사실관계
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판단 결과
선고
핵심 쟁점
- 이주자택지의 정당한 분양대금 산정 기준이 감정가격인지 택지조성원가인지 여부
- 분양대금에 토지보상법상 생활기본시설 설치비용이 포함된 경우 그 초과 부분이 무효인지 여부
- 사업시행자가 정당한 분양대금 초과 부분을 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부
- 택지조성원가를 기준으로 공급가격을 산정하여 이주대책대상자에게 택지 조성 이윤이 귀속되는 결과가 부당한지 여부
판례 포인트
- 이주자택지 특별공급 사안에서 정당한 분양대금 산정의 기초는 감정가격이 아니라 택지조성원가라는 판단을 유지하였다.
- 토지보상법 제78조 제4항에 따른 생활기본시설 설치비용이 분양대금에 포함되어 정당한 분양대금을 초과하면 그 초과 부분은 강행법규 위반으로 무효가 될 수 있다.
- 사업시행자는 법률상 원인 없이 얻은 정당한 분양대금 초과액을 수분양자에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
- 감정가격을 기준으로 할 경우 생활기본시설 설치비용 배제라는 입법취지가 사실상 무산될 우려가 있다는 점을 고려하였다.
- 사업시행자가 이주대책대상자 분양을 통해 개발이익을 추가 확보하는 결과가 될 수 있다는 점도 택지조성원가 기준의 근거로 제시되었다.
- 항소심은 제1심 판결 이유를 대부분 인용하면서 일부 문구와 사실관계 날짜를 수정하였다.
자주 묻는 질문
이주자택지 분양대금이 택지조성원가가 아니라 감정가격으로 산정되면 부당이득 반환 대상이 되나요?
서울고등법원은 이 사건 이주자택지의 정당한 분양대금 산정 기초가 감정가격이 아니라 택지조성원가라고 보았습니다. 분양계약상 대금에 토지보상법 제78조 제4항의 생활기본시설 설치비용 등이 포함되어 정당한 분양대금을 초과했다면, 그 초과 부분은 강행법규에 반해 무효이고 부당이득 반환 대상이 된다고 판단했습니다.
서울주택도시개발공사는 이주자택지 분양대금 초과분을 반환해야 한다고 보았나요?
서울고등법원은 제1심 판단이 정당하다고 보아 피고 서울주택도시개발공사의 항소를 기각했습니다. 원고가 분양대금을 완납했고, 정당한 분양대금을 초과하는 부분이 있다면 피고가 법률상 원인 없이 이익을 얻고 원고가 손해를 입은 것으로 보아 반환의무가 있다고 판단했습니다.
이주자택지 공급가격을 택지조성원가로 산정하면 이주대책대상자가 이익을 얻어 부당한가요?
법원은 이주대책대상자에게 택지 조성에 따른 이익이 귀속되는 결과가 된다고 해서 부당하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 공익사업으로 생활의 근거를 상실한 사람들에게 그런 이익이 귀속되는 것을 일반수분양자와의 관계에서 합리적 이유 없는 차별로 보기 어렵다고 보았습니다. 또한 감정가격을 기준으로 하면 토지보상법 제78조 제4항의 입법취지가 사실상 무산될 우려가 있다고 보았습니다.
생활기본시설 설치비용이 포함된 이주자택지 분양대금은 왜 문제가 되나요?
이 판결은 이주자택지 분양대금에 토지보상법 제78조 제4항의 생활기본시설 설치비용이 포함되어 정당한 분양대금을 넘는 부분이 있으면 그 부분은 강행법규에 반해 무효라고 보았습니다. 그 경우 사업시행자는 초과 부분 상당의 이익을 법률상 원인 없이 얻은 것이므로 수분양자에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.
서울고등법원 2025나207423 판결의 결론은 무엇인가요?
서울고등법원은 2025년 10월 23일 선고한 2025나207423 부당이득금 사건에서 피고의 항소를 기각했습니다. 제1심은 원고의 청구를 인용했는데, 항소심도 이주자택지의 정당한 분양대금 기준을 택지조성원가로 본 제1심 판단이 정당하다고 보았습니다.
판결 내용
부당이득금
【전문】
【원고, 피항소인】
원고 (소송대리인 법무법인 명륜, 담당변호사 박철형)
【피고, 항소인】
서울주택도시개발공사 (변경전 상호 서울주택도시공사) (대표자 사장 황상하, 소송대리인 법무법인 평천, 담당변호사 피영현)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2025. 4. 3. 선고 2024가합70805 판결
【변론종결】
2025. 9. 11.
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 654,734,065원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 이 사건 2005. 3. 6.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 제1심 판결의 인용
피고의 항소이유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 피고가 거듭 강조하는 주장을 관련 법리와 당심까지 제출된 증거들을 종합하여 다시 살펴보더라도, 이 사건에서 이주자택지의 정당한 분양대금 산정의 기초가 되는 금원은 ‘감정가격’이 아니라 ‘택지조성원가’라고 본 제1심의 판단은 정당하다.
이에 이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는, 아래 제2항과 같이 제1심 판결서의 일부를 수정하는 이외에는 제1심 판결의 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 약어를 포함하여 이를 그대로 인용한다.
2. 수정하는 부분
○ 제3쪽 제16행의 "2023. 5. 17."을 "2023. 4. 24."로 고쳐 쓴다.
○ 제5쪽 제15~21행을 다음과 같이 고쳐 쓴다.
『2) 원고가 피고와 사이에 이 사건 분양계약을 체결한 사실, 원고가 피고에게 이 사건 분양계약에서 정한 분양대금을 완납한 사실은 앞서 본 것과 같은바, 이 사건 분양계약에서 정한 분양대금에 토지보상법 제78조 제4항에 규정된 생활기본시설 설치비용이 포함되어 있는 등의 이유로 토지보상법에 따른 정당한 분양대금을 초과하는 부분이 존재한다면 그 부분은 강행법규에 반하여 무효이고, 사업시행자인 피고는 법률상 원인 없이 위 초과 부분 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 원고는 같은 금액 상당의 손해를 입게 된 것이므로, 피고는 이 사건 분양계약의 수분양자인 원고에게 위 초과 부분 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.』
○ 제7쪽 제5행의 "대법원은" 다음에 "이주자택지에 관한 특별공급 사안에서"를 추가한다.
○ 제7쪽 제8행의 "재차 판시하여 왔다"를 "재차 밝혀 왔다"로 고쳐 쓰고, 제10~11행의 "대법원 2021. 7. 8. 선고 2021다227858 판결, 대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다318192 판결"을 "대법원 2021. 7. 8.자 2021다227858 판결 , 대법원 2024. 4. 12.자 2023다318192 판결 "로 고쳐 쓴다.
○ 제7쪽 제13행의 "대상으로" 다음에 "이주자택지 공급가격 산정방법이 공익사업 시행 근거 법령에 따라 상이하여 혼란을 초래하고 형평성 미흡에 따른 민원이 발생한다고 지적하면서"를 추가한다.
○ 제8쪽 제9, 15, 18행의 "이 사건 각 분양계약"을 모두 "이 사건 분양계약"으로 고쳐 쓴다.
○ 제8쪽 제10행 아래에 다음 내용을 추가한다.
『마) 피고는 택지 조성에 대한 이윤을 사업시행자가 아니라 이주대책대상자가 취하는 것은 부당하다는 취지로도 주장하나, ① 공익사업의 시행으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 이주대책대상자들에게 그와 같은 이익이 귀속되도록 하는 것이 일반수분양자들에 대한 관계에서 합리적 이유 없는 차별이라고 보기는 어려운 점, ② 이주자택지의 공급가격을 택지조성원가가 아닌 감정가격을 기준으로 할 경우, 감정가격과 택지조성원가의 차액이 생활기본시설 설치비용을 훨씬 초과하는 경우에는 토지보상법 제78조 제4항에 의하여 달성하고자 하는 입법취지가 사실상 무산될 우려가 있고, 사업시행자가 이주대책대상자들에 대한 분양을 통해서도 개발이익을 추가로 확보하게 되어 공익사업의 시행을 통해 과도한 이익을 얻게 된다고 볼 수도 있는 점 등에 비추어 보면, 택지조성원가를 기준으로 이주자택지 공급가격을 산정함으로써 이주대책대상자들이 택지 조성에 대한 이윤을 얻는 결과가 되는 것이 부당하다고 보기는 어렵다.』
3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.