질상 이미 그때에 모두 발생되어 있으므로 그 당시에 적용되는 하자담보책임에 관한 법률을 일률적으로 적용하여 담보책임 등을 묻는 것이 신뢰보호나 공평의 견지에서 타당하다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 참조).
따라서 공동주택의 분양에 따른 사업주체의 하자에 대한 담보책임과 관련하여 개정 공동주택관리법 제37조 제2항은 개정 공동주택관리법이 시행된 이후에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 적용되고, 개정 공동주택관리법이 시행되기 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에는 구 공동주택관리법 제37조 제2항이 적용된다.
원심은 판시와 같은 이유를 들어, 이 사건 아파트가 2017. 9. 29. 사용검사를 받은 사실을 인정한 다음, 이 사건 아파트가 개정 공동주택관리법이 시행되기 이전에 사용검사를 받았으므로, 사업주체로서 피고가 이 사건 아파트의 분양에 따라 부담하는 하자담보책임에 대하여는 구 공동주택관리법 제37조 제2항이 적용된다고 판단하여, 개정 공동주택관리법 제37조 제2항이 적용되어야 한다는 원고의 주장을 배척하였다.
원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심판단에 상고이유 주장과 같이 개정 공동주택관리법의 적용시기에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
2. 그 외 나머지 상고이유에 대하여
원심은 판시와 같은 이유를 들어, 원고의 피고에 대한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되어 2023. 6. 19 시행된 것)」제9조, 구 공동주택관리법 제37조 제2항에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 모두 배척하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 판단누락, 건축물 하자 등에 관한 법리오해, 채증법칙 위반, 사실오인, 심리미진 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.